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笔者在工作实践中，尤其是在为顾问单位提供法律服务时，会涉及到一些税务问题，因笔者顾问单位以房地产开发企业为主，故本文就房地产开发企业所涉及的十个涉税问题进行了相应探讨，以作抛砖引玉之用。
问题一、房地产开发企业与项目公司签订合同转交其已取得的开发土地时，若没有约定具体交地日期，城镇土地使用税纳税义务主体何时发生变更？
《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第三条规定：“三、关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。”
根据上述规定，城镇土地使用税的纳税主体变更的时间为开发土地权利状态转移的当月末，在此，律师建议在转让开发用地时明确约定具体交地日期，由项目公司统一缴纳城镇土地使用税。
问题二、预购或预售正在建设而未完工的不动产行为是否需要缴纳相应增值税？
《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。”及《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三条第一款规定：“第三条条例第一条所称销售货物，是指有偿转让货物的所有权。”
依照上述约定，因预购或者预售正在建设而未完工的不动产属于合同项下的收益权的转移，非合同标的物所有权的转移，因此，以上行为不应缴纳增值税。
问题三、房地产开发企业进行的“买房赠车”等促销活动中是否对赠送车辆缴纳增值税？
《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条第八项规定：单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：……（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。
根据上述规定，房地产开发企业所进行的“买房赠车”等促销活动中应当对赠送车辆缴纳增值税。
问题四、房地产开发企业进行的“买房赠车”等促销活动中是否对赠送车辆缴纳企业所得税？
《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》第二条第一项规定：“二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。（一）用于市场推广或销售；……”。
根据上述规定，房地产开发企业将外购车辆移送购房者用于存进商品房销售的，属于视同销售行为，应按购入时的价格确定销售收入并以此为基础计算企业所得税。
问题五、房地产开发企业进行的“买房赠车”等促销活动中，房屋买受人是否应就所得汽车缴纳个人所得税？
《关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》第三条规定：“三、企业赠送的礼品是自产产品（服务）的，按该产品（服务）的市场销售价格确定个人的应税所得；是外购商品（服务）的，按该商品（服务）的实际购置价格确定个人的应税所得。”
根据上述规定，房地产开发企业进行的“买房赠车”等促销中，房屋买受人应就所得汽车缴纳个人所得税。
问题六、房地产开发企业在所进行的“买房送物业服务”的促销行为中是否应就其所提供的物业服务缴纳增值税？
《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第一款第一项规定：“第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。”
根据上述规定，房地产开发企业在销售商品房附带提供的物业服务属于视同销售行为，应缴纳增值税。
问题七、房地产开发企业出售精装房的装修部分是否应缴纳契税？
《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》规定：“房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。”
根据上述规定，装修费用应包括在契税的纳税基础内。
问题八、房地产开发企业建造的物业管理场所、停车场（库）等公共设施的成本是否可以税前扣除？
《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四条第三款规定：“（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。”
根据上述规定，房地产开发企业可根据不同情况作出不同的会计及税务处理，但需要注意，诸如售楼处等物业管理场所在完成使命之前作为固定资产所计提的折旧应计入销售费用或管理费用等费用，而不应计入土地增值税的开发成本予以扣除。
问题九、房地产开发企业在对外销售已建成商品房前将其使用、出租、出借的，是否应缴纳房产税？
《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》第一条规定：“一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”
根据上述规定，对于房地产开发企业自用、出租、出借拟对外出售的已建成商品房的，应按规定缴纳相应房产税。
问题十、房地产开发企业在未竣工结算的情况下出租或自用房屋，是否应缴纳房产税？
《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第十九条第三款规定：“十九、关于新建的房屋如何征税……纳税人在办理验收手续前已使用或出租，出借的新建房屋，应按规定征收房产税。”
根据上述规定，房地产开发企业在未竣工结算前自用或出租房屋的，应缴纳房产税。 |
