二手房“营改增”，税收优惠有啥变化？

在今年的两会上，国家税务总局王军局长明确“营改增”5月1日将如期落地，其中就包括个人二手房交易将由营业税改征增值税。全国城乡居民最为关心的是二手房交易“营改增”后是否会增加税收负担、税收优惠政策能否得到延续执行？根据《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称《实施办法》），笔者分析二手房交易“营改增”后不会增加税收负担，其税收优惠政策应该得到延续执行。

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房等。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。因此，“二手房”是相对于开发商手中的商品房而言的。

5月1日“营改增”前税收优惠

根据财政部、国家税务总局、住房城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(财税[2016]23号，以下简称“通知”)精神，对于营业税问题有“三变”、“三不变”。“三变”即： 一是购买2年以上住房对外销售免税。根据通知“二”： 个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税，《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号）规定，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。也就是说，新政不再区分普通住房和非普通住房，购买2年以上对外销售免征营业税。二是根据通知规定，对个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的营业税优惠政策除北、上、广、深外地区执行。三是上述营业税优惠政策自2016年2月22日起执行。

“三不变”即： 一是个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。通知与原政策规定没有发生变化。二是税收管理规定仍沿用原政策。通知明确“办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定”按照原政策规定执行。三是根据通知，对北、上、广、深个人将购买2年以上的住房对外销售的营业税仍执行原规定。

二手房交易“营改增”后，主要有以下“五变”、“三不变”。根据《实施办法》附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第（八）“销售不动产”中的第6条：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。”此规定与原政策相比有以下三点变化：一是税种名称发生了变化。从5月1日起改征增值税，营业税自此消亡。二是税负发生了变化。增值税的立法原则是不含税计征，属于价外税，那么按照住房成交价计征增值税时需要将含税销售额进行换算，换算公式为：不含税销售额=成交价÷（1+5%），应纳增值税=不含税销售额×5%，实际税负为4.76%[1÷（1+5%）×5%=4.76%]。由于营业税实行的是价内税，因此，二手房实行增值税后比原来的营业税税负略有所下降。三是此项政策覆盖范围发生了变化。原二手房销售营业税政策对北、上、广、深仍适用原政策规定，从5月1日起二手房“营改增”后全国一盘棋。四是税收收入属性发生了变化。营业税是地方税，收入归属地方各级政府；增值税是中央与地方共享税收。五是征收机关的变化。营业税原来由地方税务机关负责征收管理，增值税则由国家税务机关负责征收管理。

“三不变”即：一不变是抑制投机性炒房的政策不变，对个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。二不变是税收优惠政策不变。对于个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。三不变是“办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定”按照原政策规定执行。