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某房地产有限责任公司成立于2003年6月，已办理工商登记和税务登记，主要从事房地产开发。2005年5月，税务稽查人员依法对该公司2004年度的纳税情况进行检查，发现问题如下：该公司从2004年1月至2004年12月期间，账面体现：（1）预收账款收入共计617.09万元（已申报销售不动产营业税及附加）。（2）预付A建筑工程公司工程款85.83万元（A公司法人代表是该房地产公司的股东之一，对A公司检查得知，实际上已预收工程款300多万元）预付B建筑工程公司工程款375.21万元。该房地产公司账面体现的预付工程款，同A公司实际收取的工程款不一致，及房地产公司实际支付的工程款，比其预收账款还高的反常现象，引起了稽查人员的注意。
为此，稽查人员进行了外围调查，制作询问笔录，查询其银行账户，并责令该公司提供相关建安合同、开发数量、建筑面积结算数、拆迁补偿合同及面积、店面销售合同、合伙建房合同及相关资料，通过证据的比对，该公司的基本经营情况逐步露出水面：
1、开发基本情况。该房地产公司共开发1、2、3、4号楼。至2004年12月底，尚差价值70.53万元（其中1、3号楼占13.15万元，2、4号楼占57.38万元）的房屋未出售，其他均已销售和安置，其中1、3号楼（不包含店面的建筑面积分别为3913.16平方米、5000.83平方米，建安造价为550元/平方米）是拆迁安置房开发，2、4号楼（不开发店面，其建筑面积分别为3319.05平方米、3315.27平方米，销售平均市场价为1394.89元/平方米）是以合伙建房的名义开发。1、2号楼由A公司承建，3、4号楼由B公司承建，A、B公司收取的工程款相差不多，而账面体现不一致的主要原因是，A公司负责人是该房地产公司的股东之一，其直接收取商品房销售收入以抵冲应收工程款的部分不在账上体现。
2、安置房营业额确定。拆迁面积为5876.9平方米，拆迁补偿费97.32万元，安置房面积为7833平方米，拆迁户应交购房款221.79万元（计价原则是等面积的部分按每平方米180元，超面积部分分别按优惠价、成本价、安置房商品价和市场价（1168元/平方米）四档计价，这部分收入企业已申报）。根据有关政策的规定，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，其营业额为重置价和补差价，具体金额根据有关城市房屋拆迁管理办法的规定，按其建安造价加拆迁补偿费，确定营业额为420.55万元，对其超面积的部分应按其市场价确定营业额为（3913.16+5000.83－5876.90）×1168=354.73万元，合计金额为775.28万元。由于企业不了解税收政策的规定，始终认为拆迁安置房应按拆迁户应交购房款来计价，不是主观故意行为，且通过税收政策宣传，企业已自查补报收入427.24万元，对于这部分收入不认定为偷税；对于超过安置面积的部分应按市场价申报，企业明知应申报而不申报，并在账上少列收入113.11万元，造成了少缴税款，应认定为偷税。
3、合伙建房营业额确定。该单位开发2、4号楼名义为合伙建房，但事实上并不具备合伙建房的条件，实际是商品房开发行为，其销售市场平均价为1394.89元/平方米，应确认其销售收入营业额为925.42万元[（3319.05+3315.27）×1394.89]。介于合作建房的税收政策不够明确和政府因素的影响，一定程度上误导了企业，造成少申报应税收入663.21万元[9254146.63－573798.24－6170926.72－144580－458986.79－2217855]，对于这部分收入，在税务人员的税收政策辅导下，企业已自查补申报，不作偷税处理。
4、其它营业额确定。该恭喜销售店面按其提供合同应确认的收入为144.58万元，其他附属如车库等应确认收入为45.90元，这部分收入企业已自行申报。
税务稽查人员根据上述检查结果，依法作出处理决定如下：
1、根据《营业税暂行条例》及《印花税暂行条例》的规定，企业在账上少列1、3号楼超面积部分收入113.11万元，应补缴营业税及附加税费6.16万元及印花税0.04万元。
2、根据《土地增值税暂行条例》及有关规定，拆迁安置房（1、3号楼）开发增值额达不到20%的不征土地增值税。
3、根据《个人所得税法》第一、二、三、八条，《税收征管法》第三十、三十一、三十五条规定和《国家税务总局关于贯彻〈中华人民共和国税收征收管理法〉及其实施细则若干具体问题的通知》（国税发[2003]47号）第二条规定，应补扣红利所得个人所得税1.12万元。
4、根据《税收征管法》第三十二条、第六十三条及法释[2002]33号文件规定，税务机关除追缴税款，加收滞纳金4153.04元外，对该公司在账上少列收入，造成少缴税款的偷税行为，并处少缴税款百分之五十罚款29861.69元。（本案偷税数额占应纳税额小于10%）
通过房地产业的税收专项检查，归纳之，其主要存在问题及建议如下：
（1）利用关联方关系，收支对抵，不在账上体现。这个问题直接影响到关联双方的计税营业额的确定，很容易造成关联双方的税款隐瞒流失。本案的A公司直接收取房地产公司商品房销售收入，来冲抵应收工程款的部分，很可能造成A公司建安营业税和房地产公司销售不动产营业税的少缴。今后要根据检查需要，对关联双方同时进行调查取证，并参照同行业有关价格、数量资料，找出差距和突破口，从而确认其真实的营业额。
（2）账务处理主观随意性大。收支实现时，公司负责人想入账就入，不想入账就不入，缺乏有效监督制约机制，往往出现账面销售数同实际销售数不一致。本案 房地产公司认为自身是合伙建房，不需缴纳营业税，其营业额不再入账，体外循环。这个问题直接造成房地产公司申报滞后，甚至出现漏报、不报等现象的发生。今后要加强账面检查同实地调查相结合，了解实际的销售面积及有关情况，以确定账面数的真实性。
（3）拆迁安置房面积部分营业额的确定等有关政策在税法上不明确。企业自行确定这部分营业额同税务机关确定的营业额不一致，税务机关之间确定这部分的营业额口径也不统一，政策处理相对混乱和产生税负不公的现象。建议在税收法规上进一步予以明确。
（4）企业对税法了解不够，甚至误解了税收政策。本案中房地产公司认为拆迁安置房的营业额应按拆迁户应交购房款221.79万元进行申报，不了解税收政策对这方面的规定，从而造成了少申报行为。今后要加强税收检查、政策宣传和辅导，以提高纳税申报质量和水平。 |
