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摘要
房地产行业是资金密集型行业，在经营过程中受政策影响大，国内房地产开发销售的前、中、后期均受到严格的监管审批限制要求，因此房企与一般工商企业相比在经营上有所差异，呈现出不同特点：例如项目开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发现象普遍等，这些经营特点也决定了房地产企业在会计核算和财务表现方面也有其特殊性，中债资信房地产行业研究团队推出房地产财务分析宝典系列专题旨在通过分析经营特点理清房地产开发企业从开发到销售过程中的财务特点和存在的问题，对房企的信用分析提供参考与指导。专题共分为四篇，本文为房地产财务分析宝典系列专题第二篇，主要分析了房地产开发企业财务报表中主要科目的特点及其风险关注点。
对于房企的财务报表分析我们需基于第一篇【干货】房地产开发业务流程、审批要求及会计处理中对项目开发业务流程过程中的会计处理。我们已经知道在项目开发过程中：土地获取根据用途计入无形资产或存货科目，施工阶段的相关投资计入存货科目，同时工程款项的支付通常根据工程节点向施工企业支付应付款项，各个阶段的投资离不开货币资金及相关的融资，同时影响着房企的现金流；而在预售阶段房地产企业的销售回笼资金以资产负债表中的预收款项进行核算，待满足收入确定条件后才同时结转收入及成本体现到利润表上，由于收入的确认受项目节点的要求影响重大，利润表的反应相对滞后且有一定人为操作空间；因此我们对于房地产企业科目的分析更注重的是对资产负债表及现金流量表的分析，下文中我们首先结合房企经营特点提出在财务分析过程中需要关注的重点科目，随后我们将首先分析这些重点科目主要构成及特点，并最终落脚至科目分析过程中的主要风险关注点。
一、房地产企业经营特点
房地产企业主要的经营模式分为销售开发产品模式和自持物业模式，同其他行业的企业相比，房地产企业具有以下特点：
我国房地产企业经营业务内容复杂，业务囊括了从征地拆迁开始到最终售后服务的全过程，平均商品房开发周期约为四年，且各开发阶段都需要投入大量的资金，因此房地产企业对于“货币资金”的需求强烈，“经营性现金流”支出和收入规模巨大，负债经营程度高。受房地产企业开发产品类型较为多元化影响，其不同项目在“存货”、“投资性房地产”等科目中的归集和计量方式或有不同。房地产开发商在建设工程竣工之前即可进行销售，以提前回收资金，但预售制度的实行导致了房企现金流入与收入不同步，预收账款成为房地产企业收入核算的主要科目。此外，地价的持续攀升使得合作拿地并进行后续开发成为房地产企业增强土地市场竞争力的一种选择，“其他应收款”、“其他应付款”等科目对于分析房地产企业愈加重要。
二、房地产企业会计科目关注要素
基于房地产财务分析宝典系列专题第一篇中对于房地产企业开发流程的介绍，我们认为房地产企业的会计报表虽然在整体结构和科目构成上与一般企业没有明显差异，但是在产品类型和经营方式的影响下，房地产企业对于个别科目需要给予更高的关注。下文我们将重点分析各科目的构成情况及其梳理特点，并最终落脚到各科目关注点。
1、房地产企业货币资金的构成及特点
货币资金是企业存量资产中停留于货币形态的那部分资金，主要包括三个类别：现金、银行存款和其他货币资金。企业的经营从某种角度来讲，就表现为货币资金的流转，而由于房地产企业技术壁垒较低，同时在整个业务流程中对资金的需求规模巨大，因而货币资金管理对于房地产企业起着至关重要的作用。
2、科目关注点
（1）关注货币资金的规模
在不新增土地储备的情况下，企业的货币资金规模在一定程度上反映了企业消化在产品类存货的能力，但企业的货币资金由于本身不能够创造收益，而是需要在不断的流转中实现价值，因此，过于庞大的货币资金规模会降低企业的资金使用效率，影响企业的未来发展能力。但是，货币资金是对企业短期流动性的最重要判断因素，如果企业的货币资金不足，则无法保障其对于即期债务的偿付能力。
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（2）关注其他货币资金流动性
货币资金科目中的其他货币资金包括银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款和外埠存款等。对于房地产企业来讲，其他货币资金以按揭保证金为主，由于房企对购房借款人的按揭贷款承担连带保证责任，因此直至房产证办理结束并完成抵押登记，此部分资金处于受限状态，短期内流动性较差。以恒大地产集团2016年报表附注为例，货币资金有大规模房屋按揭保证金的受限，因此在进行即期偿债的分析时，我们应将这部分受限资金提出后再去考虑货币资金对即期债务的覆盖。
（3）关注融资募集资金受限情况
房地产企业通过申请开发贷募集资金，银行会设立监管账户，销售回笼资金通常直接进入监管账户，只能根据主体结构的建设阶段时点进行支取，因而流动性受限。而其他融资渠道获得的资金，例如在银行间市场发债或是采用定增方式，募集资金都将进入监管专户，限定资金使用用途，只有符合规定才能够支取，对于这部分货币资金是否有受限需通过企业访谈、或调研做进一步的确认。
（二）存货
1、房地产企业存货的构成及特点
存货指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料、物料等。房地产企业存货包括以下6类：
需要注意的是，存货是企业以备出售的在产品或产成品，因此房地产企业所获取的开发用地并不完全计入存货，房企用于赚取租金或资本增值的土地，应计入投资性房地产，而自用土地使用权则在“无形资产”科目按实际支出核算成本。
房地产企业存货规模巨大。根据中债资信房地产团队梳理的241家房地产企业的2016年年报数据，企业存货占总资产比重的中位数和平均值分别为45.80%和41.26%，如下图所示，对比钢铁、贸易、建筑施工等其他9个行业，房地产行业存货占比居于首位且显著高于其他行业。
2、科目关注点
（1）关注存货绝对规模及其与销售额、预收账款的匹配程度
存货的规模即房企所持有的货值，直接反映企业的持续经营能力。对于存货整体规模较小的企业，企业在建拟建项目或较为有限，需关注企业未来现金流获取来源及项目获取计划。但是，由于不同企业体量大小的差异，我们并不能仅通过存货的绝对规模判断企业的优劣，存货对于销售额的相对规模能够更加准确的反映企业的项目运营能力，存货相对于销售额过于庞大的企业项目运营效率或较差，例如，云南城投和天房集团，2016年末，存货/销售额分别为8.15倍和3.26倍，对比万科和融创分别为1.28倍和1.35倍，剔除存货绝对规模的考量，云南城投和天房集团的运营能力显著低于万科和融创。
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作为销售额未结转收入部分的反应，预收账款与存货的匹配程度则可以更加明确的表明存货的变现情况，对于存货的期间变化额与不考虑营业收入转出情况的预收账款的变化额明显不匹配的企业，需要关注其销售回款能力或销售数据存疑的情况。
（2）关注存货构成情况
房地产企业存货主要由开发产品和开发成本构成，开发产品指企业已经开发完成并验收合格，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品；正在开发建设过程中的项目及企业已购入的、有待开发的土地计入开发成本。对于存货的构成，特别需要重点关注土地储备的占比情况，一方面，土地储备是未来房企业绩发展的前提，可能带来业绩的快速上升，例如，恒大、碧桂园销售额逐年高速攀升得益于其不断加强大量的优质土地资源储备；但另一方面，存货中土地储备规模占比过大，短期内或影响企业的资产运营效率，同时需关注由于土地储备处于项目开发最初阶段，需关注后续是否存在大规模的投资支出带来流动性压力和融资需求的提高。
（3）关注具体项目运营情况
存货科目的附注中披露每个项目的年初/年末余额、本期增加/减少额、计划总投资规模以及开工/竣工时间等信息，可以据此判断项目运营情况。其中，开发产品的期末余额代表企业沉淀的现房资产规模，对于期末余额较大的项目，现货沉淀规模较大，需要关注项目的去化压力；计划总投资规模/总建筑面积可以估算项目单位成本，通过与企业当年销售均价或周边类似楼盘销售均价的对比，可以判断项目安全边际；开工/竣工时间一定程度上能够反映项目的开发周期，对于开发周期较长的项目，可能形成一定成本堆积，需关注项目具体去化情况。此外，审计报告中的项目汇总表或披露项目的区域分布情况及项目可售面积等信息，但单位楼面价、单位建安成本以及销售进度等数据无法仅通过企业财务报表取得。
图4 万科企业股份有限公司2016年年度审计报告存货科目附注节选（单位：元）
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