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上海市第二中级人民法院民事判决书
(2014)沪二中民二(民)终字第1025号 2014-07-03
上诉人(原审原告)上海银顺物业管理有限公司。
法定代表人杜萍。
委托代理人李伟峰。
被上诉人(原审被告)林玉珠。
上诉人上海银顺物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2013)青民三(民)初字第1141号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人上海银顺物业管理有限公司的委托代理人李伟峰、被上诉人林玉珠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，林玉珠系青浦区新桥路XXX弄XXX号XXX室房屋的业主之一，该房屋类型属店铺，建筑面积为731.04平方米。2009年5月6日，上海银顺物业管理有限公司与上海中冶祥麒投资有限公司签订《前期物业服务合同》一份，合同约定：上海中冶祥麒投资有限公司委托上海银顺物业管理有限公司对坐落于上海市青浦工业园区民惠佳苑居住区中心祥腾假日风情商业广场进行前期物业管理;物业类型为：商铺和办公楼。合同第七条约定上海银顺物业管理有限公司按建筑面积向业主收取物业服务费，商业用房和办公楼的收费标准均为每月每平方米人民币(以下币种均为人民币)3.80元，上述物业服务非住宅物业收费项目为：1、综合管理服务费;2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用;3、公共区域的清洁卫生服务费用;4、公共区域绿化养护费用;5、公共区域秩序维护服务费用。合同第五条约定上海银顺物业管理有限公司提供的前期物业管理服务内容和标准应符合下列约定：(一)物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，详见附件三;(二)公共绿化养护服务，详见附件四;(三)物业公共区域的清洁卫生服务，详见附件五;(四)公共秩序的维护服务，详见附件六;(五)物业使用禁止性行为的管理，详见附件七;(六)物业其他公共事务的管理服务，详见附件八。合同第十条约定物业服务费用按季交纳，业主应在每季度第一个月的15日前履行交纳义务。逾期交纳的，按日千分之五的比例交纳滞纳金。合同第三十四条约定合同期限自2009年5月6日起至业委会成立止。本合同期限未满，若业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。合同附件三、四、五、六、八中分别对上述物业服务的五个内容的具体服务要求进行了约定。附件三第4项内容针对道路、广场、地下车库约定如下：保持路面平整、无开裂和松动、无积水，窨井、积水井不漫溢，积水井、窨井盖无缺损，发现损坏应在规定时间内修复;第7项内容针对电梯厅：保持设备设施正常、电梯按钮无缺损、标示清晰完整，发现损坏立即修复;第9项内容针对绿地、花台：龙头出水正常、无滴漏现象，水管无堵塞，无漏水现象，花坛完整。附件四的总要求为：一级绿化养护应达到绿地或花坛内各类乔、灌、草等绿化存活率100%。绿地设施及硬质景观保持常年完好。植物群落完整，层次丰富，黄土不裸露，有整体观赏效果。植物季相分明，色彩艳丽，生长茂盛;修剪：年普修8遍以上，草屑即时清，切边整理3次以上……其它方面无死树缺株、无杂草、无枯枝烂头。附件五的部分内容为：地表面、接缝、角落、边线等处洁净，地面干净有光泽，无垃圾、杂物、灰尘、污迹、划痕等现象，保持地面材质原貌……附件六的部分内容为：门岗：1)各出入口24小时值班看守，其中主出入口双人值勤，6-20时立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录;3)对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通;……附件八对管理处设置、管理人员要求、服务时间和日常管理与服务作了具体约定。
2012年6月，上海银顺物业管理有限公司与上海市青浦区祥腾假日风情商业广场业主委员会(以下简称祥腾广场业委会)签订《物业服务合同》一份，合同约定：上海市青浦区祥腾假日风情商业街小区业主委员会委托上海银顺物业管理有限公司对坐落于上海市青浦工业园区内民惠佳苑居住区中心的青浦区祥腾假日风情商业广场的商铺及办公楼进行物业管理;四至范围为：东至久远路，西至胜利路，南至民惠小区，北至新桥路。上海银顺物业管理有限公司根据约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，商业用房和办公楼均为每月每平方米收取3.80元，办公楼业主支付1.80元;物业服务费用按季交纳，业主应在每季度第一个月的10日前履行交纳义务。逾期交纳的，按应付款每日加收千分之三的滞纳金。该合同为期三年，自2012年6月1日起至2015年5月31日止。该合同在附件一中对五个服务内容的具体要求也作了约定，附件三中对商业街物业服务项目人员费用罗列了明细表，其中涉及保安人数16人、保洁人数8人、电梯13台、绿化养护每月1，666元、人员工资费用等。2011年9月起，林玉珠拒交物业管理费。因林玉珠房屋用途属店铺，上海银顺物业管理有限公司根据每月每平方米3.80元的标准向林玉珠催讨自2011年9月至2012年10月物业服务费38，891.30元。
因催讨未果，上海银顺物业管理有限公司遂于2013年3月诉至原审法院，诉称：上海银顺物业管理有限公司接受祥腾假日风情商业广场的开发商上海中冶祥麟投资有限公司的委托，承担位于青浦工业园区内民惠佳苑居住区中心祥腾假日风情商业街的物业管理服务，管理期限从2009年5月6日至2015年5月31日。林玉珠系青浦区新桥路XXX弄XXX号XXX室业主，上海银顺物业管理有限公司向林玉珠收取物业服务费为每月2，777.95元(3.80元/平方米*731.04平方米)。上海银顺物业管理有限公司按约履行了物业管理服务义务，但林玉珠自2011年9月起拒交物业服务费。为此，上海银顺物业管理有限公司诉诸法院，要求判令林玉珠支付2011年9月至2012年10月的物业服务费38，891.30元及滞纳金38，891.30元。
原审法院另查明，上海银顺物业管理有限公司具备物业管理二级资质。
原审法院还查明，自2011年起，上海银顺物业管理有限公司对祥腾假日风情商业广场提供的物业服务内容中，在共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务、公共区域的清洁卫生服务、公共区域绿化养护服务、公共区域秩序的维护服务方面均存在服务不到位的问题。
原审法院再查明，青浦区祥腾广场业委会成立后，在与上海银顺物业管理有限公司续签《物业服务合同》前，未采用集体讨论形式或者书面征求意见的形式召开业主大会，违规操作续聘及确定物业服务费收费标准事宜。
在本案审理中，林玉珠主张自己及业主林芳、余雪贞多次要求上海银顺物业管理有限公司对电梯进行维修，但上海银顺物业管理有限公司都置之不理，故林玉珠等只能自己找维修公司进行维修。电梯属共用设施，产生的维修费用应由物业公司承担，故要求在物业费用中扣除该笔维修费用。为此，林玉珠提供了电梯维修费发票2份。上海银顺物业管理有限公司认为电梯应委托具有专业资质的电梯公司进行维修保养，林玉珠擅自联络他人进行维修是不妥当的，上海银顺物业管理有限公司不予认可。
原审法院认为：公民、法人的合法民事权益受法律保护。上海银顺物业管理有限公司与祥腾假日风情商业广场开发商上海中冶祥麒投资有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。而祥腾广场业委会于2012年6月与上海银顺物业管理有限公司签订的续聘合同，未经业主大会采用集体讨论或书面征求意见的形式予以确定，至今也未得到过半数业主的追认，则该合同属效力待定，但其约定的物业服务收费标准与前期物业服务合同相同，即便该合同无效，上海银顺物业管理有限公司也可以参照前期物业收费标准收取物业服务费，故本案在每月每平方米3.80元的收费定价基础上再根据上海银顺物业管理有限公司的服务质量确定上海银顺物业管理有限公司应收物业服务费用并无不妥。根据前期物业服务合同的约定，上海银顺物业管理有限公司承担对房屋及配套的设施设备、相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的绿化、环境卫生和秩序的义务，就应当根据合同确定的具体管理要求实施物业管理服务。本案中，前期物业服务合同具体约定上海银顺物业管理有限公司服务内容的共有五项，而上海银顺物业管理有限公司在四项内容上与合同约定的具体要求存在不符之处。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，既不能只收费不服务，也不能多收费少服务。现上海银顺物业管理有限公司提供的物业服务质量与合同约定的物业服务收费标准有较大差距，上海银顺物业管理有限公司应当为此承担合同违约的责任。由于合同未对物业服务项目进行分类定价，故法院酌定上海银顺物业管理有限公司在物业服务费收费总额的基础上减收30%。由于上海银顺物业管理有限公司违约，林玉珠因此拒交物业服务费属正当理由，故对上海银顺物业管理有限公司要求林玉珠支付滞纳金的诉请法院不予支持。对林玉珠主张的收费标准不统一的问题，系上海银顺物业管理有限公司在同一收费标准的前提下对自己权益的处分，并不违反法律禁止性规定，故法院对林玉珠该主张不予采信。对林玉珠主张的电梯维修费用问题，与本案属两个法律关系，且涉及其他业主的利益，故本案中不予处理，林玉珠可通过包括另行诉讼在内的其他途径予以解决。据此，依照《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一、第二、第三款之规定，判决，一、林玉珠应于判决生效之日起十日内支付上海银顺物业管理有限公司物业管理费27，223.91元;二、驳回上海银顺物业管理有限公司要求林玉珠支付滞纳金的诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，上诉人上海银顺物业管理有限公司不服，向本院提起上诉称，物业管理是动态的管理，上诉人有严格的管理制度，被上诉人对小区绿化、保安等服务的指责是片面的，并不符合实际情况。物业服务的收费标准是根据服务的质量而决定，不能简单地通过类比得出收费过高的结论。被上诉人拖欠物业服务费，应当支付滞纳金。上诉人请求二审法院支持上诉人在原审中提出的全部诉请。
被上诉人林玉珠辩称，上诉人提供的物业服务质量与其收费标准存在很大差距，而收费却明显高于周边同地段同类的物业。上诉人的上诉没有依据，请求二审法院依法予以驳回。
本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失费等违约责任的，人民法院应予支持。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人上海银顺物业管理有限公司与物业的开发商上海中冶祥麒投资有限公司签订的《前期物业服务合同》系当事人真实意思表示，内容无违法之处，对合同当事人均有法律约束力。上诉人2012年6月与祥腾广场业委会签订的《物业服务合同》因存在程序瑕疵，原审法院认定为效力待定并无不当。上诉人在实施物业服务后，可以参照《前期物业服务合同》约定的标准收取物业服务费。根据本案在案证据，上诉人所提供的物业服务质量确与约定的标准存在较大差距。原审法院据此酌减上诉人的物业管理费无不妥之处。因上诉人存在物业服务的违约行为，其诉请被上诉人支付滞纳金缺乏依据。原审法院的判决并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币1，744.50元，由上诉人上海银顺物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱川
审判员 孙斌
代理审判员 陈琪
二〇一四年六月二十日
书记员 蔡晓俊
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
……
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