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【案例】伦德房地产公司为增值税一般纳税人，2017年6月开发某城中村改造项目，该项目总可售建筑面积为30000平方米，用于安置回迁户村民的住宅建筑面积为8000平方米，其中1:1拆迁还房面积6000平方米，超面积拆迁还房面积2000平方米。该项目于2019年6月完工，除拆迁安置外，其余商品房尚未销售。2019年7月与被拆迁户办理了交接手续。该公司同期同类房地产的建造成本为4000元/平方米，市场销售价格为8000平方米（超面积安置部分协议价格7800元/平方米，含增值税价）。
（一）增值税的计算
伦德房地产公司与被拆迁人签订拆迁补偿协议，约定以自行开发的房地产用于补偿被拆迁人的损失，在伦德地产公司转移咨询开发的房地产时，取得了实物形式的收入，属于有偿销售不动产，应当征收增值税，其中等面积补偿部分应当按照伦德地产公司同期同类不动产的销售价格确定销售额，超面积补偿办法应当按照协议价格确定销售额，于2019年7月与被拆迁人办理交接手续时，确认增值税纳税义务。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：“营业税改征增值税试点有关事项的规定”的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
应确认增值税销项税额=【8000/（1+9%）×6000+7800/（1+9%）×2000-8000/（1+9%）×6000】×9%=1,288,073.39元
（二）土地增值税的计算
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定，伦德地产公司以自行开发的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。因在与被拆迁人办理交接手续、确认收入时，不需要进行土地增值税清算，只需要预征，预征率为2%。
预征土地增值税=【8000/（1+9%）×6000+7800/（1+9%）×2000】×2%=1,166,972.48元
（三）印花税
伦德地产公司与被拆迁人签订的搬迁补偿协议应依照商品房销售合同按照产权转移书据适用万分之五的税率征收印花税。
应纳印花税=（8000×6000+7800×2000）×0.5‰=31,800.00元
（四）契税的计算
契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。所以，伦德地产公司支付给被拆迁人的拆迁补偿费应计入成交价格计征计征契税。
应纳契税=8000/（1+9%）×6000×4%=1,761,467.89元
（五）企业所得税销售收入的确认
伦德地产公司企业将自行开发的产品用于补偿被拆迁人的损失，应在与被拆迁人办理交接手续时，按照同期同类开发产品市场销售价格确认企业所得税收入。
应确认收入=8000/（1+9%）×6000+7800/（1+9%）×2000=58,348,623.85元 |
