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你在购房过程中遇到过签订双合同情况吗?双合同是什么?在前几年双合同现象比较普遍，主要是房企为应对国家政策限制，比如不少城市出台政策对新增商品房的售价设定了最高额，超过限价标准的楼盘将无法顺利拿到《商品房预售许可证》，这种情况下，房企就利用开发精装房对合同进行分拆，即将总房价拆分为《商品房买卖合同》和《装修合同》。
今天笔者就该项销售及相关涉税问题进行浅析。
案例
某市地方政府为稳定房价，提出包括：限价网签(规定每个区域最高的网签房价单价)，排队网签(控制整个城市的成交均价)等房价调控措施;A房地产公司为应对政府相关规定，决定在新开发的楼盘中与购房者签订双合同，甲购房者买了一套价值100万的房屋，分别签订70万《商品房买卖合同》和30万的《装修合同》。
情形一
企业只是为了应对政府的相关政策完成网签，其他账务处理方式与只签订商品房买卖合同一致;即在收到100万时，企业销售台账上记载的合同金额70万，回款金额100万。
①预缴税费：由于预缴增值税=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%，土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款;预缴税款时计税依据均已预收款为基础，故无影响。
②实缴增值税：企业按100万对应的收入按销售不动产确认计算增值税额;但由于签订的装修合同并不符合销售房产性质，适用增值税税目应为建筑服务、销售货物(如装修包含家电)等;此时企业的税务处理就可能存在风险。
③土地增值税清算：在土地增值税清算过程中，如果按合同金额确认收入，则30万元对应的收入未确认，同时其对应的装修的各项成本也不能扣除，要求收入成本配比原则;如果将30万的装修款调增确认合同金额，则由于对应的装修成本可扣除同时可加计，税局是否认可此做法，则要看各税局的口径了。
④印花税：70万房屋买卖合同适用税目产权转移书据，税率0.05%;根据最新印花税法规定：30万装修合同可能根据具体约定的内容，适用加工承揽合同税率0.03%或建筑安装工程承包合同税率0.03%，此处与签订唯一合同有税目差异。
情形二
企业按照合同性质分别确认相关业务，即销售台账合同金额及回款一致确认70万;其他业务收入(装修收入)确认30万。
①预缴税费：由于房款预收款只有70万元，则预缴增值税和预缴土地增值税计算基数均少于实质房款总额;存在税收风险，税局可能会严格审查相关分拆合同依据是否充分，过程是否合理规范。
②实缴增值税：企业严格按照合同执行，分别缴纳适用不同税目与税率的增值税额，暂无影响。
③土地增值税清算：同上分析，装修相关收入成本不能计入清算过程，同时相关成本不能加计扣除，可能对企业土增清算结果不友好。
④印花税：严格按照合同执行，分类缴纳，暂无影响。
笔者分析
上述案例中，分摊给装修合同的收入比例还算比较收敛，某些地产公司可能会采取五五分或者更极端的方式分拆合同，其实这在实务中通常经不起推敲，企业可能暂时应对了政府宏观调控政策，但其带来的税务风险不容小觑。
同时，对购房者来说签订双合同几乎没有好处。首先买房贷款成本增加(装修合同部分一般不能按揭贷款，或者利率更高);其次如遇开发商违约等情况，购房者追责的范围仅限于《商品房买卖合同》中约定的金额，其余部分不在开发商承担范围内等。
提醒
笔者提醒，这种打擦边球方式的签订合同行为，还是请各位购房者和房地产企业们充分考虑各项风险，谨慎选择。 |
