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低价卖房的涉税风险
在市场经济中，商品的自身价值是商业交易的核心，而商品价格则是商品价值的最直接表现。A股的股价，原油的价格，黄金的单价等等一系列的商品价格都能时时刻刻的在市场中寻找到。而除开这些显而易见的商品之外，还存在很多差异化的服务，差异化的商品特性，就会存在价值的增减以及价格的波动。市场的价值是由市场来决定的，真实合法合理的市场交易价格也是受到税法的认可与保护的。但是在现实市场中，为了减少税收的征收，部分二手房中介以及房地产卖家通常采用低价签署买卖合同，高价完成交易的方式来逃避征税。
今天笔者就和大家一起讨论这种方式可能涉及到的税种。
土地增值税✦
土地增值税暂行条例第九条有明确规定，纳税人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，而且无正当理由的，需要按照房地产评估价格计算征收。
增值税✦
增值税暂行条例第七条规定，纳税人销售货物或者应税劳务的价格明显低于市场价格，且无正当理由的，由主管税务机关核定其销售额。针对房地产销售的核定方法主要是参考其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定。
企业所得税✦
企业所得税法第四十一、四十七条规定，企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，或者企业实施其他不具有合理商业目的的安排而减少其应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。
合理方法包括：①可比非受控价格法;②再销售价格法;③成本加成法;④交易净利润法;⑤利润分割法;⑥其他符合独立交易原则的方法。
个人所得税✦
国税发[2006]108号规定，对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。当纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由时，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。
另外对于受让方也有相关规定，财税[2007]13号，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。
契税✦
中华人民共和国契税法规定，纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。
通过以上政策我们可以看出，低价转让房地产并不能减低房产增值本身的税负，但是目前在实际交易还是普遍存在这种现象，其背后的原因可能更多是征管上面的考虑，未能全面核实房地产交易价格的合理性;而中间的利益差也导致更多的人愿意冒险继续采用这种方式，但是实际上这种行为属于违法行为。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定，纳税人采取隐瞒收入、编造虚假扣除等手段逃避缴税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任;同时纳税人的纳税申报情况将纳入个人信用管理。未按规定办理纳税申报、不缴或者少缴税款、提供虚假资料申报享受税收优惠、不配合税务检查、虚假承诺等行为，都将会对个人信用产生影响。
随着信息化时代的革新，个人所得税综合汇算的持续完善，甚至是对金融业的大额现金管理的进一步加强，可以预见，未来这种低价转让房地产的方式都将带来更大的风险与挑战。过去的管理不能代表未来的管理，过去的博弈也不代表未来的博弈，过去的成功更不代表未来的成功。
这种违法的避税方式终将会被淘汰在历史的长河之中，更规范、更合法的避税方式，更专业的指导必将成为主流。
来源：税律风云 作者：闫兆金
2014年7月的解析——
房地产企业低价促销售房涉税政策解答
问：近日，某三线城市一家房地产企业咨询，该企业的一个开发项目近期准备开盘销售，其采取了以下三种促销方式：一、房源认购期间，意向客户预存3万元可在开盘当天抵5万元房款(购房发票以折扣后的价格开具)。二、对开盘当天购买商品房的客户，将采取摇奖方式选取10名客户，给予5000元到20000万金额不同的奖金(购房发票全款开具)。三、对于购买公建的客户，采取承诺20年内返还50%购房款的优惠购房方式。请问以上三种促销方式企业应该如何缴纳营业税，同时享受优惠的购房客户是否需要缴纳个人所得税?
答：营业税的业务处理
《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税〔2003〕16号)文件规定，单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额;如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。
因此，在房源认购期间，以预存3万元抵5万元房款方式出售的房源，由于企业是以优惠后的价格开具的发票，因此应该以折扣后(优惠2万元)的价款为营业额计算缴纳营业税。而对于客户购房后中奖的金额，则不得从购房款中减除，应全额缴纳营业税。
另外，《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答(之一)〉的通知》(国税函发〔1995〕156号)规定，以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。因此，对以承诺20年内返还50%购房款的优惠方式销售的公建房源，不得减除“还本”支出，应全额计算缴纳营业税。
个人所得税的业务处理
《财政部 国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》(财税〔2011〕50号)文件规定，属于下列情形之一的，不征收个人所得税：1.企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品(产品)和提供服务;2.企业在向个人销售商品(产品)和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等;3.企业对累积消费达到一定额度的个人按消费积分反馈礼品。
因此，意向客户预存3万元可在开盘当天抵5万元房款的销售方式及20年内返还50%购房款的优惠购房方式均属于企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品，不应征收个人所得税。
同时，根据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》的规定，偶然所得，是指个人得奖、中奖、中彩以及其他偶然性质的所得。偶然所得以每次取得该项收入为一次。以每次收入额为应纳税所得额。适用20%的比例税率。因此，开盘当天的中奖客户，应按中奖金额的20%税率按“偶然所得”税目缴纳个人所得税，其税款由房地产开发企业代扣代缴。
来源：税务报 |
