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由于受土地资源的限制，目前房地产企业拿地出现了危机。因此出现了工业企业将购置的土地连同房屋一并转让形式的土地出让情形。那么在出让的过程中，土地价款与房屋的价值如何定价，在很大程度上影响企业的税收负担，特别是房地产企业。下面我们结合以下案例进行财税分析：
【案例】甲公司名下有一块工业工地，成本价2,000万元，地上有房屋一栋，成本价为3,000万元，该房屋为2015年12月建造完成交付使用。现甲公司由于经营出现困难，欲将该土地连同地上建筑物转让。现与乙房地产公司进行洽谈，双方约定土地评估价值6,000万元，房屋评估价值3,000万元，乙公司的目的主要是购地进行开发，房屋购入后拆除。那么交易价格如何确定才最有利于乙公司？
实务中，对于此交易的价格约定一般会有以下三种方式：
方案一：甲方将房子拆除后，净地交付乙公司，约定土地交易价9,000万元。
方案二：甲方将土地和房屋一同转让给乙公司，交易总价9,000万元，其中土地转让价6,000万元，房屋交易价3,000万元。乙公司拿到房屋后拆除。
方案三：甲方将房子拆除，交易价为9,000万元，其中3,000万元的房屋拆除补偿款，6,000万元为土地转让价格。
以上三种不同的定价方案涉及的发票开具、账务处理以及税务处理如下：
方案一：甲方将房子拆除后，净地交付乙公司，约定土地交易价9,000万元。
此种定价方案下，甲公司给乙公司按照9,000万元开具“不动产--土地使用权“转让发票。乙房地产公司收到发票，并支付9,000万元的转让款，全部可以作为“土地购买成本“入账，在土地增值税清算时可以加计扣除。至少可减少土地增值税810万元（9000*30%*30%）。
方案二：甲方将土地和房屋一同转让给乙公司，交易总价9,000万元，其中土地转让价6,000万元，房屋交易价3,000万元。乙公司拿到房屋后拆除。
此种定价方案下，甲公司给乙公司按照6,000万元开具“不动产--土地使用权转让”发票，按照3,000万元开具销售“不动产—房屋转让”发票。乙房地产公司根据评估报告和发票，将6,000万元计入土地成本，3,000万元计入固定资产，房屋拆除时，将该固定资产余值转入“营业外支出“科目。在土地增值税清算时仅有6,000万元可以作为土地成本加计扣除，可减土地增值税540万元（6,000*30%*30%）。
方案三：甲方将房子拆除，交易价为9,000万元，其中3,000万元的房屋拆除补偿款，6,000万元为土地转让价格。
此种定价方案下，甲公司给乙公司按照6,000万元开具“不动产--土地使用权转让”发票，按照3,000万元开具房屋拆除补偿收据。根据税收法规规定，只有土地所有者收回土地给予被收回的土地使用者的补偿，才会被认为是免税的补偿。因此甲公司与乙公司的房屋补偿不属于税收政策的免税房屋交易，甲公司应该缴纳增值税，并给乙公司“不动产转让--价外费用”发票。对于甲公司来讲，由于没有取得合法的发票，因此无法在企业所得税前扣除，且无法作为土地成本入账，在土地增值税清算时也无法作为成本扣除以及加计扣除。这样的结果会造成乙公司企业所得税多缴纳750万元（3,000*25%）土地增值税至少多缴纳270万元。（3,000*30%*30%），合计多缴纳税款1,020万元。
根据以上的分析，我们可以看出，土地连同地上建筑物一并转让时，作为房地产公司，一定要谨慎与土地出让方商谈价格，最有利于房地产公司的交易定价模式，就是第一种即房屋由出让方自行拆除，全部价款作为土地转让定价。只有采取这种交易约定模式，才能减少房地企业的税收成本，所以房地产企业在地和房屋一并购买的时候，一定要特别关注定价中存在的陷阱，以防止给后期带来税收风险和较大的税收成本。 |
