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上世纪九十年代后期，随着城市化建设的迅猛发展，房地产业正成为拉动城市经济增长的一个新热点，同时房地产开发也随着经济发展而成为高利润行业。但显得极不合理的是，绝大部分的房地产企业存在不同程度的经营亏损。为什么这么兴旺的产业会发生大面积的行业亏损？为什么一个亏损的行业在很长时间里却成为投资的热点？房地产企业是否存在偷税行为？为此，根据常州市国税局武进区局2006年度税收专项检查的统一部署，我们对常州XX房地产开发有限公司实施了行业检查，期望通过行业检查，能了解是什么原因使房地产行业成为“利润的巨人，纳税的矮子”。
常州XX房地产开发有限公司创办于2003年3月，经济性质为中外合资企业，该企业所开发的项目2003年11月开工，2004年3月开盘预售。已建项目总可售建筑面积115553.27平方米，已售房屋总建筑面积12045.29平方米，占总可售面积的10.424%。2004年未确认主营业务收入，申报经营亏损3780647.27元；2005年申报主营业务收入71668971.00元，已缴纳所得税6702467.49元。
2006年5月，检查人员按预定时间到该企业进行检查。在对该企业记账凭证进行检查时发现，该企业取得大量的由常州购物中心、常州商业大厦、常州泰富百货有限公司开具的货物品名为礼品、办公用品等的商业零售发票。金额达90余万元。是购买办公用品？还是购买的礼品？经过仔细检查，在企业自制的付款申请单上发现了疑点，付款申请单上用途栏写着购买购物卡，经询问企业会计得知，这些发票都是该企业向上述三家百货公司购买购物卡时取得的，购物卡是该公司用于交际应酬的，由于企业交际应酬费用超支，于是就将这部分费用直接列入“管理费用”了。这是典型的采用多列支成本费用的手段，以达到减少应税所得少缴企业所得税的目的，是典型的偷税行为。
在对该企业的凭证进行检查的同时，检查人员对企业的营业成本进行核对检查。在企业的帐簿上未发现问题，于是检查人员将账载相关成本数据与企业所得税申报表上相对应的数据进行核对，结果让检查人员大吃一惊，纳税申报数据远远大于企业账载数据，两者相差近1300万元。检查人员马上再次核对相关数据，并叫来企业会计询问有关情况。在事实面前，企业会计只好如实述说了事实真相。原来，由于企业所开发项目的销售情况不是很好，造成企业资金周转发生困难，企业拖欠了项目承建商较多的工程款未及时支付，承建商为了索要工程款，在承建项目已完工的情况下，迟迟不进行项目结算开具工程建造发票，同时该企业对一些尚未开工的工程建造成本进行了预估。并按预估成本，依据已销房产建筑面积比结转申报本期营业成本。检查人员当即指出，企业成本核算时必须取得真实、合法、有效的票据，虽然税收政策规定，中外合资房地产企业对售后发生的绿化、道路等配套设施费，可在销售房地产时进行预提，但应由企业提出申请，经税务机关审核同意后方能执行。况且企业预估的并不是配套设施费，而是工程建造成本，这属于典型的虚列成本支出，进行虚假申报，是偷税行为。
通过这次检查，还查处该企业有将尚未开发项目的前期开发费用近50万元，挤入本期已销房产成本中；以不符合税法规定的票据列支费用近2万元。最终查实该企业在2005年度，采用上述手段虚列成本费用应调整应税所得额150余万元，应补缴企业所得税及地方所得税近50万元。
这次查获的税款金额虽不大，但这是在企业自查并补缴了400多万元所得税后进行的检查。一个中小规模房地产企业尚且存在这么严重的涉税问题，管中窥豹，对房地产行业出现“利润的巨人，纳税的矮子”这一奇怪现象就不难理解了。 如何加强对房地产企业的管理和检查，是摆在我们税务工作者特别是税务稽查人员面前的一个新课题。房地产企业作为一个特殊的行业，在会计核算与税务管理上都与其他行业企业不尽相同，加上房地产企业项目开发周期长、经常出现退房、按揭的特点，特别是涉及到多个开发项目时，成本核算不规范。在检查时，检查人员感到工作量大且麻烦。开展对房地产企业进行检查，打击房地产行业的偷税现象，我们认为应从以下几方面着手。
（1）在对企业应税收入的检查上首先应掌握第一手资料，资料包括项目立项、规划批复；项目建筑面积测绘报告；土地转让书及转让合同；房屋销售合同等。从项目立项、规划批复可以了解企业所开发项目的用途，为准确划分营业成本、转出经营资产成本及是否应作为视同销售房产提供依据。项目建筑面积测绘报告可了解项目总可售建筑面积、土地转让书及转让合同可了解企业获取土地所应支付的出让金及费用，为准确计算经营成本提供依据；房屋销售合同能了解企业房产销售具体情况。上述资料可责成企业提供，如企业提供不全，可从建设局、国土局、房管局等政府部门调查取证。
（2）加强对企业成本核算的检查。房地产企业产品生产周期较长的行业特征决定了其成本归集必然滞后，收入与成本无法做到同步核算，也许产品已经开始销售，但其项目还没开发完工。因此要按照收入与成本配比的原则计算应纳税所得额显然比较困难。因此，除对相关成本类科目、凭证进行仔细检查外，在计算应纳税所得额时必须遵循权责发生制原则。对有多个项目同时开发的企业，必须正确划分完工房产和未完工房产的开发成本，防止企业将未完工房产成本挤入本期房产营业成本减少本期应税所得进行偷税。同时应加强调查取征工作，必要时可到购房人或建筑施工企业调查取证。从中可了解房产的实际销售价格，是否有价外费用发生，对建筑施工企业的调查取证尤为关键。因为工程成本占房地产开发的很大比重，有的房地产企业为了加大成本或者少计收入，而编造假建造合同，大肆虚开建筑工程发票，虚列建造成本，以达到偷税目的。
（3）加强对企业申报资料的核查，防止企业利用虚假申报的手段进行偷税。 |
