销售毛利率偏低评估重点锁定企业成本核算

　　企业基本情况

　　河北省石家庄市某房地产有限公司成立于1997年9月，为中外合资企业。经营范围：房地产开发、经营、出租、转让写字楼及商业服务设施。

　　确定评估对象

　　该企业2003年～2005年连续3年亏损，所得税贡献率低于预警值。2006年有盈利，利润总额为15192131.33元。自2003年~2006年该企业共开发了两个项目，一个是A1项目，该项目分两期，一期是以安置拆迁户为主的多层，二期是高层商住楼。另一个是A2项目，现正处于预售阶段。该企业2006度A1项目已预缴外资企业所得税及地方所得税4069286.12元，A1项目在2007年进行了成本决算；A2项目按预收房款的8%预计利润率预缴所得税4843687.15元。

　　评估疑点审核分析

　　根据工作安排，2007年4月，石家庄市国税局评估人员对该公司A1项目所涉及的2006年度外资所得税申报资料，以及2005年度申报资料进行了审阅、分析，并从中发现以下几个疑点：

　　（1）A1项目销售毛利率明显低于行业平均水平。评估人员发现该公司A1项的一期销售收入主要在2005年反映，2005年销售收入31390647.28元，销售成本高达31734322.82元，收入与成本呈倒挂现象，利润总额为-16978392.79元。

　　A1项目中的二期销售收入集中反映在2006年，2006年销售毛利率为18.5%，低于21%~27%的预警值。据此，评估人员判断A1项目可能存在少计收入的情况。

　　（2）A1项目成本费用率、成本费用利润率、固定资产综合折旧率明显低于预警值。评估人员测算出该公司2006年成本费用率为9.15%，低于16%～20%的预警值；成本费用利润率为8.82%，低于12%~25%的预警值；固定资产综合折旧率为3.45%，低于8%～15%的预警值，企业可能存在多列成本或费用的情况。

　　（3）A1项目中二期所得税贡献率为2.7%，高于0.2%~1.2%的预警值，而该公司其他应付款科目余额高达260945131.55元，而预收账款余额为0，评估人员猜测，企业可能存在A2项目预售房款未按规定在预收账款科目核算，挂在其他应付款中，从而少预缴所得税的情况。

　　约谈举证

　　在分析掌握了企业的情况后，按照工作程序，评估人员向该房地产公司下达了《税务约谈通知书》，要求企业对存在的疑点作出详细的说明，并进行自查。针对疑点，该公司的财务人员作出了如下解释：

　　关于疑点一，企业解释该项目是一旧城拆迁项目，2005年进行成本决算的为A1项目中的一期即拆迁户回迁楼，此项目以安置回迁户为主，只有很少一部分对外销售，且该项目对外销售以预售为主，收款主要在2002年，当时石家庄市房地产市场价格较低，对外销售均价为每平方米1505元。作为回迁楼是实物补偿给拆迁户的拆迁补偿费用，因此该楼成本高于其实现的收入，造成了2005年度亏损。

　　A1项目的二期为商住高层，于2006年9月竣工，总建筑面积为102499.98平方米，已转让面积40584.18平方米，2006年全部结转收入。由于拆迁改造项目本身的特点，拆迁时间长，造成项目竣工延期。一期拆迁安置本身赔钱，而高层商住楼当时未解决资金紧张问题，对外以较低的价格进行预售。为了提高商住楼对购房户的吸引力，公司对商住楼进行了外装和内装，从而导致开发成本增加，项目获利能力下降。

　　关于疑点二，在2006年，由于政府部门的规定，公司某商业门市因故被拆除，形成了财产损失9326033.99元，计入2006年的当期损益中，并于税前列支。由于公司的绝大部分固定资产是房屋，因此折旧年限较长，一般为30年，因此综合折旧率较低。

　　关于疑点三，公司A2项目于2004年立项，目前处于预售阶段，尚未完工，收到的预售房款已预缴了企业所得税，而挂在“其他应付款———二期”中的259924027.17元预售房款，未按规定预缴企业所得税。

　　实地核查情况

　　1.该企业A2项目预售房款挂在“其他应付款——二期”259924027.17元，应当就预售收入申报预缴外商投资企业和外国企业所得税及地方所得税6550085.48元，实际预缴4843687.15元，少预缴1706398.33元。

　　2.企业存在不能在本年度税前列支的期间费用与税金1879560.38元，其中管理费用中计有287871.64元，主营业务税金及附加中计有19593.75元，营业外支出中计有1572094.99元；不能通过预提计入A1项目的开发成本3981868.18元，其中已列入销售成本的金额为2107787.82元，应调增本年度应纳税所得额，列入开发产品中的金额1874080.36元。主要情况如下：1.管理费用：管理费用———工会经费：列支2516.08元，该公司未设立工会组织也未取得工会经费收缴收据；管理费用———房产税：列支2005年度房产税70537.50元；管理费用———招待费：招待费总额未超出税前允许支出标准，但取得不合规票据18181.7元；列支不合规票据196636.36元。管理费用中计有287871.64元应按规定调增应纳税所得额。

　　2.主营业务税金及附加：主营业务税金及附加中列支2005年度税金及附加19593.75元，应调增应纳税所得额；

　　3.营业外支出：营业外支出——税金及滞纳金：列支滞纳金等585919.99元；营业外支出——利息：列支超同期银行贷款利率部分的利息671175元；支付的各项罚款5000元；捐款310000元，未通过法律规定的非盈利社会团体和国家机构。营业外支出中，计有1572094.99元应按规定调增纳税所得额；

　　4.开发成本与销售成本：2006年某月预提A1绿化设施及配套费3981868.18元，经核查确认是未取得发票的工程杂费。截至2006年12月底，通过工程项目决算在已售开发产品与未售开发产品间分配，列入销售成本的金额为2107787.82元，应按规定调增应纳税所得额，列入开发产品中的金额1874080.36元，应全额冲减，同时调整相关科目。

　　评估结论

　　1.对该公司列支的财产损失建议由其提供财产损失证明出具中介部门的审核报告，并将材料送达税务机关备案，以确定应税前列支的金额。

　　2.该公司开发成本核算不规范，没有按规定的成本项目设置科目，责令该单位限期按规定设置有关科目，正确归集和完整反映开发成本数据。

　　3.对不应税前列支的成本、费用及税金，调增当年度应纳税所得额，相应所得税款1140964.88元，补缴入库。对在其他应付款挂账的预收房款，未按规定预缴的所得税款1706398.33元，补缴入库，同时按万分之五征收滞纳金。

　　4.对该公司不应计提的绿化及配套费，责令其冲减相应开发产品及销售成本科目，同时调整相关科目。

　　企业对税务机关的评估结论表示认同，进行了自查补税。账务调整后，该公司销售毛利率由18.55%上升到19.6%，接近21%~27%的预警值；成本费用率由8.82%上升到11.4%，接近12%~25%的预警值。