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没有产权的地下车位，卖了，但合同显示是“租70年”并且一次性收了租金。
这个税是按“销售不动产”交税，还是按“出租不动产”交税？
二者的主要区别见下表：
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销售不动产
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土地增值税，所得税一次确认 |
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出租不动产 |
房产税，所得税分年确认 |
会计们最怕的是什么，最怕自己按销售不动产处理，税务认为是出租；自己按出租处理，税务认为是销售不动产。
他们最希望得到的答案是：“蓝老师，能否给我一准话，这种行为，到底是销售，还是出租。”
很可惜，这样的要求是错误的，这正是我希望大家屏弃的最大认识误区——认为纳税是一件有“对错”的事。
实际上，我如果说这是“销售”（我一般不会这样回答的，只是假设），他再相信我也不会放心的，还会背着我去问其他老师、问12366、问专管员、问税务总局答疑网站——结果可能就是，越问越不知道该怎么办了。
纳税实务中，同一件事，不同的企业来做，其结果可能完全不一样。有人这样做可以过关，你这样做可能就要被补税。
纳税的事，我们以为我们在追求“对错”，实际上，我们追求的是“输赢”。这里的“我们”，即包括纳税人、也包括征税人。
我来分析一下上面的例子，实务中有各种各样的理由与说法，比如：
说法1：车库没有产权，按《城市房地产管理法》的规定，没有产权的不动产不能销售，看起来不能按销售处理哦；
说法2：按《合同法》的规定，租赁合同不能超过20年，超过期限的部分无效，看起来，不应该按出租处理哦；
说法3：我看，还是应该看本省税务有没有文件，规定这种情况应该视为出租呢？还是视为销售。
现实中说法很多，我仅举以上三句说法，包括一些税务人员、资深会计、专家都会这样分析问题。实际上全都是错的，都没有把握与领略到涉税争议的实质。并且，这三句看似有道理的说法，却是相互矛盾的。按说法1和说法2，这事就无法定性征税，按说法3，难道省局的文件可以否定全国人大的法律？
但好像这三个说法都是有懈可击的。（只要明白这一点就好，就是要知道它何处可击）。
蓝老师，你认为这事该如何处理呢？
我告诉你，如果不进入稽查环节，这事无法有确定性回答。
进一步说，如果不以税务稽查应对的视角来看待，这事无法有确定性的回答。
这就是典型的：没对错，只有输赢。
会计在进行处理时，要分析相关的业务、会计准则、法律，然后选择自己认为最正确、最可控、最有利的进行处理。如果税务不检查，它们自然无法强制认为你是错的，无法强制让你补税、滞纳金、罚款。
如果税务来检查了，并且该检查人员与你的认识不同，那么，需要他提出相关的、支持他的观点的证据与理由。如果每一个理由都有懈可击，那你就算找到应对的方法了。一旦产生争议，双方自然各执一词，此时有什么狗屁“对错”呢？当然只剩“输赢”二字了。
假如
会计按出租处理，稽查认为应该算销售，那么，就有得一争了。
稽查说：“按《合同法》规定，租赁不能超过20年。”
会计说：“20年内租赁合同是有效的啊，20年以外合同无效能够证明没有租赁业务发生吗？”
稽查说：“事实上，构成了销售行为，因为土地期限也就70年，相当于全给别人了”
会计说：“土地70年期限如何证明就是销售了？地下车库本是房子的基脚，所有权不是我的，我拿什么卖呢？”
稽查说：“我认定你是销售行为。”
会计说：“你可以核定应纳税额，但你认定我的业务事实，是依法法律哪一条呢？”
稽查说：“省局有规定，这种租赁，一律视为销售。”
会计说：“省局是基于哪条法律做出此规定的呢？我认为这个规定没有法律依据。”
……
你会发现，这本质上就是一个输赢的争论。关对错什么事呢？对错只是相互指责对方的理由而已。
稽查说：“总之，你补不补？”
会计说：“好吧，我们补……”
这就提前认输。
稽查说：“总之，你补不补？”
会计说：“本来就不该补，你看看，这样的处理，你实际上没有执法风险。补税反而违反政策，才有风险。”
这就是继续做说服工作。
稽查说：“总之，你补不补？”
会计说：“就是不补，我们有理由、有关系！”
这就继续争下去了。
海南省曾有一个税企争议案例，稽查认定企业少缴税，企业复议，结果失败。企业告到法院，一审法院判企业败诉；企业上诉，二审法院判企业胜述；一般人以为二审终审了，结果税务局又告到高院申请再审，结果高院判企业败诉。
满满的都是输赢。只有书生才计较对错。
我像书生一样分析了他们的判决书，我认为二审是正确的，也就是企业更有理。但涉税事件，只有输赢，没有对错。我们需要掌握的，是争输赢的方法，这才是税务稽查应对的方法。
我一位朋友的单位，专门出了一套涉税行政诉讼案例集，第一集全是税务机关败诉的案例，可见胜负是多么的难料。
输赢之下，双方拼的东西就多了，双方注意事项就多了，当会计知道一切是为了未来的输赢，则会知道如何提前做好各项准备与基础工作。这里的内容当成课讲的话，至少也需要两天时间。
就这个例子来说，不论你按销售处理，还是出租处理，实际上都是你自己的事，自己核算、纳税、申报的事。从法律上讲，税务无法判定你是对是错——如果不启动税务检查的话。
税务启动检查后，我们就能在检查中去争论“对错”了，但实际上检查一争，争的就变成“输赢”了。
作为企业，为什么要学习“税务稽查应对”这样的知识，因为它才是决定企业税务风险的标竿环节。只要稽查这一关（包括稽查所连动的后续维权）能赢，就赢，这一关输了，就输了。
我们自以为学了非常多的税务知识，为什么一遇到实务就不灵了呢？甚至去代开一张发票这么小的事，有时都可能会难倒老会计往返奔走、一筹莫展。
因为我们实际上学错了，只学到税务的要求，没有学到税务的“规则”，越学越让自己无法办税。
行文到此，读者可能已经读明白了，我接下来要宣传一下我的一个课题，专门针对税务稽查的实务课程。1月13、14日两天，受金穗源之邀，在济南为房地产行业讲一堂税务稽查应对规则的课——《房地产企业税务稽查风险应对与维权规则》。
房地产项目周期长、金额大、税种多、政策复杂、税额巨大，如果不从稽查的角度去学习、不从规则的角度去学习，那不仅学了没有用，甚至反而可能越学越有害。
学习税务稽查应对，实际上就是学会正确对待税务的方法。要从税务规则——包括稽查的规则、各税种的规则、维权程序的规则入手，从征税人、检查人、纳税人各自的权力、义务和压力入手，去理解纳税的事，只有这样，才能算真正入门“会办税”。
我一直认为，我们大多数纳税人的问题，不是学少了，而是学错了。
是时候更新大家头脑中的旧知识了。 |
