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转眼间，时间来到了2022年，进入了新冠疫情持续的第3个年头，三年来，房地产发生了太多的变化：一方面，在房住不炒的基调下，受“三道红线”的制约，房地产行业好像多米诺骨牌一样传导，一家家财务原本看似稳健的企业不断爆出债务逾期甚至爆雷，约定的交房时间一再推迟，焦虑与不安从业主向全社会蔓延、民众对房地产的信心开始动摇、甚至被击溃;另外一方面，因为疫情持续的影响，部分老百姓坐吃山空、手头已经到了山穷水尽的地步、更遑论出手投资、买房了。有些余粮的民众也意识到“现金流为王”的正确性，不敢随意出手投资买房了。
那随之而来的是土地流拍、房价下行、地方财政吃紧，尽管各地政府纷纷紧急出台优惠政策，例如降首付、降利息、送户口，意图力挽狂澜。但这些在以往屡试不爽的药方，本次尚未见到效果。加上人口因素的影响、90后买房理念的改变，大多数城市房价上涨失去了支撑，长久以来形成的“房地产是稳赚不赔的投资利器”的“真理”有被颠覆的危险。
当然，房地产企业自身没有、也不会坐以待毙，为了去化回笼资金维持项目运转，竭力采取各种促销方式，“老带新”、全民经纪人就是首当其冲的方式之一。房地产企业为了鼓励老客户引荐客户，在实施老带新、全民经纪人时，会通过给予可观的金钱、实物奖励，以引导客户在自己的圈子内营销推广、吸引新客户。
但是需要注意的是，很多企业把全部精力聚焦在营销和资金运作上，有意无意忽略了上述营销方式带来的税务风险，给企业埋下了隐患，也许马上有房地产企业老板说，“大不了营销费我不入账就行了呗”，且慢，没有那么简单。
房地产企业不仅仅关乎税前扣除，兑现奖励时，作为个税的扣缴义务人还肩负代扣代缴的法定义务与使命。《中华人民共和国税收征收管理法》规定：“第六十九条扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的，由税务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款百分之五十以上三倍以下的罚款。”
不仅仅是这一个风险，如果你愿意听，且听我分析：
(一)老客户的税务风险
老客户引荐新客户买房后，老客户收到的奖励，应按照“商务辅助服务—经纪代理”税目缴纳增值税。
如果老业主未办理税务登记或临时税务登记，则执行《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则关于按次纳税的起征点有关规定，每次销售额未达到500元的免征增值税，达到500元的则需要正常征税;如果办理了税务登记或临时税务登记，则享受小规模纳税人的税收优惠，即月度销售额未超过15万元，免征增值税，老客户可以向税务机关申请代开普通发票。我国自实施综合与分类相结合个人所得税制以后，在代开发票环节不再预征个人所得税。代开发票单位在开具发票时，应当在发票备注栏内统一注明“个人所得税由支付方依法预扣预缴(或代扣代缴)”。
需要注意的是，老客户推荐新客户收到的奖励，个人所得税按照什么税目征收，目前税务机关对该业务还存在争议，例如2021年10月28日，国家税务总局中山市税务局稽查局出具的《税务处罚决定书》(中山税稽罚〔2021〕29号)显示，涉案单位2016-2018年度实施购房促销政策，对旧业主介绍新业主成功购买你单位住宅项目的，给予旧业主物业管理费奖励。该案中，税务机关认为属于旧业主介绍新客户的劳务报酬所得。而2022年1月16日，国家税务总局汕尾市税务局第一稽查局出具的《税务处罚决定书》(汕尾税第一稽罚〔2022〕2号)显示，涉案单位通过老业主带新业主赠送物业管理费活动，向老业主赠送物业管理费未代扣代缴个人所得税，该案中，税务机关按照“偶然所得”项目计算了个人所得税。
我认为，老带新、全民经纪人业务中，老客户相当于个人提供了介绍服务、经纪服务，属于《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第六条第(二)项规定的“劳务报酬”中规定的情形，应按照“劳务报酬”征税。
(二)新客户的税务风险
如果新客户被引荐后，买了房子同时接受了奖励，则礼品价格包含在房款中，按照《财政部 国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》(财税〔2011〕50号)规定，企业在销售商品(产品)和提供服务过程中向个人赠送礼品，属于“企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品(产品)和提供服务”的情形，不征收个人所得税。
但是如果只是被引荐到案场，领取了“看房有礼”对应的礼品，没有出手买房，则依据《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》(财政部 税务总局公告2019年第74号)第三条规定，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税，企业负有代扣代缴义务。
(三)企业的税务风险
企业如果需要税前扣除，就需要扣除凭证，依据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》(国家税务总局公告2018年第28号)规定，根据金额分为两种情形：
(1)如果金额不超过500元，对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。
(2)如果金额大于500元，企业税前扣除时，需要凭借由税务机关代开的发票进行税前扣除。
开发企业支付劳务报酬时作为扣缴义务人，应依照《个人所得税扣缴申报管理办法(试行)》(国家税务总局公告2018年第61号发布)规定预扣预缴(或代扣代缴)个税，并办理全员全额扣缴申报。
(四)委托代理公司的风险
也许有些开发企业负责人看完，感觉操作实在太麻烦了，干脆企业付款全权委托代理机构运作，由其兑付奖励开票给企业好了，那我提示您，危险!汕尾税第一稽罚〔2022〕2号税务处罚决定书中已经显示，涉案单位“委托其他公司购买各种礼品，在业务宣传活动中向本单位以外的个人赠送礼品，未代扣代缴个人所得税，”已经被处罚，正所谓“机关算尽太聪明，反误了卿卿性命”。
君不见?当前国家为了帮助企业纾困、减轻资金压力，鼓励企业合法办理进项留底退税，但是国家税务总局稽查局副局长江武峰也指出，对骗取留抵退税的企业，依法对其近3年各项税收缴纳情况进行全面检查，并延伸检查其上下游企业。在大数据面前，企业和法人完全是透明人。
作者从业15年，经历了两个完整的房地产周期，悄悄提示您一句：房地产企业作为国家的支柱产业，当前形势下，企业应合理设计业务模式、合法规划纳税，企业在注重经营模式努力走出营销困境的同时也要关注税务风险，切勿以身涉险。
作者：牛鲁鹏 神州九鼎财税咨询(北京)有限公司 |
