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一、案情
(一)案件来源
该案件为专项检查案件。纳税评估内容为根据市局大系统的数据，北京中证房地产开发有限公司企业2004年至2006年2月，无销售建筑物及构筑物税目的营业税的申报缴纳纪录。存在营业税未足额缴纳的疑点。
（二）基本情况
北京某房地产开发有限公司 于1995年5月成立。该公司为中外合作经营企业，注册资本为2500万美元。主要经营范围：在规划范围内进行房屋及附属设施的开发,建设;在规划范围内出售办公用房,租售商业设施进行物业管理。在地税局缴纳的税种有：营业税、土地增值税、个人所得税、印花税、车船使用牌照税。
(三)项目开发情况：
该公司开发的项目为“某大厦”，1994年8月正式立项， 2003年12月开工，2004年4月取得预售许可证，2003年12月与中国某通信集团公司签定购房协议书,2005年11月签定正式预售合同,将“某大厦”整体销售给某通信公司，该工程现已完成80%，总建筑面积128,827平米，预售单价15580元/平米，合同金额为20亿元,其中25729.87平米与网通现有办公楼进行同等面积置换，置换总价为4.5亿元。
该案件为专项检查案件，检查人员于2006年3月20日对北京中证房地产开发有限公司2004年1月1日至2006年2月28日的有关涉税情况实施检查，主要采取了实地检查、询问相结合的方式，发现问题如下：
(四)违法事实和和处理结果
检查人员对该公司2004年1月至2006年2月的纳税情况进行检查，发现该公司筹集资金的能力不足，项目建设资金完全由网通提供，而且双方约定网通提供的资金仅可用于“某大厦”的建设，该企业的房屋建筑安装与财务管理都受到双方企业2003年12月签定《购房协议书》及《财务监管协议书》的监管，该企业也认为从某通信公司取得的款项为建安资金，而不是预收的售楼款。检查人员认真分析了《购房协议书》及《财务监管协议书》的条款，发现双方的合同明确说明网通公司支付的款项为购房款，因此定性该公司取得的收入为售房收入，应缴纳营业税。截止2006年2月共计收到售楼收入1,396,190,000元，应缴纳营业税69,809,500元，该企业2004年1月至2006年未曾缴纳过营业税，应补营业税69,809,500元。
针对检查中发现的问题，并根据其涉税违法行为的情节和性质，对该公司提出以下处理意见：该公司应补营业税69,354,966.95元,并对其加收营业税滞纳金3,116,538.41元。
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条、第四条、第九条的有关规定，该企业应补营业税69,354,966.95元，另根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定，除责令该企业限期补交应缴未缴营业税69,354,966.95元并对其加收营业税滞纳金3,116,538.41元与税款一并入库。
（五）执行情况
该案的税款已进入执行环节，由于涉及的税款及滞纳金计划分两年入库，2006年11月前入库2500万，其余款项计划2007年11月前入库完毕。
二、案例分析
本案中，北京某房地产开发有限公司应缴未缴案的发生，具有一定的典型性，主要表现在以下方面：
1、房地产开发企业在售房收入的确认上存在着一些模糊的概念，如认为只有在收取了售楼款时给客户开具了发票，才可以确定为房款，而由于款项的使用方式的不同而否认收到的售房收入的观点是不正确的。
2、税务机关应当加大缴纳税法的宣传力度，税务机关有义务对相关的法规、政策进行宣传，规范、指导纳税人做好营业税的缴纳工作。
3、今后我们在对企业的税务稽查中，应重点加强对这方面的审核，加大稽查力度，进一步规范纳税人的纳税行为，使税款能够做到应收尽收。 |
