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编者按：由于房地产开发项目周期都比较长，《土地增值税实施细则》里规定了预征土地增值税的制度，即：待项目全部竣工、办理结算后再行清算，多退少补。一些房企为了减少资金占用，会在“可清算”和“应清算”之间进行筹划，使得应缴未缴土地增值税成为房地产开发行业中普遍存在的现象。本文拟对该种情形下土地增值税“超期”清算做合法性分析，供读者参考。
一、案例引入
（一）基本案情
2017年5月25日，周威向省地税局邮寄行政复议申请，要求省地税局责令嘉兴市地方税务局（简称嘉兴地税局）依法履行法定职责，对上海旭辉集团在嘉兴房地产项目旭辉广场征收土地增值税，请求责令嘉兴地税局按国税总局规定奖励举报人。5月27日，省地税局收到该申请，并于6月5日收到周威补正后的行政复议申请。周威明确的申请事项为责令嘉兴地税局依法履行法定职责，向上海旭辉集团在嘉兴房地产项目旭辉广场征收土地增值税；责令嘉兴地税局依法履行法定职责，向上海旭辉集团在嘉兴房地产项目御府、朗香郡项目评估、批准后确定清算时间；请求确定申请人举报行为，依法进行举报程序，按国家规定发给奖励。6月6日，省地税局向嘉兴地税局寄送《行政复议答复通知书》。6月15日，嘉兴地税局提交《行政复议答辩书》及事实证据、法律依据。因案情复杂，省地税局于7月31日决定延期30日作出复议决定。8月22日，省地税局作出案涉行政复议决定。另查明，嘉兴地税局稽查局于2016年9月8日收到省地税局转交的周威举报信，检举浙江旭辉置业有限公司旭辉广场项目涉及的土地增值税未交，要求查处并给予奖励。嘉兴地税局稽查局于当日进行登记。此后，嘉兴地税局稽查局又收到周威对上述事项的检举。嘉兴地税局稽查局进行了调查，于9月18日调查结束。9月28日，嘉兴地税局稽查局作出《税收违法行为检举线索检查情况书面告知书》，其上载明的检查结果为：在检举人检举之前，浙江旭辉置业有限公司已提出土地增值税清算申请，税务部门已根据规定对“旭辉广场”项目启动相关程序。10月20日，周威签收了该告知书。嘉兴地税局稽查局于2016年10月14日收到周威的举报信，检举浙江旭辉置业有限公司御府、朗香郡项目涉及的土地增值税未交，要求查处并处滞纳金和罚金，奖励本人。此后，嘉兴地税局稽查局又收到周威对上述事项的检举。
（二）税局观点
嘉兴地税局稽查局于10月17日组织调查。经调查后认为，涉案房产企业在嘉兴御府、朗香郡项目上均已按规定预缴了相关土地增值税。关于土地增值税清算问题，御府项目整体销售未达到85%，不符合清算条件；朗香郡项目一期二期虽整体销售已超过85%，但因附加值高的商业房产未销售，此时清算会导致国家税收流失，待商业房产销售达到一定比例后再通知清算，朗香郡项目三期四期因未整体验收，不符合清算条件。2017年3月31日，嘉兴地税局稽查局再次收到周威前述举报。4月5日，嘉兴地税局稽查局再次组织调查。调查结论同前。
（三）法院观点
一、二审法院均支持税局观点。
二、华税分析
（一）土地增值税“超期”清算不违法
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第二条规定了土地增值税的清算条件：“（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。”由此，现行土地增值税清算分“应清算”和“可清算”两类情形。
根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”目前土地增值税的征管规定由各地税务机关根据当地情况制定，规范各不相同，实操层面更是差异巨大。
土地增值税“可清算”项目超期清算是业内常态，主要原因在于：（1）房地产开发项目周期都比较长，房企为了减少资金占用，往往都会在“可清算”和“应清算”之间进行筹划。（2）有些房地产项目由于自身原因，即使满足“可清算”的条件，税务机关也会根据项目具体情况，不要求企业进行清算（前述案例朗香郡项目的情况即是如此）。（3）对于“可清算”项目，根据现有规定，必须由税务机关向纳税人发出《土地增值税清算通知》，纳税人才应进行土地增值税纳税申报、报送纳税资料，在税务机关未发出通知时，纳税人也无须进行土地增值税申报、清算。
因此，对于“可清算”项目的土地增值税“超期”清算要看具体原因，往往是合法的。
（二）土地增值税征管新动向值得关注
2019年7月中旬，《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》公开征求意见。时至今日，新法尚未发布，但征求意见稿体现了立法的动向，其内容值得关注。最值得房企注意的即是：《征求意见稿》把以往的土地增值税“可清算”和“应清算”合并成为“应清算”，使得清算条件更严格。根据该规定，纳税人如果达到应清算条件不清算的，就要负全部责任。结合“清算不需税务机关审核确认就能自行申报入库”的规定，税务机关今后对土地增值税清算项目经稽查、评估后调增税款的，可能会进一步加收滞纳金，并可能根据案情加收罚款。
2019年11月底，国家税务总局深圳市税务局发布《土地增值税征管工作规程》（2019年第8号），该规程发布在土地增值税征求意见稿之后，因此，其规定某种程度上预示了税务机关的征管趋势。
深圳市税务局发布《土地增值税征管工作规程》第十五条规定：“对符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的（起始时间为最后一张预售许可证取得时间）；（三）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）经主管税务机关日常征管工作中发现问题，认为需要进行土地增值税清算的。”接着第十七条规定：“对符合第十五条情形的项目，主管税务机关应在该项目符合第十五条情形起1年内制定清算计划，清算计划须经过集体合议。对于确定需要进行清算的房地产开发项目，主管税务机关应及时通知纳税人清算。纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算申报。”由此，深圳市税务机关将依据新的规程对“可清算”项目提出了清算时间表，也即对主管税务机关提出新要求，对于满足“可清算”条件的项目，应在一年内制定经过集体合议的清算计划。该规定同时意味着，对于之前的“可清算”项目，如若一直未清算，可能会被清查。
综上，华税提醒，利用土地增值税“可清算”不当筹划的房地产项目，应结合项目情况，尽早应对，确实不应该清算的，向主管税务机关阐明原因，应该清算的，积极配合主管税务机关工作，进行清算。 |
