契税的计算及会计处理

    契税的征税对象是境内转移土地、房屋权属，向其产权承受人征收的一种税。根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的有关规定，湖北省人民政府制定的《湖北省契税征收管理实施办法》（修订）（湖北省人民政府令第190号）规定，具体征税对象是：

    1.国有土地使用权出让：国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。

    2.土地使用权的转让：土地使用权的转让是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为，土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。

    3.房屋买卖：房屋买卖是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他利益的行为。

    4.房屋赠与：房屋赠与是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。

    5.房屋交换：房屋交换是指房屋所有者之间互相交换房屋的行为，包括、①土地、房屋权属作价投资、入股；②土地、房屋权属抵债；③以获奖方式承受土地、房屋权属；④预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

    6.特殊情况的处理：

    （1）公司制改造：公司改革中对不改变投资主体和出资比例改建成的公司制企业承受原企业土地、房屋权属的，不征收契税。对独立发起、募集设立的股份有限公司承受发起人土地、房屋权属的，免征契税；对国有集体企业改建成全体职工持股的有限责任公司或股份有限公司承受原企业土地、房屋权属的，免征契税，对其余涉及土地、房屋权属转移的，征收契税。

    （2）企业合并：企业合并中，新设方或者存续方承受被解散方土地、房屋权属，如合并前各方为相同投资主体的，则不征契税，其余征收契税。

    （3）企业分立：企业分立中，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属的不征契税。

    （4）股份重组：在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业的土地、房屋权属不发生转移，不征契税；在增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税。

    （5）企业破产：企业破产清算期间，对债权人（包括破产企业职工）承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税，对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税。

    契税的计税依据为不动产的价格。由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同，因而具体计税依据视不同情况而定。

    1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。

    2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

    3.土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。

    4.以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。

    为了避免偷、逃税款，税法规定，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关可以参照市场价格核定计税依据。

    契税实行3％-5％的幅度税率，适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。


    应纳税额＝计税依据×税率

    纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款，索取完税凭证。

    企业和事业单位取得契税凭证应计入所取得土地使用权和房屋的成本。

    企业取得土地使用权、房屋按规定交纳的契税，借记“固定资产”，“无形资产”等科目，贷记“银行存款”科目。

    事业单位取得土地使用权按规定交纳的契税，借记“无形资产”科目，贷记“银行存款”科目。取得房屋按规定交纳的契税，借记“固定资产”科目，贷记“固定基金”科目，同时应按资金来源分别借记“专用基金——修购基金”、“事业支出”等科目，贷记“银行存款”科目。