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据《检察日报》日前报道，北京市丰台区检察院2016年截至目前共立案查办偷逃房产交易税费犯罪系列案8件8人，其中5人系税务征收人员，200余套房产交易偷逃税费，给国家造成2000余万元税收损失。9月2日，征税人员傅某、段某等因涉嫌徇私舞弊不征少征税款罪、受贿罪被移送审查起诉。
此案中，征税人员伙同房产中介滥用的个人住房转让税优政策，造成国家税收损失巨大。随着“营改增”的全面推进，这些个人住房转让税优政策现在又是什么情况呢？
【案情回顾】“满五”等税优条件被滥用
2012年，房产中介郭某勾结丰台区地税局第二税务所工作人员段某、傅某，使用假的房产证明，使得距前次交易未满5年的房屋，在过户中应当缴纳的营业税而没有征收。
2013年，北京市严控房地产市场，个人所得税“严格按个人转让住房所得的20%计征”，但房屋连续两次交易间隔时间满五年且为家庭唯一住房，无须缴纳个人所得税，即俗称的“满五唯一”。段某、傅某又伙同房产中介人员等将涉案房屋伪造成“家庭唯一住房”。办法主要有两种：一是通过伪造卖房人未婚、离婚、丧偶等证明，使出卖的这套房“变身”家庭唯一一套房子；二是伪造一张建委房屋系统查询“售房人唯一住房”的查询结果单，将所售房屋“变为”唯一住房，从而达到不用缴纳个人所得税的目的。除了伪造“满五唯一”外，“二手变一手”交易同样可以达到这一目的。段某、傅某又伙同房产中介人员伪造新房购房合同，仅按照新房交易计算契税，偷逃缴纳“营业税及个人所得税”。
此案中，违法人员滥用的税收优惠政策涉及个人房产转让中的营业税和个人所得税。
在营业税方面，《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2011〕12号，现已全文废止）规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。这就是俗称的“满五”条件。
在个人所得税方面，《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）指出，“对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。” 《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）强调，“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”《北京市地方税务局 北京市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》（2013年第3号）传递了国办发〔2013〕17号的精神，并明确了不同房源房屋原值的组成。公告同时指出，纳税人不能提供房屋原值相应凭证，主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的，个人所得税税款以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算。
何谓“二手变一手”不用缴纳营业税和个人所得税呢？“一手房”的来源无非个人自建和开发商建设，后者不涉及个人所得税，也不存在商品房免征营业税的问题，不在本案例讨论范围。这里免征营业税和个人所得税的“一手房”，应该是“个人自建自用住房”。《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）规定，个人自建自用住房，销售时免征营业税。但根据《个人所得税法》，个人转让自建自用住房应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。虽然，财税字〔1999〕278号曾规定，为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。但当房地产市场发生变化时，这一政策即被废除。《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）指出，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税，财税字[1999]278号中的相应条款同时废止。因此，此案中“二手变一手”只缴纳契税的情况，或者是征税人员滥用税法，未对个人转让自建自用住房征收个人所得税，或者就是记者报道时描述不清楚。毕竟，该报道对营业税及其附加的表述是，“根据税收相关规定，营业税税率为5.6%”。
“营改增”后，个人住房转让税优政策今安在？
由于上述案件发生时间在几年前，彼时的税收政策与目前有着相当大的区别，且经历了几番“变换”。
“二手房”方面，《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。财税〔2011〕12号相应废止。个人转让住房营业税优惠政策大幅扩大了范围。不仅如此，2016年这一政策有限制的不再区分普通房与非普通房。《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）指出，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。不过这一政策在一线城市受到了限制。财税〔2016〕23号强调，北京市、上海市、广州市、深圳市个人住房转让营业税政策仍按照（财税〔2015〕39号）执行。对于个人转让住房的营业税优惠政策，财政部、国家税务总局前前后后发布了多次文件，自财税字〔1999〕210号开始，此后的多次政策调整，都只是围绕个人持有购买的住房的时间来进行。从财税字〔1999〕210号规定“对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税”，期间废止的文件有财税[2008]174号、财税[2009]157号和财税〔2011〕12号，再到财税〔2015〕39号的“满二”免征，都需要区分普通房与非普通房之别。从财税〔2016〕23号开始，不再做过于复杂的划分，体现了政策维护纳税人合法权益的精神。
“营改增”后，《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，京沪广深以外的地区，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。京沪广深地区个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
个人销售自建自用住房方面，财税字〔1999〕210号文件精神在以后得到一贯的坚持。《财政部、国家税务总局关于职业教育等营业税若干政策问题的通知》（财税〔2013〕62号）重述了这一政策：“对个人销售自建自用住房，免征营业税”。“营改增”后，财税〔2016〕36号文件指出：“下列项目免征增值税……（十五）个人销售自建自用住房。” |
