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前言：众所周知，房企办理初始登记时，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书，但如需向房屋登记机构申领房屋权属证书，则需按规定办理房屋登记。本文所说的“办证”是指向房屋登记机构申领房屋权属证书。
最近，某个房企客户询问我们一个问题：
我们公司为了向银行贷款融资，根据银行的要求，对部分未出售开发商品办理房屋权属证书，此部分开发商品未来不自持亦不出租，仍作开发产品销售处理。那么此行为是否存在潜在的税务风险？
一、房产税风险
（一）抵押未办证开发产品存在从价计征房产税风险
未办证开发产品而进行抵押，且仍作待售商品处理，则根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）：“鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税”规定，普遍认为“抵押”不属于“已使用或出租、出借”的应税行为，无需缴纳房产税。
但应注意，在实际执行中，部分地区税局执行口径有所差异，认为“抵押”行为是“使土地使用权、待售商品房为开发商融通资金的目的服务”符合“使用”的定义，是房地产开发企业行使了待售商品的使用权，因此，应按规定申报缴纳房产税。因此，在实际操作过程中建议仍以当地税务机关执行口径为准。
部分地区咨询回复
辽宁、大连市税务局咨询回复
问：根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）规定：鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。我房地产公司将待售商品房用于银行抵押贷款，是否不属于已使用房产，属于免征房产税情形，我公司可以不用缴纳房产税吗？
大连市税务局12366呼叫中心答复：根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）规定：“鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”
因此，如果房地产开发企业将开发产品用作抵押后，仍作为新建商品房销售，也未实际使用或出租、出借的，则不征收房产税;如果房地产开发企业将商品房自用、出租、出借，或转为自持物业的，不论是否抵押，都应当按照规定缴纳房产税。
江苏省税务局咨询回复
问：我单位是一家房地产企业，我单位用库存待售的商品房向银行进行了抵押贷款，我们没有实际使用房产，请问用库存待售商品房向银行抵押的行为属于使用房产吗？需要缴纳房产税吗？
江苏12366纳税服务热线：根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第一条的规定，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。因此，抵押行为是“使土地使用权、待售商品房为开发商融通资金的目的服务”符合“使用”的定义，是房地产开发企业行使了待售商品的使用权，因此，应按规定申报缴纳房产税。
税务风险评估等级：★★★
（二）抵押办证开发产品存在从价计征房产税风险
有观点认为，根据国税发[2003]89号文规定，对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税，办证开发产品用于抵押，不属于上述已使用或出租、出借行为，应无需申报缴纳房产税。
亦有观点认为，开发产品不办证，房地产公司也可以办理抵押贷款，但贷款额度较小，此时也无需缴纳房产税。而房地产公司给商品房办证，登记到自己名下，已经对商品房进行了法律意义上的持有，此时再用于银行抵押贷款，贷款额度较大，性质上已属于将售前商品房变成自用房，已完全符合《通知》中规定的“但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税”的情形。
实际操作中，各地口径不一致，建议以当地税务实际执行口径为准。
注意：相关风险案例
江苏省盐城市地税局第五分局在例行检查中发现，某房地产公司开发建成16套别墅，办理了房产证并登记到自己名下，且用于银行抵押贷款，该房地产公司少申报缴纳房产税661090.3元，遂作出税务行政处罚决定，对该房地产公司进行了税务行政处罚。
湖南省咨询回复
问题：房地产开发企业用于抵押且办理产权证但未使用的开发产品是否应缴纳房产税？
湖南省株洲市税务局回复：根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）规定：“鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”
因此，如果房地产开发企业将开发产品用作抵押后，仍作为新建商品房销售，也未实际使用或出租、出借的，则不征收房产税；如果房地产开发企业将商品房自用、出租、出借，或转为自持物业的，不论是否抵押，都应当按照规定缴纳房产税。
税务风险等级：★★★★
二、土地增值税风险
根据土地增值税暂行条例规定，只有房企新房可享受20%的加计扣除和房地产开发费用5%/10%的计算扣除等成本，如房企开发产品被认定为旧房，则其开发成本不能享受上述25%~30%的扣除成本。抵押开发产品存在被认定旧房风险，详见以下分析。
（一）抵押未办证开发产品不存在被认定旧房风险
根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第七条“关于新建房与旧房的界定问题”规定，“凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定”。未办证开发产品进行抵押，仍作待售商品处理，未实际使用，土地增值税清算中应作新房处理，其对应的开发成本可享受房企20%的加计扣除和房地产开发费用5%/10%的计算扣除等成本。
各地税务执行口径亦与上述观点一致。
税务风险等级：无
（二）抵押办证开发产品存在被认定旧房风险
关于办证后的开发产品，不管是否使用或抵押，因根据《房屋登记办法》中的登记规定，房企将已过户房产销售给业主，应办理产权变更登记，与房企销售未办证开发产品有差异。即就房屋销售形式而言，应属于二手房销售。因此实际执行中，部分税局认为已办证开发产品，形式上已作自用房产处理，而非作开发产品处理，因此其再次销售亦需按旧房销售处理，其成本不适用房企开发成本加计扣除和计算扣除政策。
部分地区税局规定
1.《广西壮族自治区财政厅 自治区国家税务局自治区地方税务局转发财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(桂财财税字[1995]28号)：“凡房屋建成后至第一次办理产权证完毕，这段时间属于新建房，如再办理产权转移的，不论时间长短与磨损程度如何，一律视为旧房。”
2.《关于土地增值税若干问题的通知》（苏财税[2007]45号）：“土地增值税中的旧房，是指已建成并办理房屋产权证或取得购房发票的房产以及虽未办理房屋产权证但已建成并交付使用的房产。”
3.《湖南省财政厅 湖南省地方税务局关于土地增值税新旧房界定问题的通知》（湘财税[2015]13号）：“新建非商品房取得房屋所有权证后、新建商品房实现销售(或视同销售)取得房屋所有权证(或办理房屋产权登记)后，即为旧房，转让时按照旧房的有关规定征收土地增值税。”
税务风险等级：★★★★★
三、小结
房企融资对于房企而言，是筹集资金的重要手段，抵押开发产品是十分常见的抵押方式，开发产品办证和不办证，抵押的贷款额度差异较大。关于是否办证就确认为自用房产，就应认定为旧房，税法上并未有明文规定。不建议一刀切，按形式上的权属去定义业务的税务事实，仍建议从实际业务事实出发，秉持实质课税原则，根据目前相关税法政策，为纳税人提供合理合规处理依据。在此，是十分赞同湖南省地方税务局上述关于土地增值税新旧房界定问题的政策，新建商品房只有在实现销售（或视同销售）的前提下，取得房屋产权证后，即为旧房。即如未实现销售或视同销售，则仍可作新房处理。 |
