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建议加强地下产权车位房产税管理
从测绘报告中挖出未申报房产税款
如果一个经营数据异常的房地产企业，经过风险点排查后显示没有涉税问题，税务人员是不是可以就此止步？稽查人员选择另辟检查途径，结果发现一个刻意隐瞒的违法事实：某房地产公司未就其价值达5148.49万元的自用可售地下车位申报房产税。
日前，位于某省城的房地产集团股份有限公司向税务部门补申报缴纳房产税200多万元，并开始严格规范各项涉税业务。这给营改增背景下的地方税管理提供了一种思路。
查前分析：理出两大涉税疑点
前不久，某省地税局根据高风险识别数据对某房地产集团股份有限公司开展纳税检查。
在入户检查之前，检查组通过征管系统调取该公司的信息，对其资产负债表和损益表展开分析。
分析结果显示两大疑点：一是这家成立于2001年12月的房地产开发销售公司，注册资本2.75亿元，有20多家子公司，属于重点税源企业，但所申报的营业收入很有限。二是该公司两年的账面利润可观，但所申报的应纳税所得额连续两年为负数，其中2013年为负800多万元，2014年为负1300多万元。
针对这些疑点，检查组制订了一份详细的检查方案，准备先将检查重点放在企业报表项目的审核上，然后层层锁定检查重点。为保证检查工作质量和效果，检查组按税种将检查人员进行了分工。
细致审核：所列疑点一一消除
按照计划，检查人员先调取该公司检查年度的财务数据。
将这些数据与征管系统中的税收电子数据进行比对分析，检查人员发现该公司两年的收入大部分为房屋租赁收入和老办公用房的转让收入，并没有当期库存商品的销售。其利润总额的来源主要集中在“投资收益”项目上，这些收益为下属子公司的分红，属于免税项目。鉴于此，有关该公司损益类科目的疑点被排除。
接下来，检查人员开始重点审核该公司的资产负债表。资产负债表中最可能有问题的就是长期股权投资科目，而该公司的资产负债表显示，该公司2014年末有长期股权投资13.85亿元，且存在变动的情况。
该公司是不是存在股权转让的情况？仔细审核有关长期股权投资科目，检查人员并没有发现任何涉税问题。
盘点资产：寻找企业开发产品
至此，这家企业似乎没有什么大的涉税问题了。是不是就此止步呢？
检查组经过讨论，决定换个思路继续查下去，比如核对企业的账面固定资产，从资产的角度审核其涉税事项。
经查，检查人员发现这家企业在2014年期末有开发产品5148.49万元。房地产企业的开发产品属于存量房，如果未销售出去并不需要缴纳房产税。考虑到这一点，检查人员向该公司的财务负责人了解情况，得知该公司在几年前已经停止开发项目，在检查年度并没有可销售的商品房。
那么，该公司账面上显示的5148.49万元开发产品是什么？该公司有没有未销售的商铺在出租？带着这些问题，检查人员从房产税的角度盘点该公司的资产，发现该公司的房产税申报相当规范，所收取的房租收入全部申报涉及税收，没有资产出租未申报税收的情况。
“这5148.49万元开发产品到底是什么？”检查人员这时直接向该公司财务人员询问，得到的回答是“公共配套设施”。
由于企业账面上对此并没有详细注明，检查人员只得通过其他方法了解真实情况。
另辟蹊径：测绘报告揭开真相
检查人员抱着试试看的想法，让该公司提供一份有关其目前办公所在楼盘的测绘报告，并到当地的房地产信息网查询楼盘信息。将企业提供的楼盘测绘报告与房地产信息网公布的有关楼盘信息作对比，检查人员发现测绘报告的地下面积存在可售的情况——该公司在楼盘的上面三层办公，该楼盘地下有两层车位。
这时，检查人员突然想起通知企业需要实地检查时，该公司财务负责人曾说要让行政部门帮检查人员办停车卡，说是不办卡停不了车，有卡去晚了也可能没有车位。
根据这一线索，检查人员得出结论：“该公司账面上的开发产品应为地下车位”。但企业财务人员解释说，这部分开发产品是账务处理错误，账面并不应做结存处理，所有的车位成本已在企业所得税前扣除了。
检查人员认为，由于这些地下车位是可售的性质，必须按照存量房来管理。根据《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税﹝2005﹞181号）的相关规定，对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
至此，检查人员确定了该公司自用可售产权车位未申报房产税的事实，有关车位价值5148.49万元，应补申报缴纳房产税近200万元。
地下产权车位房产税该如何管理？通过本案，可得到一些启示。
1.细化强化房产税管理。房产税涉及业务复杂，本案中，如果检查人员未去核对企业的测绘报告和可售面积，是很难发现企业自用地下可售产权车位未申报房产税问题的。
2.区分对待地下车位的房产税问题。随着私家车的普及，如今每个楼盘在开发过程中都会预留产权车位和人防车位。税务人员在对房地产企业的检查中一定要分清有关车位的性质。如果是产权车位，自用要按房产原值缴纳房产税，未用则属于存量房不用缴纳房产税。如果是人防车位，合同要注明“买受人所购地下停车位部分位于人防工程内，买受人购买的为地下停车位使用权，非所有权。停车位使用期限同土地使用证年限。如国家相关法律有其他规定，按相关法律规定执行”。税务机关规定，企业销售位于人防工程内、不能单独办理产权证的车位，使用租赁业发票，不能向买受人开具销售不动产发票。另外，根据合同法有关规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。”对此项业务，双方签订的虽然名为销售合同，但实质上是租赁合同，应按租赁业务对待。公司收取相当于全部价款的款项，视同一次性收取20年的租金，需要分摊计算每年的租金额按照12%的税率缴纳房产税。
3.规范房企的车位成本核算方式，堵塞征管漏洞。根据有关规定，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。企业一般会将地下非单独建造的停车场所作为公共配套设施处理，但之后又严格按照可售面积来分摊开发产品成本。这类企业有的地下车位成本已全部在申报企业所得税前扣除，后期销售车位收入并无成本可扣。本案中，如果企业财务处理时将车位成本全部在地上可售面积分摊，这部分房产便不存在房产原值，形成征管漏洞。
4.按楼盘的开发销售周期跟踪检查房企。每个楼盘从开始预售到最后土地增值税清算，往往时间跨度长，比如本案中被查企业的这个楼盘从预售到销售结束，一共用了近4年的时间，但这段时间并不在检查年度范围内。后期选案是因为高风险识别选中这户企业，但风险点核实后均没有问题。如果该案向以前年度延伸检查，必须有足够的证据证明企业以往年度有税收违法问题。建议对房地产企业实施跟踪检查，将一个楼盘的开发销售周期作为一个检查周期，加强税收控管。 |
