房地产项目开发报建全流程解析

　　一、土地的获取细节

　　在现阶段根据《城市房地产管理法》的有关规定，用地的取得方式有三种：

　　❶是通过国家出让方式获得（即通过土地一级市场取得）

　　❷是通过转让方式获得（即通过土地二级市场取得）

　　❸是通过与当前的土地的使用者合作等方（即通过土地三级市场取得）

土地竞买工作流程-流程图

　　1.土地的投标、开标依程序：

　　①投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效；标书投入标箱后，不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。

　　②由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。

　　③评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。

　　④招标人根据评标结果，确定中标人。

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　　2.土地拍卖会程序：

　　①主持人点算竞买人；

　　②主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；

　　③主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；

　　④主持人报出起叫价；

　　⑤竞买人举牌应价或者报价；

　　⑥主持人确认该应价后继续竞价；

　　⑦主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；

　　⑧主持人宣布最高应价者为竞得人。

　　竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。

　　3.土地挂牌程序：

　　①在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布

　　②符合条件的竞买人填写报价单报价

　　③出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格

　　④出让人继续接受新的报价

　　⑤出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。

　　时限

　　挂牌时间不少于10个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。

　　挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：

　　①在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交

　　②在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外

　　③在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交

　　在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人

　　4.土地的成交确认书

　　1、经办部门：市土地储备交易中心

　　2、办理条件：按照挂牌文件约定交纳竞买保证金、申请人需具备相应的申请条件。

　　3、注意事项：确定竞买保证金截至日期，以免错过竞价资格、确定好申请公司名称，以免公司名称不符合房地产开发的要求、办理土地证之前，公司相关信息不要变更。

　　4.办理时限：30内签订出让合同

　　土地确权登记手续的办理

　　1.承办部门：所在城市国土资源局

　　2.土地登记需要的资料

　　①计划立项批文；

　　②建设用地规划许可证和用地意见；

　　③土地登记申请书；

　　④地籍调查表（含土地登记法人代表身份证明书、土地登记法人代表委托书、四邻指界签名单、宗底座落图）；

　　⑤土地登记审批表；

　　⑥土地登记卡。

　　3、办理条件：

　　需交纳完土地出让金及契税，持出让金交纳凭证、契税完税证明等相关资料办理土地证。

　　4、注意事项：

　　地籍调查需提前开始工作，协调做好四邻签字。

　　5.办理时限：20个工作日

　　二、项目的立项手续与时限

　　工程建设项目立项审批

　　一）.承办部门：所在城市计划发展委员会投资处

　　二）.申报资料：

　　①书面申请；

　　②提供资金落实证明；

　　③土地使用权证明；

　　④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案；

　　⑤公司的资质证明.

　　三）.申办程序：

　　有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上报。市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市计委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报。

　　四）.办结时限：

　　在收到申报材料后，5个工作日内予以批复可研报告。

　　建设项目年度投资计划审批

　　1.承办部门：所在城市计划发展委员会投资处

　　2.申报资料：①书面申请；②国家或省、市计委批复项目可行性研究报告；③规划部门出具的建设项目规划许可意见；④跨年度建设项目，需提供市计委上年度下达的年度投资计划。

　　3.申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接上报市管理办公室，申报资料由该办转报市计委。市计委在收到申报资料后进行审查，对符合条件的，市计委予以批复。

　　4.办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。

　　三、拆迁手续与程序

　　1.承办部门：所在城市拆迁办

　　2.申报资料：

　　①拆迁申请书；

　　②项目立项批文；

　　③《建设用地规划许可证》及附图、附件；

　　④国有土地使用证；

　　⑤建设拆迁临时用地许可证；

　　⑥拆迁补偿、安置资金证明；

　　⑦拆迁计划和拆迁方案；

　　⑧产权调换和安置用房证明。

　　3.申办程序：

　　❶审查申请，并于收到申请后2日内作出是否准予拆迁立项的决定；

　　❷批准拆迁立项的，拆迁人应自批准立项之日起3日内办理委托拆迁或自行拆迁备案手续，缴纳拆迁管理费；

　　❸拆迁立项批准之日起5日内，核发《房屋拆迁许可证》。

　　确定拆迁范围，发布拆迁公告，进行户口登记、房屋勘测等拆迁准备工作；拆迁机构与被拆迁单位签订拆迁协议；实施拆迁，核发拆迁验收证明，取得《拆迁验收合格证》；征地办、拆迁办、规划局现场测量定线，核定用地范围、拆迁面积。