房地产开发公司“三率”指标明显偏低原因

　　企业基本情况宁波S房地产开发有限公司，是一家中外合资的房地产经营企业。注册资本2010万元，企业在本地设总公司外，又在J地和Y地分别设立2家分公司开发房产，企业所得税由总公司汇总缴纳。S公司2006年申报营业收入25781.38万元，利润总额2241.52万元，已缴所得税949.82万元，其中预征所得税210.12万元。该企业2006年度主营业务成本率、主营业务利润率和所得税贡献率“三率”指标均明显低于行业平均水平，因此把该企业列入评估对象，评估项目为外资企业所得税。

　　主要评估方法根据房产行业调查成果和现行税收政策，评估人员总结并拟订了以下主要评估方法和思路：

　　1.“三率”指标双向对比分析法。

　　即对企业的主营业务收入成本率、主营业务利润率、所得税贡献率与行业平均水平之间和总分机构之间进行双向对比分析。

　　2.期间费用在各分公司（项目）间的关联配比测算法。

　　（1）各分公司应分摊总公司的期间费用=总公司共享的期间费用×各公司开发可售面积的比例。

　　（2）各分公司可计入当期损益的期间费用=分摊后各分公司总期间费用－各分公司未竣工项目的期间费用。

　　3.测算销售成本与申报销售成本的对比测算法。

　　测算销售成本费用=可售单位工程成本费用（可售总成本费用/总可售面积）×当期销售面积。房屋可售总面积具体由房管局测绘部门出具。

　　4.预征所得税与纳税申报额的对比分析法。

　　预征所得税（外资）=预收款收入×预计利润率×适用税率。预计利润率税法规定为10%. 5.其他相关项目核对分析法。主要对一些其他相关费用、其他业务利润、其他应收应付款等项目的列支和政策规定之间的分析比对方法。

　　根据行业特点　分析评估疑点根据房地产的行业特点及税收政策，依托企业上报的各类申报资料，以及主管部门对该企业房地产开发审批的有关文件等资料，通过数据比对、测算和逻辑推理，分析企业存在以下涉税疑点：

　　1.“三率”指标双向对比分析。

　　疑点：企业可能存在隐瞒收入或多列成本费用或利用总分公司关系调节成本费用，隐匿利润的问题。

　　（1）企业与行业平均“三率”指标对比分析。

　　企业2006年度主营业务收入25781.38万元，主营业务成本21155.46万元，主营业务利润3318.06万元，已纳所得税949.82万元；企业2006年度主营业务成本率高于行业平均5.63个百分点，差异率达7.63%；主营业务利润率低于行业平均3.14个百分点、差异率达－19.61%；所得税贡献率3.68%，低于行业平均1.35个百分点、差异率达－26.84%.

　　（2）企业内部总分机构“三率”指标的对比分析。

　　总公司的主营业务收入成本率为33.76%，主营业务利润率为61.2%，但利润亏损394.45万元，应纳税所得率为0；而J分公司主营业务收入成本率达82.54%，主营业务利润率为12.37%，应纳税所得率为11.79%；Y公司2006年无收入，但利润亏损374.36万元。

　　2.期间费用在总分公司间的关联配比分析。

　　疑点：企业可能存在期间费用支出未在总分公司以及竣工项目与未竣工项目之间进行合理的分配问题。

　　对S公司2006年度的利润情况分析，显示S公司利润率、应纳税所得率低的一个重要因素是企业1395.50万元支出的期间费用。对总分公司支出情况进一步分析发现，Y分公司2006年工程项目尚未竣工，却在当期列支期间费用374.36万元；总公司销售收入258.83万元，而期间费用支出878.4万元，销售收入与期间费用的配比明显失常。

　　3.企业测算销售成本费用与纳税申报额的对比分析。

　　疑点：J分公司可能存在多结转销售成本，导致企业总利润推迟实现的问题。

　　J分公司2006年可售总成本费用275129339.40元，总可售面积35024.90平方米，已售面积25719平方米，申报销售总成本210680628.30元。

　　测算销售成本费用=可售单位工程成本费用（可售总成本费用/总可售面积）×当期销售面积=202031725.95（元），比企业申报额少8648902.35元。

　　4.预征所得税与申报额的对比分析。

　　疑点：企业在预收款的预征所得税方面可能存在少申报的问题。

　　评估人员采集企业2006年预收房款余额80187653元。按规定，企业应申报2006年预收房款的所得税=预收款收入×预计利润率（10%）×适用税率=80187653×10%×33%=2646193元，发现企业申报的预征所得税比应申报额少544966元。

　　5.其他相关项目的核对分析。

　　疑点：企业可能存在业务招待费超标准列支以及隐藏其他收入不申报等问题。

　　根据企业上报的申报资料和财务报表，评估人员核算企业税前可列支业务招待费807168.22元，而实际列支1278554.99元，多列支471386.77元；总公司申报其他业务利润36.53万元，而分公司没有相应的申报项目：“其他应付款”年末余额11332.54万元，明显偏大。

　　约谈核实　排除疑点

　　评估疑点确定后，评估人员约请公司有关人员就涉税疑点问题进行约谈举证。

　　1.针对房产销售收入的申报问题，公司人员解释：由于购房者办理房产权证或按揭贷款的需要，企业申报的销售收入和预收账款不存在少报和漏报的问题。

　　2.对于8648902.35元销售成本的差异问题，企业承认是会计未正确核算属计算错误造成。

　　3.对于544966元预征所得税的差异问题，企业承认是政策错用所致，即将内资房地产企业预征所得税扣减部分期间费用的政策，错用到属于外资的本企业。

　　4.对存在大额其他应付款的问题，企业认为其他应付款余额90%以上是外借款项及未付的税后投资收益，但也承认有挂账3年已不用支付的其他代收款约42万元和分公司地下车位的租金收益1481771.4元未并入计税所得，是会计遗漏了申报项目；业务招待费多列支是错把部分预收账款视同销售收入，扩大计提基础造成。

　　5.对期间费用的问题，企业承认期间费用的支出确实未按规定在总、分公司以及开发工程之间进行合理分配，需要作出调整。

　　由于缺少必要的资料及准确的数据，税务人员认为必须对销售收入、其他应付款、期间费用等情况应作进一步实地调查核实。

　　通过对企业相关凭据资料的查阅，初步得出如下结论：

　　（1）企业申报的销售收入和预收房款金额确实正确、真实，无少报漏报行为；其他应付款支出中除上述其他代收款、分公司地下车位的租金收益外，确属正常的往来款项。

　　（2）期间费用支出13483611.88元（已剔除超标准业务招待费471386.77元）具体配比分摊的问题，按照关联配比核算法，经计算核实可计入当期的期间费用3179413.37元，应调减多列支的当期期间费用10304198.51元并增加计税所得额，调减的期间费用按规定计入未竣工的开发工程总成本。

　　调查中发现企业在2006年度申报时补缴的流转税费119472.27元未调减应纳税所得额，核实后给予扣除。追溯2005年企业计算差错造成业务招待费多列支959791.15元，按规定调整补税。

　　至此，有关评估企业在开发产品销售成本、期间费用、预征所得税及其他涉税疑点已得到一一排除，企业对上述结果也表示无异议。

　　分析处理　调整反馈

　　评估过程中企业的负责人非常重视并主动配合，经批准决定给予企业自查自纠的机会。根据外资企业所得税政策及相关文件，企业自查调整应纳税所得额23823100.66元（包括预征所得税应调整的应纳税所得额），共补缴外资企业所得税7861623.22元（其中预征所得税544966元），滞纳金57961.79元。评估后，宁波S房地产开发有限公司的“三率”水平全部超过行业平均水平。