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近日，笔者在开展房地产企业风险应对工作时发现，两家企业因“拆迁补偿费”补缴了契税，并将相关款项计入土地成本中。但是，笔者在详细了解相关资料后发现，此“拆迁补偿费”非彼“拆迁补偿费”。
01、案例：两家房企就拆迁补偿费缴纳契税
A房地产开发公司于2017年取得了一块土地，合同确定的成交价格为4.2亿元，A公司已经缴纳契税。经当地政府联合评审，地方财政集中支付中心确定土地成交价格中，拆迁补偿费部分为1.12亿元，并返还给A公司。但是，A公司在账面中列支了1.64亿元的拆迁补偿费，就补偿费差额部分0.52亿元(1.64亿元-1.12亿元)缴纳了契税，并将0.52亿元拆迁补偿费计入土地成本中，在土地增值税、企业所得税的扣除项目中列支。
与A公司不同，B房地产开发公司是就新增的拆迁补偿费缴纳了契税。
2015年1月，B公司通过招拍挂的形式获得了当地350亩国有土地使用权，支付了土地出让金，取得了地方政府每亩30万元的补偿款。2015年10月，原土地使用权人C公司以拆迁人员安置费用不足为由，与B公司签订了补充协议书，由B公司分三次向C公司支付新增拆迁补偿费用2亿元。B公司就相关费用缴纳了800万元契税，将2亿元的新增拆迁补偿费计入土地成本，在土地增值税、企业所得税的扣除项目中列支。
02、分析：两笔款项是否属于契税计税基础?
根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》(财法字〔1997〕52号)，土地使用权出让、出售、房屋买卖的契税计税依据，为土地房屋权属转移合同确定的成交价格。《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)进一步明确，以竞价方式出让的，其契税计税价格一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。实务中，拆迁补偿费属于“各种补偿费用”范畴。
从名义上看，A公司、B公司的两笔费用是拆迁补偿费。但是，笔者深入研究企业的交易行为后发现，两者有本质区别。契税的计税依据是基于合同确定的土地价格。A公司虽然列支了1.64亿元的拆迁补偿费，但是经政府部门评审认定，包含在合同确定的土地价格中的拆迁补偿费仅为1.12亿元。因此，笔者认为A公司账面上多列支的0.52亿元拆迁补偿费，不属于合同确定的土地出让成交价格，也无须缴纳契税。如果A企业就这部分费用缴纳契税，将出现人为扩大合同确定的土地价格的情况。
B公司新增的2亿元拆迁补偿费，发生在通过竞价方式取得土地使用权之后，没有在合同确定的土地成交价格中予以体现，且这笔费用并非为取得土地使用权而支付，而是企业取得土地使用权后附带的支付义务。值得关注的是，从市场情况来看，2亿元远超过当时正常的拆迁补偿费标准。考虑到原土地使用权人C公司为B公司的股东之一，这笔费用实质上是土地溢价部分的一种表现形式，可以视作一种提前分配的税后利润，其实质是否为拆迁补偿费，仍有待商榷。虽然B公司已经就这笔拆迁补偿费缴纳了契税，但是企业以此为由将该费用计入土地成本，在计算土地增值税和企业所得税时进行扣除的做法，可能存在风险。
03、借鉴：税务处理需综合考虑其他税种
对于房地产企业来说，土地成本不仅影响企业契税的缴纳，也是计算其增值税、土地增值税和企业所得税等税款的重要依据，可谓“牵一发而动全身”。笔者发现，A公司、B公司在就拆迁补偿费缴纳了契税后，直接将相关费用计入土地成本并据此计算缴纳其他税种，这样的税务处理可能存在税务风险。
根据政策规定，契税的计税依据以合同确定的成交价格为基础，需要缴纳契税的拆迁补偿费应当包含在成交价格中，而非企业实际发生的全部拆迁补偿费。在计算土地增值税增值额时，企业实际发生的拆迁补偿费，属于开发土地和新建房及配套设施(以下统称“房增开发”)的成本，可以在计算土地增值税增值额时据实加计扣除。需要注意的是，只有A公司和B公司有足够的证据，证明其拆迁补偿费的真实性、合理性，才可以在计算土地增值税时作为土地成本列支。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)，A公司和B公司在计算土地增值税增值额时，发生的取得土地使用权所支付的金额、房增开发成本在全额扣除的基础上，可以加计20%扣除。同时，假设A公司、B公司均无法按转让房地产项目计算分摊利息支出，其房地产开发费用将按照其取得土地使用权所支付的金额和房增开发成本之和的10%计算扣除。此时，房地产开发企业发生的允许扣除的拆迁补偿费用，可以按130%扣除。
按照A公司和B公司的税务处理，A公司计入土地成本的0.52亿元，扣除额将达到近0.68亿元;B公司计入土地成本的2亿元，扣除额则达到了2.6亿元。如果A公司、B公司无法证明其拆迁补偿费的真实性、合理性，就将其计入土地成本中加计扣除，将对企业准确计算和缴纳土地增值税产生较大影响。
笔者建议企业在进行税务处理时，应准确判定交易实质，并着重关注同一笔费用对不同税种的影响，确保政策适用的准确性和税务处理的一致性。同时，在遇到具有争议的事项时，可以积极与主管税务机关沟通，以确保税务处理的准确性。
房企财税人员应有“全税种意识”
◎国家税务总局石家庄市税务局第一税务分局重点税源管理队副队长黄磊：长期以来，拆迁补偿费的税务处理是困扰房企的一大难题。尤其是在“三旧”(旧城镇、旧厂房、旧村庄)改造项目、一二级联动项目中，房企不可避免地参与土地的前期整理，涉及垫付拆迁补偿费用且金额较大，房企实际承担的拆迁补偿费用是否属于土地成本，会对税负产生重大影响。
◎龙湖集团北京区域税务总监陈振铎：这两个案例体现了房企财税人员在进行税务处理时的典型问题——未能深入理解法规精神与立法原意。实务中，房企支付的与土地使用权相关的各项费用，究竟是为取得土地使用权而支付的，还是取得土地使用权后附带的支付义务?这个问题将直接影响契税的计税依据，财税人员应当结合业务实质准确判断。此外，大型房企的一项业务通常会涉及多个税种的税务处理，各税种间既有联系又有差异，财税人员应有“全税种意识”，既不能割裂各税种间的关联逻辑，也不能简单参照其他税种的税务处理，以免引发税务风险。
◎财税智库高级合伙人樊剑英：实务中，房企的拿地方式不同，拆迁补偿费的支付方式也有所差别，这些都会影响企业契税的缴纳。房企财税人员在判断一笔拆迁补偿费是否需要缴纳契税时，应当综合考虑政策规定、拿地方式和拆迁补偿费支付形式等因素，确保做出合理、合法的税务处理。 |
