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买卖双方约定办理房屋过户需缴纳的税款由卖方承担，卖方可否主张房屋买卖显失公平?
裁判要旨
《民法总则》第一百五十一条规定“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。卖方与买方均系完全民事行为能力人，双方在充分协商的基础上签订《售房协议》，卖方未举证证实存在买方利用其处于危困状态或缺乏判断能力等订立合同时意思表示不自由的情形，不符合显失公平的构成要件，故卖方主张其承担房屋过户需缴纳的税款约定为显失公平条款缺乏法律依据，不予支持。
姬某与禹某不动产登记纠纷再审民事判决书【太仆寺旗人民法院(2019)内2527民再3号】
涉税案情
2016年4月11日，卖方姬某作为甲方与买方禹某作为乙方签订了《售房协议》，协议约定“甲方将所继承楼房(宝昌镇建北区陵园路交警住宅楼4-301)及小房售与乙方，价格为人民币160000元(含过户)。经甲、乙双方共同协商，达成以下协议：1、楼房及小房交付日为2016年4月11日，乙方付给甲方现金人民币140000元(含定金2000元);甲方将楼房及小房钥匙交于乙方。2、甲方负责将该楼房房本过户到乙方名下，房本交于乙方时，乙方将余下房款人民币20000元一次性交于甲方。3、涉及该楼房的物业费及取暖费按照楼房交付日期结算。4、如甲、乙双方在房屋交付与房款支付过程中产生纠纷时，在当地人民法院诉讼解决。5、此协议一式两份，签字(盖章)生效”姬某在甲方落款处签字，禹某在乙方落款处签字。协议签订后，买方禹某给付卖方姬某140000元，姬某向禹某交付了房屋。2016年9月2日，经太仆寺旗公证处公证，案涉房屋由姬某继承。2016年12月1日，禹某给付姬某房款14000元，姬某为禹某出具收条一张，其上载明“我于2016年12月1日收到禹某房款154000元整，余款6000元待房屋过户后一次性付清”。2017年3月29日，禹某垫付土地评估费及宗地款共计600元。2017年4月24日，姬某缴纳其他土地出让收入1826元，2017年7月24日，姬某缴纳契税及印花税共计55.68元，2018年9月14日，姬某缴纳个人所得税、增值税、契税、城市维护建设税、教育费附加共计35195.92元。
因卖方姬某未能配合办理房屋过户手续，买方禹某向太仆寺旗人民法院提起诉讼，要求姬某将交易房屋产证过户至禹某名下。姬某以合同约定的“办理房屋过户需缴纳的税款由卖方承担”条款显失公平为由，认为合同为无效合同，并无需办理过户手续。一审法院判决并未支持姬某的抗辩意见。姬某不服一审判决，申请检察机关提起抗诉，太仆寺旗人民检察院于2019提起抗诉，太仆寺旗人民法院再审后依然未支持姬某的抗辩意见。
争议焦点
买卖双方约定办理房屋过户需缴纳的税款由卖方承担，卖方可否主张房屋买卖显失公平?
姬某观点(一审被告、再审申诉人)：
对于协议中房屋价款16万元及合同中约定的过户的含义，从几次庭审中可以明确得出房产在流转的过程中会产生相应的税、费，姬某多次拉着禹某去办理房屋过户的时候，禹某所谓的费用应当理解为合同中明确的过户费，对于国家所征收的各项税款双方实际上并未明确由谁支付，依据一般交易规则，所有的税由买方承担。房屋价款160000元接近或低于2016年太旗的房屋市价，如果由姬某承担税款则导致房屋价格明显偏低，姬某作为正常的成年人而涉案房产又是合法继承所得，以远低于市价的价格出售合法所得的房产没有必要，因此房屋价款160000元明显不含应当缴纳的税款，如判令姬某承担税款会导致该项交易显失公正，严重损害姬某的合法财产权益。
禹某观点(一审原告、再审被申诉人)：
《售房协议》合法有效。约定的包括过户160000元就包括税费，交税是申诉人姬某应该交的，当时他着急用钱买房子。
案例评析
本案因房屋买卖双方对交易税费约定不明产生了争议，由此导致了诉讼。案件中的合同条款“价格为人民币160000元(含过户)”该怎么理解，再审法院从文义解释、目的解释到交易习惯以及诚实信用原则，全方面进行了阐述，并认定应当由卖方承担交易中的全部税费。
这里，笔者展开说明一下，为什么卖方姬某会坚持认为其承担税款显失公平?
我国住房交易中涉及的税费包括应当由卖方承担的个人所得税、增值税、城市维护建设税、教育费附加(注：部分省份还有地方教育附加等费用)，以及由买方承担的契税。上述税费中，个人所得税的税负最重，简而言之个人所得税在税法默认的核实征收方式下为房屋买卖差价的20%。如果采取核定征收方式的话，那么个人所得税按房屋卖出价的1%-3%征收率征收。对应本案而言，如采取核定征收方式，个人所得税最高为4800元(16万×3%)。而如果采取核实征收方式的话，个人所得税约为30100元【(16万÷1.05-1826-55.68)×20%】。两种计算方式相差悬殊，相差约25000元!本案姬某最终缴纳的税款35195.92元中，绝大部分为个人所得税!
本案中姬某之所以被税务机关采取核实征收方式征收个人所得税，理由是姬某通过继承方式取得房屋。根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)第五条规定，卖方出售通过继承方式取得的房屋，只能采取核实征收方式。故本案中，姬某在交易时无法选择核定征收方式降低税负。
在房屋交易实践中，无论是中介机构还是房屋登记机构工作人员，大部分情况下都只遇到核定征收方式征收个人所得税，很少会遇到核实征收方式。故笔者猜测姬某在交易前咨询相关人士时只考虑到了核定征收方式下的税负，并未想到核实征收方式下的税负，而在实际过户时面临巨额税单毫无思想准备，由此在庭审时才大呼“显失公平”!
那么，姬某因交易前对税费预测的误判是否构成“显失公平”呢?
审理法院对此明确作出了结论：不构成显失公平。根据《民法总则》第一百五十一条规定，只有在一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，才属于法定的“显失公平”情形。本案中，姬某具备完全民事行为能力，在签订《售房协议》时并未处于危困状态，也不存在缺乏判断能力等订立合同时意思表示不自由的情形，不符合显失公平的构成要件。除非姬某能够举证证明在签约时处于危困状态或缺乏判断能力等订立合同时意思表示不自由的情形，比如因生病导致神志不清、被其他人威胁而急于出售房屋获取救命资金等情形，否则姬某的抗辩意见法院不会采纳。
注：《民法总则》于2021年1月1日起失效，《民法总则》第一百五十一条变更为《中华人民共和国民法典》第一百五十一条。
附：司法观点
法院观点(一审、再审法院)：
关于办理过户需缴纳的税款，姬某认为协议中约定“价格为人民币160000元(含过户)”应理解为所谓的含过户只包括过户手续费，并不包括所征收的各项税费，禹某认为协议中约定“价格为人民币160000元(含过户)”应理解为包括税费在内的过户费用，双方对合同约定条款理解存在歧义。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。
首先，根据协议所使用的词句及有关条款解释。从所使用的词句含义而言，“含过户”包括办理房屋产权过户所需的手续费和相应的税费，符合通常的理解和用语习惯，若仅指手续费，则上述约定因欠缺税费的承担而不完整，不符合逻辑性和连贯性。
其次，从设置该约定的目的解释，《售房协议》第2条约定“甲方负责将楼房房本过户到乙方名下，房本交于乙方时，乙方将余下房款人民币20000元一次性交于甲方”。在姬某于2016年12月1日出具的收条中亦有“余款6000元待房屋过户后一次性付清”的表述，双方设置该项约定，系为明确办理房屋产权过户义务的承担主体，从上述约定可以看出，乙方付有办理过户并最终将办理完毕产权转移登记的房本交付给甲方的义务，办理房屋产权过户必然产生相关的费用，因此“含过户”包括办理房屋产权过户所需的税费，符合双方设立该项约定的目的。
最后，根据交易习惯以及诚实信用出发，退一步讲，即便根据《个人所得税法》、《城建税暂行条例》《增值税暂行条例》《契税暂行条例》等现行税收管理法律法规对纳税义务人的规定，办理房屋所有权登记过户手续所需缴纳的税费中仅契税的纳税义务人为房屋买卖的买受方，其余税费的纳税义务人均为出卖方。但因双方就办理房屋所有权登记过户所需费用由卖方姬某承担进行了书面约定，该约定不违反我国现行税收管理方面的法律、法规的强制性规定，符合当事人的意思自治原则和契约自由原则，该约定合法有效，双方当事人均应当信守。因此，办理过户需缴纳的税款应当由申诉人姬某承担。关于姬某提出的由其承担税款将导致该房屋买卖显失公平的主张，《民法总则》第一百五十一条规定“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。姬某与禹某均系完全民事行为能力人，双方在充分协商的基础上签订《售房协议》，姬某未举证证实存在对方利用其处于危困状态或缺乏判断能力等订立合同时意思表示不自由的情形，不符合显失公平的构成要件，故对该抗辩主张本院不予支持。
来源：御用大律师 作者：刘世君
2013年9月的解析——
房屋过户“判决”，哪一方承担税费?
有些人在购房后，由于卖方原因，导致买方迟迟未能办理房产过户手续。于是，一纸诉状把卖方告上法庭，法院出具一份《协助执行通知书》，请房管部门协助办理房产的过户手续。
这本来是一件好事，购房者通过诉讼手段捍卫了自已的权利，但是要注意，在诉讼中会涉及房产相关税费由谁承担的问题，不小心的话，可能陷入两难境地。
税企网提示——
1、在诉讼过程中，一定要注意房产的相关税费由谁负担的问题。如果法院出具的法律文书未提及过户所需税费问题，那么购房人只需缴纳契税就可办理过户了。
2、如果法律文书中明确表示由购房人缴纳房地产过户所需全部税费，那么购房人就要清缴全部税费后才能办理过户。购房人千万要小心，不要一不留神替开发商埋了单。
判例展示——房屋过户税，谁来买单?
案例：2008年8月24日，李某(卖方)与王某(买方)及中原经纪公司(经纪方)签订《北京中原房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》，约定“买卖双方通过经纪方出售、购入李某位于北京市海淀区学院路附近的两居室，居间合同约定房屋的成交价为180万元，该成交价为净得价，交易中所产生的相关费用由买方(王某)按国家法规缴纳。”同日，李某与王某又签订了《北京市房屋买卖合同》，买卖合同约定“办理过户手续时产生的税费及相关费用，由甲、乙双方按照国家规定缴纳。”
在买方王某向卖方李某支付了全部价款180万元后，双方因过户产生税费承担的问题发生分歧，导致双方一直未办理过户手续，2008年12月12日，王某向北京市海淀区人民法院提起诉讼，请求判令：
1、判令李某协助王某办理房屋过户手续;
2、判令由李某承担过户产生的全部税费;
3、诉讼费用由李某承担。
海淀法院经审理认为：虽然李某与王某另行签订的房屋买卖合同中的约定与居间合同约定不完全一致，但从双方订立上述两份合同的真实意思表示看，双方之前对于税费支付的约定与双方之后约定的各自按照国家规定缴纳的说法并不矛盾，即买卖双方各自按照国家规定缴纳各自应当缴纳的税费，但相关款项根据约定应由王某负担。遂判决：
1、判令，李某协助王某办理房屋过户手续;
2、因过户产生的税费由王某承担。后王某不服一审判决提出上诉。
律师评析：在二手房买卖中，由于房价的波动，常常使买卖双方中的某一方，处于相对优势的地位，处于优势地位的一方，一般都会要求在合同中约定，由于房屋过户所产生的全部税费，均由另一方承担。本案就是因过户税费负担约定不明产生的纠纷。本案的焦点在于：
一、双方当事人自行约定过户税费完全由一方负担的效力
根据我国税收法律、行政法规的规定，房屋出卖人依法应当缴纳营业税、个人所得税、土地增值税等，而房屋买受人依法应当缴纳契税、印花税等。尽管《中华人民共和国税收征收管理法》第四条及《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第三条规定，“负有纳税义务的单位或个人必须依照规定履行纳税义务、缴纳税款，其签订的合同与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效。”
但笔者认为，该条款是主要针对双方当事人通过合同约定来免除或逃避纳税义务，导致国家税收减少，损害国家利益的情形而定的。具体本案而言，双方当事人自行约定由一方承担过户的全部税费，应不在此限。因为：第一，双方当事人约定由一方承担过户的全部税费，属于一方当事人对另一方当事人本应承担义务或债务的自愿承担，法律并不禁止，属于双方的真实意思表示，合法有效。第二，双方当事人关于过户税费承担的约定，并不损害国家利益。税收的主要作用有两个：其一是国家财政收入的来源，其二是税收的调控作用。双方约定由一方完全承担过户的税费，只是将一方本应缴纳的税收由另一方代为缴纳，并不因此造成国家税收的减少。而且，税赋约定完全由另一方承担，无疑会加重另一方的购房或售房成本，无论加重哪一方的成本，都会起到抑制房产交易的作用，仍能起到税收的调控作用。因此，当事人关于由一方当事人承担过户全部税费的约定，是具有法律效力的。
二、居间合同与房屋买卖合同关于税费承担约定不一致时，应以哪个约定为准。
本案中，居间合同约定过户的税费完全由买方承担，但买卖合同却约定税赋由各自按照国家规定承担，二者存在直接的冲突。笔者认为，一审法院关于通过居间合同，来推出买卖合同约定的各自承担的税费均应由买方王某承担的结论，实属本末倒置。因为买卖合同成立于居间合同之后，居间合同只是为了促成双方订立买卖合同的合同，居间合同中确定的标准或条件，完全可能由于买卖双方的某一让步，而在买卖合同中进行变更或取消相应条款，如果说买卖合同与居间合同发生冲突，那么在居间合同之后签订的买卖合同，应视为对居间合同中冲突内容的变更，买卖合同才是买卖双方权利义务的直接体现，而不是通过居间合同来推出买卖合同的意思表示。因此，笔者认为，本案中应以买卖合同的约定，由双方各自承担房屋过户所产生的税费。
二审判决：最终，北京市第一中级人民法院作出终审判决：
1、李某协助王某办理房屋过户手续;
2、因过户产生的税费由李某、王某按照国家规定各自承担。
新增税费约定不明，法院判决各自承担
2004年9月2日，房东王先生与买方李小姐在某中介的居间下，签订《上海市房地产买卖合同》，约定，房东王先生的房产位于上海市青浦区某处，建筑面积为106平方米，权属为产权(配套商品房五年内不得转让)，买方李小姐对该房地产情况已充分了解。双方约定，签订买卖合同之日，李小姐支付首付款60万元，其余房款25万元，买方在由双方办理该房产过户手续当日支付。
2004年12月，王先生将该房产交付李小姐居住使用至今。2008年5月11日，该房产已满五年，可以过户。李小姐多次催促王先生办理房产过户手续，但后王先生以房产买卖的税收政策发生变化为由，要求李小姐承担营业税和所得税，否则，拒不办理房屋的过户手续。李小姐坚决不同意王先生的要求。
2008年8月，李小姐将王先生诉至青浦法院，要求王先生履行买卖合同，配合李小姐办理过户手续，并承担过户时须交纳的营业税和个人所得税。
王先生则认为因为税费政策发生变化，现在办理房产过户事宜，要求增加营业税和个人所得税。而税费增加并非王先生原因所致，除非买方李小姐承担新增税费，否则，王先生有权不配合办理房产过户事宜。
青浦法院审理后认为：王先生和李小姐签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定办理约定的房产过户事宜。
至于营业税及所得税负担，双方在合同中并未作明确、具体的约定，双方现又协商不成，故应根据国家税费法规确定相应的承担主体。营业税及所得税的负担不应影响系争房屋房地产权利的转让。因此，法院判决，王先生应于本判决生效之日起十日内配合李小姐办理房产过户手续，同时判令王先生承担过户交易须交纳的营业税和个人所得税。
律师点评：
在房屋买卖中，你不缴完税，过户就没法办。可税费政策也不是固定不变的，要是在签约后、过户之前，税收突然增加了，怎么办?这时双方很容易引起争议。因此，上海欧瑞腾律师事务所地产金融部主管律师李仁正律师在此提醒房产买卖双方：双方可以在买卖合同中约定，若因税费政策变化导致税费增加，双方应如何分担新增税费。这样事前明确约定，事后即可避免产生纠纷。
此外，实践中有些买卖双方虽未直接在买卖合同中注明双方如何分担新增税费，但在买卖合同中约定了“上家净到手房款××元，下家负担所有税费”。如果这样，那么，因政策调整而增加的税费就应由下家承担。
房产交易在法律上是非常复杂的，无论是买方还是卖方，均应该谨慎操作，必要时可寻求专业人士的帮助，避免造成不必要的损失。 |
