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——厦门市地税局对外税务分局对某房地产开发公司纳税评估案例
企业基本情况
厦门市某房地产开发有限公司是1997年5月注册成立的中外合资经营企业，注册资金1900万元，从事厦门某大厦商品房项目的开发经营。该项目于1993年开发，1994年开始销售，至2006年基本销售完毕。
分析选案
1、 对象筛选。税收管理员通过厦门市地税局税收业务管理体系，查询所管户2006年房产税申报明细数据，与房产应税信息进行对比，发现该公司2006年缴纳的房产税与按房产应税信息计算的房产税不一致，可能存在少缴房产税的问题，据此将该公司列入纳税评估对象，对其2005年~2006年的经营销售情况进行案头审计、分析。
2、 分析基础。税收管理员根据日常掌握的该公司2006年4月将大部分剩余房产签订合同出售，并于2006年9月前收到全部房款的情况和厦门市地税局税收业务管理系统税款缴纳情况的查询，自行设置了"销售不动产营业税计税依据与购销合同印花税计税依据比对"一个指标。根据该公司购买房租专用发票和服务业专用发票的情况，通过纳税评估模块选择了"租赁业税目营业税与房产税比对"、"票表比对差异率"和"房产税缴纳税额变动率"3个指标。
本次评估分析所采用的方法一是不同税种的横向比对，即对该公司2006年度缴纳销售不动产营业税计税依据与购销合同印花税进行比对，签订合同与收取全部房款在同一年度的情况下，销售不动产营业税计税依据与购销合同印花税计税依据应该是一致的，如果不一致则有可能存在异常。二是同一税种的纵向比对，即对该公司2005年、2006年房产税的计税依据进行比对，在房产原值不变的情况下，外资企业同一年度上下半年的计税依据应该一致，前后两年计税依据的差值应不高于4.5%的年折旧，否则有可能存在异常。
3、 疑点列举。税收管理员通过自行设置和模块选择的指标进行人机结合评估、分析，发现该公司有疑点：
（1） 该公司2006年销售商场和车库，申报的收入为152987737.34元，而购销合同印花税的计税依据为15359万元，二者相差602262.66元。由于该公司2006年销售商场和车库已收到全部房款，税收管理员认为差额部分可能存在少缴营业税和土地增值税的问题。
（2） 该公司2005年5月、6月发票开具金额大于申报营业额，可能存在少申报收入的情况。
（3） 该公司本期累计缴纳房产税税额比上年同期累计缴纳税额少566726.95元，税收管理员查询了该公司缴纳房产税明细，发现该公司2006年缴纳出租房产税同比减少567303.83元，及2005年上、下半年缴纳办公用房房产税的计税依据不一致。经过分析，排除了少缴出租房产税的可能性，原因是该公司已于2006年4月将出租房产销售，而自行开发房产用于办公的2006年房产税计税依据与2005年上半年的差值很大，已超过4.5%的年折旧率，初步确定办公用房可能存在不计或少计房产税的问题。
针对上述案头审计、分析疑点，税收管理员于2007年1月22日对该公司发出《纳税评估异常提醒通知书》，要求企业疑点问题进行说明反馈。该公司于2007年1月26日对异常提醒问题进行书面反馈。
（1）2006年共销售商场及车位153590000元，其中一手房交易152987737.34元，二手房交易602262.66元，未少缴营业税和土地增值税，并提供了商场和车库销售明细清单。
（2）2005年5月发票验旧开具金额实为1月、2月、4月、5月开具的，2005年6月开具的发票，7月份才收到款，在8月申报纳税。并提供了开具发票、款项到账和申报纳税明细。
（3）自行开发房产于2004年4月开始用于办公，申报纳税的房产原值包含房产价值和装修费用，并提供了计算房产税的明细（包括面积、估算单价、装修价值）。
根据该公司的书面反馈及提供的补充说明资料，管理员核实确认；
（1）2006年该公司共销售商场及车位153590000元，其中一手房交易152987737.34元，二手房交易602262.66元。由于二手房交易系公司回购再原价销售，未少缴营业税，经请示，二手房交易暂不征收土地增值税。
（2）该公司2005年1月~2006年6月开具发票但未收到款项，以收到款项的当天为纳税义务发生时间，存在滞纳申报纳税的行为。2006年2月开具房租发票42193.08元，未申报纳税。
（3）该公司未对是否存在少计房产税的问题进行反馈，但根据该公司提供的计算房产税的明细，发现导致2005年上、下半年缴纳办公用户房产税的计税依据不一致及2006年办公用房房产税的计税依据与2005年上半年相关很大的原因是计算房产原值的面积、单价不一致，计提的折旧金额也有出入。另外根据该公司提供的市场和车库销售明细清单，发现2006年4月销售商场116单元的单价3653元与同期一楼商场的售价11500元相比明显偏低。
约谈举证
对企业的说明反馈进行核实后，税收管理员认为该公司仍存在计算2005年办公用房、2006年房产原值的面积、单价、计提的折旧金额为何不一致及该公司销售商场116单元为何售价明显偏低的问题。需与企业相关人员进行约谈进一步核实。
2007年1月30日，该公司派财务经理陈某携带相关资料到税务机关进行约谈，对《税务约谈通知书》的疑点问题进行解释：（1）办公用户2005年上半年使用面积为751.32平方米，按账面成本6097.84元/平方米计算房产原值；2005年下半年使用面积减少，为394.23平方米，2006年使用面积为485.25平方米，均按评估市场价5351元/平方米计算房产原值，计提的折旧金额。（2）销售商场116单元的价格为公司领导决定，无正当理由。
通过约谈，管理员对该公司的解释作出判断，（1）该公司办公用房为自行开发房产，该公司先以账面成本估算房产原值，后来又改按评估市场价格算房产原值，管理员认为开发商开发自用房产不能随意改变房产原值。（2）该公司销售商场116单元，售价明显偏低且无正当理由。
评估处理
经过评估，该公司存在以下涉税问题
（1） 该公司2005年1月~2006年6月开具发票但未收到款项以收到款项的当开为纳税义务发生时间，存在滞后申报纳税的行为；2006年2月开具房租发票42293.08元，未申报纳税。
（2） 该公司办公用房为自行开发房产，该公司先以账面成本估算房产原值，后来又改按市场价估算房产原值，随意改变了房产原值。
（3） 该公司销售商场116单元，售价明显偏低且无正当理由。
评估意见
（1） 根据《营业税暂行条例》第九条"营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业税收入款项凭据的当天"规定、《福建省财政厅、地税局关于三资企业和外籍人员房产税税率问题的通知》（闽财税政[1997]026号）及《税收征管法》第三十二条规定，该公司应补缴2005年1月~2006年6月营业税及附加、房产税、印花税滞纳金559.21元；应补缴2006年2月营业税2109.65及附加21.1元、房产税5063.17元，并加收滞纳金1154.63元。 |
