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税收是国家宏观调控的重要手段之一，最近几年，为增加经济活力，我国不断下调增值税税率，可是在这个过程中也产生了一些分歧。
例如，买房时增值税是11%，在购房合同里，购房者只能按照这个税率来计算总房价、基础房价、税额。可交房时，增值税率降为9%，总房价没变，税额却降低了。那么中间存在的“两个点”差额，究竟该留给开发商，还是返还给购房者？
郑州市民安静（化名），最近就在为这个问题烦恼。
购房合同与发票上的增值税不一致
郑州市民安静最近就在为“两个点”的误差奔波。
2018年，为改善生活，安静和爱人商量后，购买了惠济区一套房子。
“总共是130多平方米，价格在230万元左右。”安静说，因为是期房，所以当年只签了合同，一直没有拿到正式的增值税发票。
“我们当时签的合同，里边写的增值税是11%，与最近收到的发票不一致。”安静表示，2020年4月底交房时，开发商向她提供了一张增值税发票，上边显示，她所购买房屋，增值税是按照9%来征收的。
“合同与发票为什么会出现2个百分点的差额？”安静称，她与其他业主沟通发现，大家都遇到这样的问题。
“我们找开发商问，得到的答复是国家税率调整。”安静觉得，如果是国家调整了税率，开发商应该提前告知业主，并且退还差额，而不是“据为己有”。
200多万元的房子税额相差三四万元
“算下来我家房子的差额有三四万元，我肯定接受不了。”安静家的“两个点”价值不菲。
她向河南商报记者提供了一份购房合同。其中显示，商品房的价款含税总金额为2383542元，其中不含税金额为2147335.14元，增值税金额为236206.86元，税率为11%。
而安静提供的增值税普通发票显示，她所购买房屋价税合计2383542元，房价金额为2186735.78元，税额为196806.22元，税率为9%。
对比两项数据，不难看出，安静所购买房子含税价格一致。差别在于合同上的税额比发票上多了三四万元，而这些差价“跑”到了不含税房价上。
“我们首付百分之三十，共72万多元。”购房合同上，安静首付共计723542元，比例为30.36%，商业贷款金额为1660000元，比例为69.64%。
这意味着，安静购房时，是按照含税总金额付款的。也就是说，她已经承担了基础房价和增值税。
除了安静以外，小区多位业主向河南商报记者展示了自家购房合同与发票，情况相似。差别在于数额上。
“开发商是按照11%跟我们要的，最后只给国家交了9%。这我们肯定不愿意。”安静说。
购房者觉得开发商应该退还增值税差额
为什么合同与发票上的增值税税率会有两个百分点的差异呢？
河南商报记者了解到，2016年5月1日起，全国范围内推开营业税改增值税。建筑业、房地产业的增值税税率为11%。后来在2018年5月1日和2019年4月1日，房地产业增值税先后降至10%和9%。
也就是说，安静买房付钱时，通用的增值税税率的确是11%，获得发票时，通用的增值税税率变成9%。
那么问题来了，税率降低后，两个百分点的差额，应就给留开发商，还是退给业主？
谁会跟钱过不去呢？毫无疑问，业主们肯定觉得开发商应该退还中间的差额。
“合同上写得清清楚楚，我们交的钱里，有11%是用于缴纳增值税的。”安静说，开发商只将9%用作增值税，与合同约定不符。
“我们交的钱不变，税少了，差额肯定是跑开发商那儿了。”业主吴桐（化名）说，他能够接受按照购房时税率执行，将两个百分点的差额交给国家，或者国家再以退税形式返还给开发商，但不能接受，开发商直接将差额算到基本房价中。“合同中写的，税率变动由买受人承担。假如税率提高了，肯定让我们补差额。现在税率降低了，难道不应该给我们退钱吗？”
“即便是国家降税了，开发商也应该按照新标准跟我们收，而不是擅自把我们多交的税，变成房价吧。”在安静看来，开发商退回这笔钱，理所应当。
为何无法退税开发商这样说
而开发商则不这样认为。在给业主们的书面回复中，开发商认为，购房合同在增值税税率变动前就录入了房管局系统，适用11%的税率符合当时的政策规定。
至于为何无法退两个点的增值税，开发商称，增值税的纳税义务人为卖方，并非买方。
在合同中，出卖人与买受人约定按建筑面积计算商品房价款，并约定了商品房单价及总金额。具体税率并非双方在商谈合同时的重点。即增值税税率系通过房屋总价倒推计算得出。
关于究竟是否应该退两个百分点的增值税差额，河南商报记者联系了开发商。工作人员称会向财务部门了解详情后给出回复。
“增值税一般是包含在总房价里的，由开发商自己申报，而不是买房者申报。”郑州一家房地产企业法务人员称，大多数情况下，房产企业只会在购房格式合同中约定总房价，但并不会涉及增值税问题。“就像去超市买东西一样，所买的商品都包含增值税，但不会有人专门告诉你这里边有多少是基础价格，多少是增值税。”
“增值税缴纳，一般是按照纳税义务发生时间确定税率的。”河南商报记者从税务部门了解到。
“房地产行业增值税申报，一般是在交房时。”就职于税务部门的赵笑（化名）分析，安静签订购房合同时间为2018年4月，当时增值税的确为11%，所以在合同中用这个税率计算增值税并无不妥。
而交房时间为2020年4月30日左右，所以增值税申报应该按照最新税率来计算，也就是9%。“所以说，从税收的角度来讲，我觉得开发商并没有什么问题。”赵笑说。
律师：如果合同中明确税率开发商应归还差额
“近段时间遇到的这种咨询比较多。”针对开发商是否应该退还两个百分点的差额，税务律师丁先生介绍了自己的观点。
“在该案件中，开发商明确了不含税房价，与日常的交易行为就不同了。”丁先生举例，假如总房价为100万元（不含税），2018年初税率为11%，开发商应该收业主111万元，需要上交给税务局11万元。税率降低以后，开发商收业主111万，交给税务局9万元，那么开发商的现金进入量就增加了。
“解释这个问题，准确来说就是价税合计问题。”丁先生说，一般情况下，价税是绑在一起的，如果合同中明确价、税分开的话，开发商是需要退还差额的。
“税率高、税率低是不会损害到开发商利益的。”丁先生强调，增值税是间接税，表面上看开发商是纳税人，实际上消费者才是纳税人，降税的真正目的，其实是让利于消费者。
中原区一家律师事务所律师刘先生查看了安静的购房合同后表示，从税收角度上看，开发商的做法没有什么错。但的确已经明确了税率和税额，发生变化后，理应还给购房者。“这只是初步判断，具体情况还需要结合房屋单价、当时与开发商协商内容等具体情况综合判断。”
类似情况在全国多地发生
河南商报记者梳理发现，近几年来，随着国家不断降低增值税税率。类似安静所遇到的纠纷，在全国多地发生，甚至有不少闹上法院。不过从结果上看，法院似乎并不支持业主们索要差额。
2017年，温州市民林女士购买了一套房子。与开发商签订的合同显示，林女士是按照11%的税率向开发商支付总房款的。之后，税率发生变动，但开发商拒绝退还差额。
最终，法院判决，林女士要求被告返还不动产增值税款，缺乏事实依据，其请求不予支持。开发商的辩称及其对合同相关条款的解释，予以采纳。
无独有偶，全国的另一起案例也是同样结果：
“营改增”新政落地前，苏州一购房者李女士与开发商签订合同，约定采取固定房屋总价的计价方法，并按约付了160余万元购房款。不久，销售不动产增值税率从11%调整为10%，购房者李女士认为“既然税率下调，房款也应下调”，遂将开发商诉至法院，要求返还1%的增值税差1.6万余元。最终，苏州市虎丘法院依法判决驳回了原告的诉请。
法院认为，首先不动产属于家庭的大额财产，不动产买卖事宜关系重大，故双方通过合同作出固定房屋总价款的约定是有利于维护商品房交易秩序稳定的。
其次，双方合同补充条款约定，原告李女士购买涉案房屋适用增值税税率为11%。“开发商因销售商品房而产生的增值税税款系开发商的经营、销售成本之一，开发商在计算商品房的成本时将其考虑在内无可厚非，但双方已经通过合同作出固定房屋总价款的意思表示，且补充条款的约定并不具有降税即降价的意思表示，故在没有降税降价明确约定的情形下，房产公司是否缴税、缴税的具体金额、种类对于房屋总价款不产生任何影响。”
最后，增值税的纳税义务人为被告房产公司，并非李女士。国家降低增值税税率，直接目的是给企业减轻税负，从长远看也必将作用于消费领域，从而惠及广大消费者。
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