|
1.收到购房人的定金、诚意金、意向金均放入其他应付款，未及时预交税费。
房地产企业收到的定金、诚意金、意向金应按照不同的类型进行处理，“定金”属于法律概念，是一种法律上的担保方式，定金一般以书面的形式进行约定，比如约定的定金金额、交付期限、定金抵多少房价、违约后的相应处罚等。房地产企业若收取的是定金，应按照预收账款进行处理，须及时足额计算缴纳各项税费。房地产企业若收取的是诚意金、意向金，未转定金之前客户可要求返还且无需承担不利后果，可放入其他应付款进行处理，暂不计入计税依据。
2.预交土地增值税时计算方法错误。
部分房地产企业预交土地增值税时，计算预交土地增值税的计税依据=预收账款/(1+9%)×土地增值税预征率，但这种计算方法并不准确。根据国家税务总局公告2017年第70号，预交土地增值税的计税依据应=(预收账款-预交增值税税款)×土地增值税预征率。
3.预收账款未及时完税的风险。
房地产企业在预售期房时，有的合同签的是分期收款合同，若房地产企业在约定时间应收却未收到的房款也应预交包括增值税、企业所得税在内的各项税款，实践中，部分房企认为未实际收到款项就不用预交税款，这是错误的，应按照合同约定的收款时间进行交税。
房地产企业销售未完工开发产品时，在年度所得税汇算清缴时预收账款应按照预计毛利率算出预计毛利额，在视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表中进行填列，交纳企业所得税。
4.确认收入时点滞后存在的风险。
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，房地产企业开发产品完工或视为完工后，应及时计算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额。会计处理上，房地产企业应在向购房人移交房屋时确认收入，税务上确认收入的时点是开发产品完工时，部分企业未区分收入确认时点上的税会差异，导致企业确认税收收入时点滞后，进而产生税收滞纳金风险。
5.未及时结算开发产品成本。
部分房地产企业在开发产品完工后，未及时结算成本，造成在所得税汇算清缴时，结转的收入和可以扣除的成本不配比，多交企业所得税。
6.成本费用列支不合规。
很多房地产企业年度企业所得税申报时对预提成本不能及时进行纳税调整。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，除出包工程合同总金额的10%、公共配套设施未达预算造价及向政府上交报批报建费用可预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。对结转成本中可预提的超过税收限额部分应在年度企业所得税汇算清缴时及时调整，防止所属年度企业所得税税收风险。
部分房地产企业还存在虚增成本，重复列支费用，收到不合规票据，混淆成本核算对象，收入成本结转不配比，资本性支出直接计入当期成本等不合规情况。在年度企业所得税汇算清缴时也应及时调整。
对于上述各项情况，房地产企业应及时进行自查，尽量降低相关税务风险。 |
