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目录
一、常规的明股实债拿地配资架构
二、明股实债的涉税风险与融资到期后的股权退出问题
三、明股实债拿地配资架构的优化处理方案
四、结语
笔者按：
进入2020年3月份以来，受央行放水等政策刺激的影响，房地产企业的融资成本普遍下降，各类前融资金开始变得异常活跃。因银行、信托层面的地产融资监管政策并未放松，加上2019年10月22日发布的“无资质放贷两年10次以上入罪”的新规斩断了很多传统的放款通道，因此明股实债的融资架构被迫成为当前解决放款通道的主流方式。
值得一提的是，资金机构通过明股实债的方式放款虽然解决了放款通道和开发商融资出表的问题，但开发商项目公司利息费用的税前扣除、项目公司预分红的合规性以及资金机构股权退出的涉税风险等核心问题始终困扰着各个交易主体。本文以“明股实债”的拿地配资为例，从风控和财税处理的角度对该模式下架构搭建与退出机制进行分析，供各位同业人士参考。
一、常规的明股实债拿地配资架构
在常规的明股实债融资架构中，资金机构与开发商共同持有项目公司股权，由项目公司参与土地竞拍或并购土地，资金机构作为项目公司的股东一般都通过“股本+资本公积”、“股本+股东借款”、“纯股东借款”三种方式将融资款项发放至项目公司，融资到期后资金机构指定开发商或第三方以回购股权的方式退出项目公司。在收益方面，资金机构虽然以参股形式投放资金，但投资本金一般都要求以指定价格回购、第三方收购、对赌、定期分红等形式获得固定收益或保底收益，简单来说就是资金机构以与融资方约定投资资本金远期有效退出和约定利息（固定或保底收益）的刚性实现为前提要件。
在融资架构的设计方面，基于风控的考虑，大部分资金机构都会要求直接持有项目公司的股权（因项目公司直接持有土地等资产）。以明股实债拿地融资架构为例，比较常见的主要有“集团一级子公司入股模式”、“项目公司直投模式”、“SPV资金池模式”等。对于选择哪种融资架构，需充分结合项目基本情况，包括但不限于是否已设立项目公司、项目方可提供的风控担保措施（土地抵押、股权质押或集团担保等）、融资方是否有境外架构等进行综合考量。以下是上述所提及的常见融资架构图，仅供参考，具体需根据项目实际情况调整。
值得一提的是，随着境外资金机构对境内房地产项目前融参与度的大幅提升，境外资金对境内房地产的土地款融资格外青睐。关于境外资金投境内地产前融业务的融资标准、融资成本及风控要求等内容，读者可查阅西政财富公众号3月3日发布的《2020：境外资金机构之境内地产前融业务》一文，其中融资架构搭建一般如下图所示：
二、明股实债的涉税风险与融资到期后的股权退出问题
从上述融资架构中我们不难发现，资金机构为实现对项目公司或地产项目的实控权，往往会与开发商按配资比例直接持有项目公司股权，但却经常忽视以下几个重要的问题，无意间亦对资金机构后续相关利益的取得产生巨大影响。
（一）股东借款涉税风险
根据上述融资架构所示，若利息直接由项目公司向股东（即资金机构）支付，则需综合考虑以下问题及相关财税风险：
1.股东（即资金机构）能否开具利息发票及税负承担问题
股东（资金机构）取得项目公司支付的利息后，在向税局申请代开利息发票前，原则上应提前完善企业经营范围，如增加财务顾问等相关经营范围内容，以避免实操中出现税局不代开非金融机构利息发票的问题，而从税法与司法实践上看，企业利息支出没有取得发票肯定不能实现税前扣除，具体司法判例亦可查看吉林省宜林房地产开发有限公司诉国家税务总局长春市税务局第一稽查局案。与此同时，股东（资金机构）将作为纳税义务人承担代开发票需缴纳的税金包括增值税（一般纳税人6%）与企业所得税（25%）。
2.借款利息支出的税前扣除问题
关于项目公司支付的利息能否进入开发成本，以及能否在项目公司层面实现税前扣除的问题，根据财税[2008]121号文及《企业所得税法》相关规定，关联方借款利息处理通常情况下利息扣除需考虑两个限制，即“债资比”非金融企业为2：1的限制以及同期金融机构贷款利率限制。具体规定如下：
企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：金融企业为5：1；其他企业为2：1。
企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：（2）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。
（二）预分红视同分红涉税风险及处理建议
在项目公司以固定分红金额变相支付利息的操作背景下，按月、按季等提前分红（实际是按月或按季付息）会涉及预分红的合理性和财税处理的合规问题。分配股息红利作为股东享有的一项法定权利，在《公司法》第四条有明确规定:“公司股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利”，因此股东取得红利理所当然，但股东取得公司红利应满足的前提条件是公司有可供分配的利润，即分配的是弥补亏损和提取公积金之后的剩余税后利润，所以在法律层面上不存在预分红的说法。
在实操中，因房地产前融项目的特殊性，项目方往往会选择通过项目公司预分红的方式变相向股东（即资金机构）支付利息，但这个实际为利息支付的金额却不会真的当成利息作开票处理，因此在操作层面只能将其处理为股东（资金机构）和项目公司之间的挂账，也即虽然在会计和税法上都不属于分红，但最终通过融资到期的时候以分红的名义做冲销处理。
需特别注意的是，财税〔2003〕158号文中规定：纳税年度内个人投资者从其投资企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，在该纳税年度终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税，因此在有自然人通过明股实债做前融业务的情况下，股东预分红的最大风险便是被税务机关视同为分红的风险，因此如果计划实施预分红，则需关注视同分红风险，避免因此导致提前纳税。
（三）股权退出溢价风险
资金机构股权退出一般有四种方式：股东间转让（即股权回购）、向第三人转让（含法院拍卖、债转股等）、公司回购、公司解散，不过地产前融项目资金机构退出比较常见的主要是股权回购或向第三人转让股权的方式。根据上述提到的融资架构，当项目公司通过招拍挂取得土地且完善相关手续后，无论后续通过何种方式（如开发贷、信托432等）融资置换出原借款并实现股权退出，都可能面临股权转让价格是否公允以及所得税的缴纳问题，也即股权转让价格需参照项目公司名下土地或项目公司净资产评估价值进行确认的问题，而这种情况下往往会有股权转让涉及的高溢价和所得税负担的问题。
以上税费问题一直被很多资金机构所忽视，当然成熟的机构一般都不会犯错，但在融资协议中约定的对赌回购/回售条款：诸如“当资金机构的贷款本息全部如期偿还之后，借款人或集团担保人有权以“原股权转让款*年化收益率X%”的价格回购投资者所持有借款人的股权”中约定的转让价款如何规避税务风险却十分关键，有的时候涉税金额可能占了利息的很大比例。需注意的是，在目前实操过程中个别税局默许上述情况作为双方约定的风控担保措施（也即股权让与担保），因此不会对此进行纳税调整，但大部分税局还是坚持按项目公司净资产公允价格确认股权转让所得。
三、明股实债拿地配资架构的优化处理方案
（一）融资协议的条款设计
成熟的机构基本都知道羊毛出在羊身上的道理，因此最好的明股实债涉税风险规避的方式就是提前约定好税费风险由融资方承担，以下是融资协议的条款示例：
（二）融资架构与退出机制的优化处理
前文有提到，资金机构直接持股项目公司，项目公司持有土地，那么融资到期的股权退出就会涉及到股转价格的公允以及股权所得的纳税问题。为了规避这个问题，我们目前一般都通过嵌套SPV，由SPV持股项目公司，并最终从SPV层面退出股权的方式来操作。具体交易结构如下：
1.嵌套SPV载体
嵌套SPV操作目前为各大资金机构明股实债拿地方式惯用技巧，为的是规避直接转让持有项目公司股权存在的股权溢价涉税问题，因不公允交易容易被税局做纳税调整。实务中，更有甚者中间搭建多层合伙企业方式，在回购条件成熟时，开发商或集团担保人通过平价方式直接回购资金机构持有的SPV载体的股权，以此规避转股退出时的税费问题。
2.利息支出转化为财顾咨询费用
笔者根据以往操作，因税法新规中股东对公司的挂账不需视同提供贷款服务征收利息的税费，因此借款可以以直接平进平出处理，利息支出可以全部做成咨询服务费或类似费用以实现项目公司层面的税前扣除，具体则通过资金机构关联公司开票给地产企业来实现，也即另外设立一个载体收取利息并开票。另外因收款方仍存在增值税及所得税的缴纳问题，因此可考虑通过非关联亏损企业或在税收优惠地成立相关载体操作，税收优惠地综合税负（含增值税、个人所得税及印花税等）为6.5%-7.5%左右，具体读者亦可查阅本公众号于2019年发布的税收优惠地税筹实操系列文章。
四、结语
突如其来的新冠肺炎疫情对社会经济短期带来不小的冲击，特别对房地产行业而言，不仅打乱了房地产企业销售的节奏，部分房企更出现现金流十分紧张的局面，但同时也是部分房企积极补仓与扩大战略布局的较好机会，由此也将促使行业分化格局加速走向生态重塑。为此搭建好一种融资架构拿地，通过搭建交易架构、完善法律关系并择之以合适的运营模式方为万全之策。
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