对涉外房地产企业所得税检查应注重哪些问题

    1．利用特殊交易，隐瞒收入，逃避税收管理

    一是具有关联关系，如集团内部购房、有经济利益关联往来的单位和个人等之间低价转让房产。二是合作建房不按全额申报。合作建房的双方以地换房，开发商以转让部分房屋的所有权，换取部分土地使用权，以代建房的名义不计这部分收入或以低于无关联的第三方价格作为收入，减少应税收入和应税所得额。三是销售特殊对象不作收入。将自行开发的房屋分给投资方部分，将开发的返建房(回迁房)部分和以房产物业抵偿劳务款未作收入申报。四是收取价外费用不计收入。不少开发商在售房时，以各种名目收取水、电、燃气、外装修等代办费，在往来账款科目按代收代付结算，未将其并入营业收入，少计收入和应税所得额。

    2．会计核算(收入)不实，滞后纳税 

    一是应税收入长期挂往来款。部分房地产开发商为弥补资金短缺，通常以部分商品房抵付施工单位工程款，账务处理上，将售房收入直接记入“应付账款”等往来科目，抵减应付工程款，未及时核算反映当期营业收入。二是预收账款不按规定转作收入。涉外房地产企业预售房地产取得的预收款，应按照规定转作收入并据预计利润率计算应纳税所得额，并按季度预缴所得税。但有些企业却采取各种手段隐瞒、转移预收款收入，有的甚至将预收款直接转入私人银行卡或私人账户，直到房产交付使用后才转作收入申报。三是按揭贷款不及时申报收入。大部分开发商采取按揭销售方式，将收到的银行按揭贷款或银行已将按揭贷款办妥转账的挂往来账，未按权责发生制及时申报收入。四是隐瞒已售房取得的收入。某些房地产商将已竣工并投入使用的经营房产一直挂账在“在建工程”科目，以未取得房产证为由，不按时记入“固定资产”科目，从而滞后申报纳税。   

    3．虚增乱摊成本，侵蚀税基   

    一是不按施工项目核算成本。有些房地产商利用房地产行业开发周期长、涉及环节多、款项结算复杂的特点，不按项目核算成本将已完工与未完工的项目成本混在一起，难以确定已交付使用房屋的应分摊已销房经营成本和费用，造成应纳税所得额不实，在多个项目、多个年度中按自身需要任意调节当期经营成本，或通过多预提配套设施费用等方法任意扩大开发成本。二是虚增开发成本。有的房地产开发商利用虚开代开、甚至开具过期作废建筑业发票等，虚增开发成本，减少计税利润。如将开发项目中的停车场商业网点及会所等产权属外商投资企业部分的成本费用，全部摊入可售房产成本，从而减少应纳税所得额。三是成本项目与期间费用划分不清。由于工期长，有些房地产开发商与建筑安装企业结算未了结，就按实际支付数而非已售房面积及收入匹配列支威本；有的以预计数开具收款收据入账，造成成本虚增。四是非生产性费用支出异常。如年交际应酬费高达数百万元，宣传广告费巨大，工资性支出超出当地其他行业几倍甚至十几倍等。