物业企业成本核算

　　注意：有的企业会先将费用归集入“劳务成本”科目，然后转入“主营业务成本”科目。

　　借：劳务成本

　　贷：现金/银行存款/应付职工薪酬等

　　结转

　　借：主营业务成本

　　贷：劳务成本

　　企业也可以根据部门来核算物业成本，比如物业管理公司分为保洁部、安保部、绿化部、工程部、办公室。那么科目设置可以是：主营业务成本-保洁费用、主营业务成本-安保费用、主营业务成本-绿化费用、主营业务成本-工程费用，然后主营业务成本-保洁费用，核算保洁部门各项费用，含职工薪酬、福利费、各项办公费等费用。

　　当然企业可以把部门放在财务软件的辅助上设置，然后按照费用属性去设置二级三级科目。

　　二：物业成本账务处理

　　以下成本分录例举，只是将主要分录作说明，每个物业公司业务模式，管理方式不同，涉及的账务会有不同，具体以自己所在企业为准。

　　1：材料出入库

　　1.1入库

　　业务部门报销时需提供必备附件：入库单、发票、采购审批单

　　借：原材料

　　周转材料

　　应交税费-应交增值税-进项

　　贷：银行存款

　　应付账款

　　附件：银行回单、发票、入库单、验收单、采购审批单等

　　1.2出库

　　各部门材料根据实际需要领用出库，材料领用出库前，需由部门负责人进行审批，财务根据材料的归属口径分别计入主营业务成本等相应费用。

　　借：主营业务成本-工程维保费—安保消防费—清洁卫生费

　　管理费用-办公用品

　　销售费用

　　贷：原材料

　　周转材料

　　附件：领料单等

　　2：清洁卫生费

　　月底计提，金额确定，但未支付款项时

　　借：主营业务成本-物业管理成本-清洁卫生费

　　应交税费-应交增值税-进项

　　贷：应付账款

　　附件：计提单等

　　实际付款时

　　借：应付账款

　　贷：银行存款

　　附件：银行回单、发票、分包方评估表等

　　3：安保消防费

　　安保消防物资进行出入库管理，具体核算参见材料出入库核算，计入主营业务成本-物业管理成本-安全保卫费。其他按照合同需要计提的费用处理如下：根据合同约定，确认当期成本，金额确定，但未支付款项时

　　借：主营业务成本-物业管理成本-安全保卫费

　　应交税费-应交增值税-进项

　　贷：应付账款

　　附件：计提单等

　　借：应付账款

　　贷：银行存款

　　附件：银行回单、发票、分包方评估表等

　　4：绿化养护费

　　月底计提

　　根据合同约定，确认当期成本，金额确定，但未支付款项时

　　借：主营业务成本-物业管理成本-绿化养护费

　　应交税费-应交增值税-进项

　　贷：应付账款

　　附件：计提单等

　　每月支付计提成本

　　借：应付账款

　　贷：银行存款

　　附件：银行回单、发票、分包方评估表等

　　5：工程维保费

　　5.1全额发票提供的情况下：

　　根据合同约定，确认当期成本，非本期间确认待摊费用，以后各期分期摊销。

　　借：主营业务成本—物业管理成本—工程维护费

　　应交税费-应交增值税-进项

　　预付账款—待摊费用

　　贷：应付账款

　　银行存款

　　附件：银行回单等

　　以后各期摊销时

　　借：主营业务成本—物业管理成本—工程维护费

　　贷：预付账款—待摊费用

　　附件：维保费摊销明细表等

　　或通过长期待摊费用科目处理

　　借：长期待摊费用

　　应交税费-应交增值税-进项

　　贷：现金/银行存款/应付账款等

　　结转至当期主营业务成本

　　借：主营业务成本—物业管理成本—工程维护费

　　贷：长期待摊费用

　　付款时

　　借：应付账款

　　贷：银行存款

　　附件：银行回单、发票、验收单等

　　5.2根据合同约定，确认当期成本，金额确定，但未支付款项时

　　借：主营业务成本—物业管理成本—工程维护费

　　应交税费-应交增值税-进项

　　贷：应付账款

　　附件：计提单等

　　5.3对合同约定留有质保金的情况，质保金计入“应付账款”

　　付款时：

　　借：主营业务成本—物业管理成本—工程维护费

　　贷：银行存款

　　应付账款

　　附件：银行回单、发票、验收单等

　　质保期后，付尾款时

　　借：应付账款

　　贷：银行存款

　　附件：银行回单、发票复印件、验收单、转账请款单等

　　6：能源费（水电费类）

　　不存在代收代付客户能源费时：

　　借：主营业务成本-能源费-电费

　　应交税费-应交增值税-进项

　　贷：预付账款-电费

　　附件：电费结转明细表等

　　存在代收代付客户能源费时：

　　6.1支付电费

　　借：预付账款-电费

　　贷：银行存款

　　附件：银行回单、发票等

　　6.2收到后付费商户交来的电费

　　借：银行存款

　　贷：其他应收款-外部公司往来—电费

　　附件：银行回单、发票记账联等

　　收到预付费商户交来的电费

　　借：银行存款

　　贷：其他应付款—代收款项—电费

　　附件：银行回单、发票记账联、系统打印的充值记录等。

　　6.3月末依据工程部提供的电费分摊依据，对往来单位的电费使用作挂账处理，电费结转前应将这两个科目转入预付账款科目。

　　月末确认后付费商户应收款：

　　借：其他应收款-外部公司往来—电费

　　贷：预付账款-业务预付款-电费

　　附件：抄表明细表等

　　月末结转当月预付费商户电费，应和工程部沟通确认抄表日和当月结转金额

　　借：其他应付款—代收款项—电费

　　贷：预付账款-业务预付款-电费

　　附件：抄表明细表等

　　结转电费成本

　　借：主营业务成本-能源费-电费

　　贷：预付账款-业务预付款-电费

　　附件：电费结转明细表等

　　水费及燃气费业务核算参照电费。

　　7：停车场

　　7.1停产场费

　　借：主营业务成本-物业经营成本-停车场成本—**费

　　贷：银行存款

　　附件：银行回单、发票记账联等

　　注意：此处以停车场为核算对象，企业可以将停车场人工、物料、其他各项费用归集核算，当然企业也可以将人工费用归集进入“物业管理成本”，其他费用进入“停车场成本”科目，具体看企业实际情况和管理需要。

　　8：职工薪酬

　　招商、营运、物管、拓展、工程、安全品质部、商管员等业务人员和一线员工的

　　人工成本在本科目核算。

　　8.1计提工资时：

　　借：主营业务成本—物业管理成本—职工薪酬—工资

　　贷：应付职工薪酬—工资（工资表中应发合计数）

　　附件：计提单等

　　8.2发放工资薪金

　　由银行代发工资的，根据工资发放表和付款申请表；直接现金发放的，根据签领后的工资表：

　　借：应付职工薪酬-工资

　　贷：银行存款

　　其他应收款-社保

　　其他应收款-公积金

　　应交税费-应交个人所得税

　　缴纳个税

　　借：应交税费-应交个人所得税

　　贷：银行存款

　　计提公司承担的社会保险及住房公积金部分：

　　8.3每月计提社保（公司承担部分）

　　借：主营业务成本-物业管理成本-职工薪酬-社会保险费或住房公积金（公司承担部分）

　　管理费用

　　销售费用

　　贷：应付职工薪酬-社会保险费

　　8.4支付社保

　　借：应付职工薪酬-社会保险费

　　其他应收款-代交个人社会保险费

　　贷：银行存款

　　8.5每月计提公积金（公司承担部分）

　　借：主营业务成本-物业管理成本-职工薪酬-社会保险费或住房公积金（公司承担部分）

　　管理费用

　　销售费用

　　贷：应付职工薪酬-公积金

　　8.6支付公积金

　　借：应付职工薪酬-公积金

　　其他应收款-代交个人公积金

　　贷：银行存款

　　8.7福利费

　　各公司招商、营运、物管、拓展、工程、安全品质部、商管员等业务人员和一线

　　员工的福利费在此科目列支。

　　支付员工福利费时直接计入费用，不计提员工福利费，月末按实际支付费用计提

　　福利费。福利费列支范围包括员工加班餐费、员工家属探亲费、员工团队活动费、丧葬补助费、员工意外保险、雇主责任险等费用。

　　借：主营业务成本-物业管理成本-职工薪酬-职工福利

　　贷：应付职工薪酬—职工福利

　　借：应付职工薪酬—职工福利

　　贷：现金—银行存款

　　附件：银行回单、发票、OA审批单等

　　8.8计提职工教育经费、工会经费（每个月度末计提）

　　借：主营业务成本-物业管理成本-职工薪酬-职工教育经费

　　贷：应付职工薪酬—职工教育经费

　　借：管理费用—职工薪酬—工会经费

　　贷：应付职工薪酬—工会经费

　　附件：计提单等

　　发生工会经费时按工会会计准则执行。

　　8.9发生职工教育经费时

　　借：应付职工薪酬—职工教育经费

　　贷：现金或银行存款

　　附件：银行回单、发票、OA审批单等

　　8.10发生劳动保护费时

　　借：主营业务成本-物业管理成本-劳动保护费

　　应交税费-应交增值税-进项

　　贷：现金/银行存款/应付账款等

　　8.11其他略

　　9：办公费

　　各公司招商、营运、物管、拓展、工程、安全品质部、商管员等业务人员和一线员工的办公费在本科目核算。

　　借：主营业务成本-物业管理成本-办公费-办公用品等

　　应交税费-应交增值税-进项

　　贷：现金或银行存款

　　附件：银行回单、发票、OA审批单等

　　10：折旧摊销费

　　归属于物业公司一线部门适用固定资产或无形资产，产生的折旧与摊销。

　　借：主营业务成本-物业管理费-折旧/摊销费

　　贷：累计折旧/累计摊销

　　11：其他涉及物业管理成本