揭开房地产企业的偷税之谜

    －－盐城市某房地产公司偷税案件检查记实  

    随着城市的发展，房地产业正成为拉动城市经济增长的一个新热点，同时房地产开发也随着经济发发展而成为高利润的行业。但显得极不合拍的是，经统计我市房地产单位竟有85%都存在不同程度的亏损。为了打击房地产行业的偷税行为，我们按照稽查局的统一布署，对房地产企业实施专项检查。随着对盐城市某房地产公司2004年的税收检查，终于揭开了该房地产公司偷税672万元地谜。
 
    盐城市某房地产公司是有限责任公司，注册资金1000万元，是2001由国有企业改制而成。共有职工56人，2004年房屋销售6354万元，曾先后开发“花苑小区”、“迎宾小区综合楼”、“富兴小区”等项目。

    谜底一：预收房款成了“借资款” 

    第一遍检查过后没有发现重大疑点，但检查人员心中却多了一些疑问，大家经过研究决定对一些重点科目和部位进行外科手术式检查。在检查该企业总账“其它应付款”科目，发现该科目贷方发生数较大且变动频繁。经询问会计，会计解释道：由于企业正在进行开发，既要拆迁又要支付工程款，资金非常紧张，只得向社会进行融资。接着打开“其它应付款”明细账，介绍“其它应付款”进行二级核算，一级子目是单位职工，反映由该职工牵头进行的融资，二级细科是外部人员，核算的是向谁借款，金额为多少，解释得似乎极为合理。但是一个疑问出现了：怎么借款金额会有几角几分呢？这一现象引起了我们注意。按常理说，借款本金总是大额的，一般不会出现尾数。不正常的逻辑关系是否隐藏偷税行为。经过查对工资表，发现进行“融资”的内部职工都是销售部的人员，我们觉得这也不是巧合，难道只有销售部的人员特别有钱，会不会藏有猫腻？根据以上疑点，我们重点对 “其它应付款”科目所涉及到的记账凭证进行了详查。在一笔现金付款凭证的后面，有购房人注明是退还购房的单据。我们立即以此为突破口，首先到售楼处实地调查取证，通过询问售楼人员及调取售楼资料，取得了详细的售楼明细资料及收款收据，证实了所谓的“借款人”其实就是购房户，然后详细询问记账会计和财务负责人并做询问笔录。在大量证据面前企业负责人不得不承认做假的事实，并且交待了做假动机：其一，可以迟缓交纳流转税金和避免预征企业所得税，其二，通过虚列利息偷税企业所得税。经过核实统计其真实情况是，该企业收取的售楼预收款记入 “其它应付款”科目为1207430.05元，通过“财务费用------集资利息”已虚提186720元挂在“其它应付款------集资利息”。根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及有关规定，我们调增了营业税计税依据1207430.05元，企业所得税计税依据186720元，并作为偷税进行了处罚，同时通知其主管税务机关对其应作为“预收账款”而记入“其它应付款”的预收房款按15%预征企业所得税。 
 
    谜底二：借用身份证来拆迁   

    在检查该公司的“花苑小区”的成本时，我们要求该公司提供其拆迁赔偿款的资料，厚厚的一沓资料内附有赔偿款725万元收据、赔偿协议、身份证明等资料，另外又拿出了评估事务所审计确认报告。奇怪，拆迁都有具体标准，怎么需要评估呢？并且实际拆迁金额比较大，与我们入户前调查的情况有出入。经抽查审核，兑现的赔偿金额略大于拆迁标准，会计解释为“被村民敲诈”，这种情况也在情理之中。但联想该公司前面的做法，确实让我们不太放心。那么问题究竟在什么地方呢？与所有拆迁户一一核对很难做到。经过进一步分析终于有重大发现：该房地产项目的赔偿地块位于潘黄镇三王村，都是老居民。身份证号码开头应为“320911………..”怎么有25份其它号码开头的身份证复印件呢？就从这25户开始，经过分别对负责人和会计的突击询问，终于搞清了原来单位为了增加拆迁成本，而动员职工向亲戚朋友借用身份证来作为虚假补偿人来兑现拆迁费用。通过对这25份非老居民的身份证的一一审核，除认定一户是购买当地居民的旧房外，其余资料都是编造的，此项目合计调增应纳税所得额276万元。
  
    谜底三：合作建房隐藏税收 

    在检查“迎宾小区综合楼”项目时，该单位对其门面房的销售已按实际“预收账款”为计税依据申报缴纳了营业税等流转税，并按规定预缴了企业所得税。而对成本检查中发现，“开发成本------迎宾小区综合楼”中各项成本核算准确，但唯独缺少土地成本一块，难道是“空中楼阁”吗？同时作为一层的门市，成本也太高了，高得离谱了。呵，难道是以房换地的典型又在这里碰到了。经核对纳税申报表，单位对此种情形并没有进行纳税申报。   
  
    在责令提供合作建房协议后，一切情况变得明了：迎宾小学提供地皮20亩，由该单位负责开发四层综合楼，建成后一楼门面房归该单位所有对外销售，二至四层归迎宾小学做办公楼。  
  
    虽然该单位与迎宾小学在进行以房换地过程中，没有发生资金运动。但在实际上该单位以转让建成后的部分房屋所有权为代价，换取了土地使用权，发生了销售不动产的行为；而迎宾小学以转让土地使用权为代价，换取了部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为。因此，应当按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业税，对房地产开发企业依“销售不动产”税目征税，对原土地所有人依“转让无形资产”税目征税，因此，我们按照整个大楼的建安成本320万元，按比例算出二至四层的成本为240万元，以成本利润率核定了营业税的计税依据。   
 
    谜底四：产品出租自用不做账  
   
    “富兴小区”的开发早已完工，“开发成本------富兴小区”账面余额以年初427630元到年底没有任何变化。通过翻看以前所度的账页，两年间一直总是金额不动地挂在账面上。会计作出了“合理”的解释：这是富兴小区7＃楼，由于后面是火化场，一直未能销售出去。