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编者按：我国现存的18大税种，根据征管方式的不同，有按次纳税和按期纳税之分。其中，按期纳税并不意味着其纳税义务在一定期间结束时才发生。以土增税为例，土增税在清算时，就整个房地产项目开发建设期间产生的增值额计缴税款，但根据《土地增值税暂行条例》，土增税的纳税义务在房地产转让时发生。很多房地产开发企业认为，根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)，土增税在清算时才需要缴纳，前期的预征税款只是一种征管技术手段，这种理解恰恰与土增税的原理相悖。严格来说，在房地产项目开发建设期间通过期房预售等方式转让房地产的，土增税纳税义务已经发生，国家有权就此部分房地产增值征税。因此，预征税款与土增税纳税义务发生时间相互契合，土增税清算才是出于准确核算成本、计算应纳税额的目的而规定的一种征管技术。实践中，房地产企业应当重视土增税预征，避免因未及时缴纳预征税款滋生税务风险。
案例引入：土增税清算应纳税额为零，欠缴预征税款仍构成普通破产债权
2012年7月，A公司注册成立，主要经营范围包括：房地产开发、房屋销售、物业管理、置业咨询。
2012年12月，A公司竞得位于X市Y区的土地，用于开发建设X项目。
2014年10月，A公司取得《X市商品房预售(预租)许可证》，其后，A公司即对其开发未完成的产品进行预售。
2014年10月至2016年2月，A公司就部分预售商品房缴纳了土增税预征税款211,158.21元，还有部分预售商品房的土增税预征税款未缴纳。截至2018年5月，A公司欠缴的土增税预征税款合计产生滞纳金169,783.75元。
2018年4月至5月，A公司债权人对A公司提出破产申请，X市Y区人民法院作出《民事裁定书》予以受理。根据《X市Y区人民法院公告》，X市Y区税务局向A公司的破产管理人(以下简称管理人)申报了破产债权，其中，税款债权2,599,672.12元，滞纳金债权1,155,396.3元。
2020年12月，A公司管理人向X市Y区税务局发出《债权审核通知书》，对X市Y区税务局前述申报的破产债权中的税款债权880,540.41元及滞纳金债权472,322.91元不予确认。其中，不予确认的滞纳金债权包含土增税预征税款滞纳金169,783.75元。
X市Y区税务局不服，向X市Y区法院提起诉讼，要求确认其申报的全部破产债权。对于土增税预征税款滞纳金169,783.75元，A公司管理人认为，X项目经清算审核，实际上应缴纳土增税税额为0元，A公司之前缴纳的土增税预征税款211,158.21元，X市Y区税务局也全额退还给A公司。A公司既然实际上不应缴纳土增税，自然也不应缴纳土增税预征税款的滞纳金。
X市Y区法院认为，预征土增税是在还没有正确计算出房地产项目增值额的情况下，为确保税款平稳、均匀地流入国库，而采取的预先征收土增税的办法。本案中，A公司开发的X项目自2014年起开始预售，应按照每月预售收入以及对应预征率申报缴纳土增税，纳税义务发生时间为实际收到售房款的当月，纳税申报期限为次月15日内。即使A公司面临经营困难，也需先向X市Y区税务局提出免征或缓征的申请，并以X市Y区税务局同意的其他方式进行预缴。而A公司自2014年10月至2016年2月期间，并未按照上述法律规定缴纳土增税预征税款，其行为属于违反法律法规应缴纳而未缴纳的情形，应当被征收滞纳金。故对X市Y区税务局要求确认A公司欠缴土增税预征税款滞纳金169,783.75元为破产债权的诉讼请求予以支持。虽然A公司在清算后实际应缴纳土增税为0元，但并不能改变A公司在清算前的2014年10月至2016年2月期间需正常纳税的事实，其应纳未纳的土增税预征税款滞纳金在当期已实际发生，故对A公司的该项辩护意见不予采纳。
本案中，经过土增税清算，X项目土增税应纳税额为0元。但法院认为，A公司实际收到预售商品房价款的时候，就产生了纳税义务，应当缴纳土增税预征税款。清算后应纳税额为0元，不能改变前期A公司应缴纳预征税款的事实。对于A公司未按规定缴纳预征税款产生的滞纳金，也不能因应纳税额为0而清零。本文将结合本案，着重分析土增税预征税款的税法性质，进而讨论如何完善土增税预征立法，并就房地产企业在土增税预征环节面临的税务风险提出应对建议。
一、土增税预征税款系基于《土地增值税暂行条例》产生的纳税义务
(一)土增税纳税义务在房地产转让环节产生
根据《土地增值税暂行条例》第二条，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土增税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土增税。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第二条，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。由此可见，土增税纳税环节是房地产转让环节。
对于何为“房地产转让”，税法并未作出明确解释，学理上存在两种观点：
1、“房地产转让”是指房地产所有权在不同法律主体之间转移。根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的……转让……，经依法登记，发生效力。由此可见，在民商法领域，不动产转让特指不动产物权的转让，换言之，不动产转让应当是一种物权法律行为。将“房地产转让”界定为房地产所有权在不同法律主体之间转移，同样将“房地产转让”解释为物权法律行为，严格遵循了“房地产转让”在民商法中可能具备的外延，是税法概念承继私法概念的体现。但是，采用这种解释方法不能将商品房预售等债权法律行为归入“房地产转让”当中，对于房地产企业预售商品房取得的收入，国家无法课征土增税，从而导致税收债权的延迟实现。
2、“房地产转让”是指不同法律主体就房地产所有权转移的意思表示达成一致，不以房地产所有权实际发生转移为限。这种观点可以理解为对“房地产转让”的扩大解释，即土增税法上的“房地产转让”不限于物权法律行为，还包括物权法律行为据以发生的原因行为，但原因行为应仅包括债权法律行为，而不包括自建、添附等可以导致法律主体原始取得房地产所有权的事实行为。这种观点显然超越了“房地产转让”在民商法领域的外延，属于税法概念对私法概念的调整。采用这种解释方法，可以将房地产项目开发完成前发生的所有商品房预售行为纳入土增税征税范围，能够保证国家及时取得税收利益。
尽管学理上有不同理解，但实践中，“房地产转让”的概念应当是明确的。根据《土地增值税暂行条例》第十条，纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。根据税法基本原理，纳税申报的前提是纳税义务已经发生，由此可见，土增税纳税义务发生时间与房地产所有权转移并不挂钩，而与房地产转让合同(债权法律行为)密切相关。换言之，“房地产转让”的解释采用了第二种观点，即项目竣工结算前预售房地产也需要缴纳土增税，其外延要大于房地产所有权的转移。同时，土增税清算与土增税纳税义务的发生没有直接关联，只是出于“成本确定或其他原因”而设置的一种征管技术手段。
(二)土增税预征税款在房地产转让环节缴纳
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土增税的，可以预征土增税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第十四条，根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土增税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交。由此可见，土增税预征税款在预售房地产并取得收入时缴纳，与房地产转让环节相契合。此外，财税字〔1995〕48号授权省级税务机关自行规定预征土增税的具体办法，这里的具体办法应当包括是否开征、预征率以及免征范围等课税要素。
根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征。由此可见，国税发〔2010〕53号调整了财税字〔1995〕48号中关于土增税“可以预征”的授权性规定，对预征率和免征范围也作出了更加细化的规定。结合各地发布的具体办法，除对保障性住房(部分地区缩小解释为经济适用房、廉租房等)免予预征土增税外，对其他房地产各地均已发布了预征土增税的相关规定，并在国税发〔2010〕53号确定的最低预征率基础上，按房地产类型确定了不同预征率。
根据《土地增值税暂行条例》第十条，纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。预征土增税应当符合上位法规定的纳税申报期限，即在签订商品房预售合同之日起7日内作纳税申报。实践中，我们关注到部分地方对土增税预征税款申报曾作出例外规定，例如《广州市地方税务局关于调整我市土地增值税预征率的公告》(广州市地方税务局公告2010年第1号，现已废止)曾规定“从2010年7月1日(税款所属时期)起，按月申报预缴土地增值税，申报期为次月15日前”。我们认为，由于上位法没有明确土增税预征税款缴纳期限，对税款缴纳期限各地可以作出具体规定，但对于纳税申报期限，应当严格遵循签订商品房预售合同之日起7日的规定。
(三)项目全部竣工结算后到符合土增税清算条件前销售现房预征土增税符合《土地增值税暂行条例》的规定
值得注意的是，财税字〔1995〕48号将预征土增税的范围限于“项目全部竣工结算前转让房地产”，项目全部竣工结算后到符合土增税清算条件前销售现房似乎不在预征土增税范围之内。然而在实践中，对于未能尽快达到清算条件的项目，竣工结算后销售现房仍需预征土增税。
我们认为，这种处理并不违反上位法之规定。如前所述，根据《土地增值税暂行条例》，房地产转让环节应当缴纳土增税，此种转让既包括期房预售，也包括现房销售。对于项目全部竣工结算后到符合土增税清算条件前的这段期间，销售房地产时纳税义务已经发生，课征土增税是无可置疑的，唯计税方法的选择有讨论空间。虽然此阶段通常可以准确核算成本费用，实际上具备土增税清算的可能，但根据国税发〔2009〕91号，土增税清算应当符合一定的实质条件，并需经过税务机关受理的程序条件，在土增税清算的实质条件和程序条件成就之前，不应违法适用土增税清算程序。此外，土增税预征的立法目的在于满足纳税义务发生时间后及时征收土增税，土增税清算的立法目的则在于准确核算成本、增值额，据以计算应纳税额，其落脚点在于对土增税预征税款与应纳税额的差额“多退少补”。如前所述，土增税清算是一种征管技术手段，而与土增税纳税义务发生时间无涉，真正与纳税义务发生时间吻合的是预征税款。因此，土增税预征范围应当予以扩大解释，涵盖土增税清算前销售现房的情形，此种解释符合土增税预征和清算的立法目的。
(四)小结
综上，根据《土地增值税暂行条例》之规定，土增税纳税义务在房地产转让环节产生，此处的“房地产转让”既包括期房预售，也包括现房销售。根据财税字〔1995〕48号，预征土增税适用于项目全部竣工结算前转让房地产取得收入的情形，通过扩大解释，还应当涵盖土增税清算前销售现房的情形。因此，土地增值税预征税款是在房地产转让环节缴纳的，系根据《土地增值税暂行条例》规定产生的纳税义务。
本案中，2014年10月至2016年2月，A公司预售房地产时，土增税纳税义务已经发生。根据《税收征收管理法》第三十二条，纳税人未按照规定期限缴纳税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。因此，X市Y区税务局对A公司加收滞纳金符合税法规定。A公司清算时土增税应纳税额为0，不能否认前期预售房地产时曾产生过土增税纳税义务，以及A公司未按法律规定履行纳税义务的事实，故A公司欠缴土增税预征税款产生的滞纳金不能免除。
二、现行土增税预征的立法瑕疵和完善路径
(一)现行立法对土增税预征和清算关系的界定失当
本案中，税务机关和法院的事实认定及法律适用并无不妥，但从直观上看，仍不免生发疑问：既然土增税清算时应纳税额为0，表明整个房地产项目没有增值额，那么理论上土增税的计税依据为0，如何能够课以预征税款，并据以加收滞纳金?尽管我们在前文中提出，土增税预征税款是基于纳税义务发生的，而土增税清算与纳税义务无涉，其意义仅在于准确核算应纳税额，但这种理解只是基于现行法律规定得出的结论，即“解释论”的观点。从“立法论”的层面分析，上述问题产生根本症结在于：现行立法对土增税预征和清算的关系界定失当。
关于土增税预征和清算的关系，学理上存在三种观点：
1、土增税预征是对土增税清算应纳税额的前置性核定征收。这种观点认为，课税要素明确原则是税收法定原则的应有之义。课税要素明确不仅要求立法上，对课税对象等要素的概念界定及计税依据的计算方法是明确的，还要求实践中，只有能够准确计算出计税依据的前提下，才可以要求纳税人承担纳税义务。当计税依据无法准确计算时，纳税义务就是不明确的，不能据以课征税款。同时，出于保障国家税收利益的考虑，可以通过立法技术手段，拟制出明确的纳税义务，这种立法技术就是核定征收。换言之，虽然核定征收本质上缺乏明确性，可能与实际的应纳税额有出入，但因税法赋予其明确性，不能认为其违背课税要素明确原则。在土增税征管中，只有土增税清算可以实现准确核算计税依据，故土增税纳税义务发生环节本应设置在清算阶段。但为了保障国家税款及时入库，税法规定了土增税的预征程序，作为一种核定征收手段，预征土增税同样具有拟制的明确性，故土增税纳税义务可以前置到房地产预售环节。
2、土增税清算是对土增税预征税款的调整。这种观点认为，课税要素明确原则并不否认在计税依据无法准确计算的情况下，仍可产生纳税义务。税收法律关系是一种债权债务关系，债务当然可以具有不确定性。土增税预征不是一种拟制的核定征收程序，而是对土增税应纳税额的匡算，至于应纳税额的具体数额究竟是多少，则有赖于后期的土增税清算。土增税清算的意义在于对前期已经发生的纳税义务对应的税收债务进行调整，如土增税清算应纳税额低于预征税款，则属于国家不当得利，应当将超额税款返还给纳税人并支付利息。反之，则属于纳税人未足额偿还税收债务，需承担继续履行的义务。但未足额履行非基于纳税人之过错，而是因法定的预征程序本身不可避免的不准确性而产生的，因此不能将少缴纳税款的责任归咎于纳税人而附带加收滞纳金或税款利息。
3、土增税预征和土增税清算是两个相对独立的程序。这种观点认为，土增税预征和土增税清算税法意义上的关联性有限，二者相对独立。土增税预征是基于纳税义务已经发生但不具备准确核算成本费用的情形下设定的特殊征税程序，土增税清算则是基于成本费用可以准确核算、应纳税额能确定的情形下，由税法规定的征管技术性手段。土增税预征不是预先的核定征收，土增税清算也不是对预征税款的调整。土增税清算系基于新的法律事实发生，无论土增税清算结果如何，土增税预征税款的发生、金额、申报期限等既定事实都不因此改变。根据这种观点，土增税预征适用按毛收入和预征率计算应纳税额的计税方法(类似于增值税的简易计税方法)，土增税清算则适用按增值额和税率计算应纳税额的计税方法，符合土增税的征税原理和一般规定。
结合我国现行税法规定和本案的裁判说理，实践中第三种观点占主流地位，但从税法原理层面分析，第二种观点更加契合税收法律关系的本质。第三种观点将一个房地产项目因开发建设增值产生的土增税纳税义务区分成了两部分对待，割裂了土增税预征和土增税清算的内部关联。事实上，预征和清算对应的纳税义务是一致且唯一的，而且在税收债务关系说项下，引入税收不当得利制度也是符合税法基本原理的。
(二)土增税预征立法的完善路径
1、提高土增税预征的立法层级
根据财税字〔1995〕48号，预征土增税的具体办法由省级税务机关自行规定。在全国层面，除国税发〔2010〕53号对土增税最低预征率作出限定外，现阶段税法鲜有对预征土增税的细化规定。我们认为，将土增税预征的具体办法完全授权地方税务机关制定有违税收法定原则。如前所述，土增税预征系基于纳税义务发生设定的征税程序，土增税预征税款是法定纳税义务，对于计税依据、计税方法、免税范围、征管程序等课税要素，至少应当由行政法规予以明确。从实践来看，土增税预征税款是房地产企业不可回避的纳税义务，对纳税人的影响是深远的。对如此重要的事项不作全国性规定，而完全交由地方税务机关决定，也不利于纳税人权益保护。
2、基于税收债务关系说引入土增税不当得利制度
我国学者很早就提出过税收债务关系说，但时至今日，这一学说仍未完全取代税收权力关系说。尤其是很多基层税务机关仍然认为征税是国家强制性权力，纳税是纳税人无条件履行的义务，遑论实际税收征管过程中征纳关系、意识的转变。税收债务关系说的构建和贯彻，仅靠学术倡议难以有效完成，应当站在顶层设计的角度，通过税法制度的修订和完善，强化税收债权债务理论的应用价值。不当得利是一种典型的债权法律关系，税收征管活动中，税收不当得利也非常常见。在税收债务关系说项下，建立税收不当得利制度十分必要。
事实上，我国现行税法已有相关规定。例如《税收征收管理法》第五十一条规定，纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还。纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还。该条款构成了税收不当得利制度的税法依据，唯此条款是否适用于多缴土增税预征税款的情形，税法并未予以明确。我们认为，土增税预征和清算针对同一个房地产项目的增值额，预征税款和清算应纳税额系同一项税收债务。预征税款超过应纳税额的，属于对一项税收债务的超额履行，符合税收不当得利制度规范的情形，纳税人有权要求税务机关在退还多缴税款的同时，加算银行同期存款利息。
3、引入土增税预清算制度
根据国税发〔2010〕53号，各级税务机关要“把预征率的调整和土地增值税清算的实际税负结合起来”，“使预征率更加接近实际税负水平”。由此可见，预征税款应当尽可能贴近清算应纳税额，从而更好发挥调节作用，减少后期退补税款金额。现阶段，各地公开的土增税预征具体办法中，均采用“毛收入×预征率”计算预征税款的计税方法。由于土增税的课税对象是房地产项目增值额，预征率显然不是税率的替代概念，而是锚定的“增值额/毛收入×税率”。这项公式中，毛收入和税率都是固定的，因此，预征率的确定主要依赖于对房地产开发项目增值额或增值率的估算。对于特定省份，预征率是固定的，但房地产开发项目各不相同，增值率千差万别，预征税款和清算应纳税额容易出现较大差异。
从税法原理的角度分析，即便各省的预征率是结合该省房地产项目“增值额/毛收入”的均数或中位数确定的，在一定程度上符合税收公平原则，但这种公平只是形式公平，而不是实质公平。采用“一刀切”式的预征率，没有考虑到房地产项目的个体差异，立法过于粗放。实践中，除实力极雄厚的企业外，房地产开发企业通常是贷款开发，前期预售房地产也是出于尽快回笼资金、偿还贷款、降低成本的目的。预售房地产资金对于房地产开发企业来说至关重要，而征税应当符合中性原则，不能过度干预市场经济，不能影响企业正常经营，否则无异于竭泽而渔。
根据“使预征率更加接近实际税负水平”的精神，出于保障税源的考虑，土增税预征的立法必须更加精细化。我们认为，在预征土增税环节，可以引入“预清算”制度，允许房地产开发企业根据一定的标准估算成本费用，采用当地规定的成本分摊方法，计算已预售房地产的增值额，进而计缴预征税款。针对特定房地产开发项目，确定估算成本费用的标准应当考虑的因素包括但不限于：
(1)该房地产开发项目取得土地使用权的成本;
(2)该房地产开发项目截至预售前已经发生的开发成本和费用;
(3)预售房地产有关的税金;
(4)该房地产开发项目是否符合加计扣除条件;
(5)同地段、同类型或其他有可比性的已清算房地产开发项目申报的扣除项目;
(6)该房地产企业近三年销售房地产的平均利润率。
三、房地产企业在土增税预征环节面临的税务风险和应对建议
本案中，A公司因前期资金困难，加之对预征土增税没有充分关注，导致没有按期缴纳土增税预征税款，被加收滞纳金。实践中，根据房地产开发企业在土增税预征环节的不同违法行为，可能造成不同的税务风险。房地产企业各级人员应当转变纳税意识、完善财税内控制度、加强与税务机关沟通，从而有效应对土增税预征环节的税务风险。
(一)房地产企业在土增税预征环节面临的税务风险
土增税预征又分为纳税义务产生、纳税申报、税款缴纳三个子环节，不同环节面临的税务风险有所不同：
1、土增税纳税义务产生和纳税申报环节面临的税务风险
根据《土地增值税暂行条例》第十条，纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。如前所述，预售商品房的土增税纳税义务在签订预售合同时发生，房地产企业在签订合同时，如果没有认识到纳税义务已经发生，则可能错过7日的纳税申报期限。
根据《税收征收管理法》第六十二条，纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款;情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。因此，如果房地产企业在签订预售合同起7日内没有办理纳税申报，最高面临1万元的罚款。需要注意的是，如果房地产企业仅仅没有按期办理纳税申报，但按规定期限缴纳预征税款的，只需要承担前述最高1万元罚款的责任。如果房地产企业既没有按期申报，也没有按期缴纳预征税款，则会面临更加严重的责任，在下文中予以阐明。
2、土增税预征税款缴纳环节面临的税务风险
(1)进行了纳税申报但未按规定期限缴纳土增税预征税款的税务风险
根据财税〔2006〕21号第三条第二款，对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。根据《税收征收管理法》第三十二条，纳税人未按照规定期限缴纳税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。根据《税收征收管理法》第六十八条，纳税人在规定期限内不缴或者少缴应纳或者应解缴的税款，经税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，税务机关除依照本法第四十条的规定采取强制执行措施追缴其不缴或者少缴的税款外，可以处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。
由此可见，房地产企业进行了土增税预征税款的纳税申报，但没有按规定期限缴纳税款的，首先应当承担补缴税款和滞纳金的责任。经税务机关责令限期纳税仍不缴纳的，可能被税务机关采取强制执行措施，同时被处以0.5倍到5倍的罚款。
(2)没有进行纳税申报也没有按规定期限缴纳土增税预征税款的税务风险
根据《税收征收管理法》第六十四条，纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。根据《税收征收管理法》第六十三条第一款，纳税人经税务机关通知申报而拒不申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
由此可见，房地产企业不进行土增税预征税款的纳税申报，也没有按规定期限缴纳税款的，如果税务机关没有发现，也没有责令申报，则房地产企业需要承担补缴税款、加收滞纳金的责任，同时可能被处以0.5倍到5倍的罚款。如果税务机关发现，且作出责令申报的通知，房地产企业仍拒不申报的，则构成偷税。房地产企业应当承担补缴税款、加收滞纳金的责任，同时可能被处以0.5倍到5倍的罚款。如果房地产企业拒不承担补缴税款、滞纳金的责任，且少缴税款数额达到一定数额和比例的，构成逃税罪，将面临刑事处罚。
(二)房地产企业如何应对土增税预征环节的税务风险
1、管理层应当转变纳税意识
房地产企业的管理层不能只重视清算，而不重视预征。必须转变纳税意识，明确土增税预征环节可能面临的税务风险，将预征税款纳入经营决策考虑范围。例如对企业资金链的统筹管理，要考虑预征税款因素，避免企业陷入资金困境。管理层应当要求财务负责人定期向投融资负责人汇报土增税预征税款的估算报告和实际履行情况，便于投融资负责人制定合理的融资计划。
2、财务负责人应当完善财税内控制度
财务负责人应当制定土增税预征的内部管控制度。在商品房预售前，预先估算预征税款的成本，商品房预售阶段，定期听取财务人员关于土增税预征税款申报缴纳情况的履行报告，全面审核、统计土增税预征税款的履行情况。财务负责人应监督财务人员按规定期限申报缴纳土增税预征税款，对资金确有困难的，应当要求财务人员在纳税期内，向税务机关申请延期纳税，并在核准的延期内办理税款结算。
3、财务人员应当加强与税务机关沟通
财务人员应当和主管税务机关保持沟通，明确当地土增税预征的具体办法。例如根据《北京市住房和城乡建设委员会、北京市财政局、北京市地方税务局关于贯彻落实国家有关部门房地产市场宏观调控政策有关问题的通知》(京建发〔2010〕677号)，土增税预征率应区分以下不同类型房地产确定：
(1)经济适用住房、限价商品住房等保障性住房：暂不预征。
(2)容积率小于1.0的房地产开发项目：按照销售收入的3%预征。
(3)其他房地产开发项目：按照销售收入的2%预征。
企业财务人员应当强化土增税预征合规意识，在明确地方规定的基础上，分别核算各类房地产预售收入，按照税法规定的期限和要求办理纳税申报、提交相关涉税资料，并按税务机关确定的税款缴纳期限足额缴纳土增税预征税款。 |
