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房产购买没有名额时很多当事人就想到了“代持”，比如，徐某出高价买的房却登记在曾某名下，曾某却因向债权人承担连带给付的保证责任导致案涉房产被查封。这种情况下，案涉房产的“代持”有效吗?房产会不会被强制执行呢?带着这些问题，我们来看一下“房屋代持协议的法律效力”。
一、案情简介
为规避限购政策，徐某(出资人)在已有两套住房的情况下，与曾某(出名人)签订《房产代持协议》，约定将徐某出资购买的房屋登记在曾某名下。
中集哈深公司作为委托人、兴业银行股份有限公司沈阳分行(以下简称“兴业银行”)作为贷款人与大庆庆然天然气有限公司(以下简称“庆然公司”作为借款人签订《委托贷款借款合同》和《补充协议》，约定委托借款人民币2910万元。兴业银行与曾某等人签订《最高额保证合同》，约定曾某等人对2910万元借款承担最高本金限额为2910万元的连带保证责任。
在中集哈深公司借款案中，法院判决庆然公司返还中集哈深公司借款本金23279999.43元及利息，曾某等人承担连带给付责任。判决生效后，中集哈深公司向一审法院申请强制执行，法院查封了登记在曾某名下的案涉房屋。
二、法院观点
首先，本案再审程序中，最高人民法院认定徐某为规避国家限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，案涉借名买房合同应认定为无效。
本案徐某在当时已有两套住房的情况下仍借曾某之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。徐某购房时，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)授权“地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”
司法实践中，如果法院对于这种违背购房政策的“代持”行为不加限制而任其泛滥，就相当于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。所以法院认定本案徐某为规避国家限购政策与曾某签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而无效。
其次，规避国家限购政策的借名买房合同关系能否成为房屋所有权人排除执行?
到底能否排除执行要看具体的案件，具体到本案中，徐某与曾某为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗无效，看起来该房如果在曾某的名下因曾某涉诉讼被执行个人名下的财产，该房产肯定是要被强制执行了。
但是，该案徐某在委托曾某“代持”后，因消除了限购政策障碍并经相关行政机关确认符合申购朝阳区存量住宅条件，已经具备购房资格，从而消除了合同无效事由，案涉借名买房合同的效力得以补正。
2018年底，徐某向朝阳区法院提起合同纠纷诉讼，以房屋代持关系为由请求办理过户登记手续。朝阳区法院于2020年7月17日作出生效判决，认定徐某申购朝阳区存量住宅的初步核验通过，符合购房政策，判令曾某配合办理案涉房屋的所有权转移登记手续。
后通过法院执行程序并经房屋登记机构确认，徐某于2020年8月26日取得案涉房屋的不动产权证书，成为房屋的所有权人。至此，在对曾某的执行程序中，中集哈深公司主张继续执行已经归属于徐某的案涉房屋，已然不具有事实基础和法律依据，不应予以支持。
三、实务问题分析
本案徐某在已有两套住房的情况下仍借曾某之名买房，属违规套利。本案的判决结果和姚某丽、姚某云、关某花与章某文返还原物纠纷案【民事裁定书(2015)新民申字第1879号】的判决结果相似，该案法院不支持不具有当地购房资格借名买房的出资人办理房屋过户手续。
但纵观房屋购房方面的其他“代持”案例研究，最高法也并未一概否定所有的房产代持协议的效力，对于借名为规避限购政策、贷款障碍、逃税或为了争享本不该有的购房优惠获取不正当利益的代持协议多会被认定无效，但生活中有些人借名买房是为了满足住房刚需而非违法套利，比如由于积分不足、社保缴纳年限不够、没有户口无法购房等原因而借名买房则可能被认定有效。司法实践中应结合代持的原因和房屋的性质来平衡双方当事人的利益，从而认定代持行为是否违反了公序良俗原则。
(一)合同效力与公序良俗问题
本案涉及的纠纷发生在《民法典》生效前，不过新生效的《民法典》和之前的《民法总则(2017修正)》对公序良俗问题的规定基本一致，民事法律行为不得违反公序良俗原则。
市场各主体之间为了达成交易，作出双方承诺遵守的约定，这种约定在法律上表现为合同。当事人虽可按自己的意思约定合同的内容和形式，却不能违反法律、行政法规的强制性规定，也不得损害国家利益、集体利益、第三人利益和社会公共利益。违反前述规定的合同自始不具有法律效力。
由于立法不可能穷尽一切可能无效的行为，为弥补法律规定的不足，就产生了公序良俗原则。公序即社会一般利益，包括国家利益、社会经济秩序和社会公共利益;良俗即一般道德观念或良好道德风尚，包括社会公德、商业道德和社会良好风尚。
(二)关于购房代持的风险
不符合购房政策或不愿意出面的购房者(出资人)，借符合购房条件者(产权人)的名义，由出资人自己出资购房，在不动产权簿上登记名义产权人的行为，这就是本案探讨的购房代持问题。
这种购房代持问题，涉及很多法律风险：
1、房屋代持协议可能被法院认定因违反公序良俗而无效;
2、代持人如果反悔可能导致被代持人无法取得所购房屋所有权，可能需要通过诉讼的方式确认合同效力以及办理房产过户登记手续;
3、不动产物权是以对外公示为准，由于不动产权簿上登记的是代持人的信息，因此，从法律程序上看，等级权利人也就是代持人对房产享有物权，可以擅自处分房产，房产被处分会导致真正权利人的权利受到损害;
4、代持人可能因自己的债务纠纷导致被代持房屋被查封、拍卖或执行，比如本案中曾某因承担保证责任债务导致徐某实际购房的房产被法院查封，差点被强制执行;
5、如果房屋代持人涉及离婚或者涉及死亡后的继承等问题，可能导致其代持的房产被在离婚诉讼中被分割或被继承;
结语
近年来，借名买房现象愈演愈烈，很多城市专门出台政策进行打击。随着深圳和西安政策的出台以及本次最高院认定协议无效的判决可以看出国家不鼓励借名买房行为，法院以后的判决可能也会更倾向于维护产权人而非代持人的利益。未来借名买房可钻的法律空子会越来越少，借此提醒大家借名买房时需谨慎，不要在巨大的利益面前考验人性。
法条链接
《民法典》：
第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。
第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：
(一)行为人具有相应的民事行为能力;
(二)意思表示真实;
(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。 |
