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导读 本案通过对北京某房地产开发有限公司开发的别墅出售，取得部分预售认购款后未按规定缴纳营业税，预售别墅收入未预缴土地增值税，税务稽查机关追缴其应预缴未缴税款的案例，着重分析了纳税人在纳税行为违法情况下的税务处理原则以及税务取证方法。
一、案件背景情况
（一）案件来源
该案件来源于我局的纳税评估。评估内容：“根据大系统资料，该企业2004年1月至2006年1月共计缴纳销售建筑物及构筑物税目的营业税9182339.50元。存在5772514.6元营业税未足额缴纳的疑点”。
（二）基本情况
该公司于2001年在北京市工商行政管理局登记注册。企业类型为有限责任公司，开发项目2005年4月21日取得《建设工程规划许可证》，建设规模53243.31平方米，住宅150套。2005年4月23日和2005年7月15日分别取得了150套住宅的《北京市商品房预售许可证》。该公司向地税缴纳的税种有：营业税、个人所得税、印花税、车船使用税等。
二、违法事实
1.营业税未足额缴纳
该公司2005年4月开始取得收入，按照房地产行业营业税纳税义务发生时间的相关规定，以收到预收帐款收入来确定营业税的缴纳。经检查，该公司预收帐款收入已足额缴纳营业税。在检查其他应付款科目时发现，收到的认购款5733159元，未按规定缴纳营业税，应补缴营业税税款286657.95元、城市维护建设税14332.9元和教育费附加8599.74元。
2.土地增值税未缴纳
该公司开发的项目为别墅，2005年4月至2006年1月取得预售收入220254454.86元，按规定应预缴土地增值税税款1101272.27元，已缴纳土地增值税税款0元，应补缴纳土地增值税1101272.27元。
三、处理依据和结果
1.根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条、第四条，及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第一条、第二条、第二十八条第一款的规定，该公司补缴营业税286657.95元。
2.根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第一条、第二条、第三条、第四条第二款的规定以及京政发[1985]86号《北京市实施<中华人民共和国城市维护建设税暂行条例>的细则》第二条、第三条、第四条第二款，该公司补缴城市维护建设税14332.9元。
3.根据《征收教育费附加的暂行规定》第一条、第二条，根据京政发[1994]18号《北京市人民政府转发国务院关于教育费附加征收问题文件的通知》第一条规定，该公司补缴教育费附加8599.74元。
4.根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，对其加收营业税滞纳金12326.29元、城市维护建设税滞纳金616.31元。
5.。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第五条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第一条、第二条、第十六条的规定，应补缴土地增值税税款1101272.27元。
三、案例分析
（一）关于房地产开发企业销售房屋的认购款缴纳营业税的问题
营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”认购款系预收款，营业税纳税义务发生时间为收到认购款的当天。
（二）严格执行土地增值税预缴的政策
税法规定，土地增值税采取汇算清缴的缴税方法。但是，实际上多数房地产开发企业的经营周期较长，从项目开发、建设、房屋预售、竣工验收、房屋销售，到收入、成本、利润、增值额的汇算清缴工作的整个周期少则一两年，多则三四年，使得国家税款不能够及时得到入库。更有纳税人故意不进行汇算清缴，计算增值额，逃避土地增值税的纳税责任。
鉴于以上情况，政府机关才制定土地增值税预缴的政策。并且，政府机关为了鼓励地产行业的蓬勃发展，减小纳税人在建设期因资金紧张带来的负担，根据地产行业的特点，地产行业的不同时期的盈利水平，数次降低了预缴比例。
各税务征收及检查机关应严格执行规定，使税款及时入库。在纳税人确有困难时，也应及时向税务机关反馈情况，申请延期纳税，而不能违反规定擅自不缴或少缴应预缴的税款。 |
