不动产再转让：取得的方式与时间，对缴纳增值

　　纳税人取得的不动产(包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得)若再转让，应当考虑取得不动产的方式和取得时间对于增值税的影响。

　　案例

　　A公司是一般纳税人，与B公司存在债权债务纠纷。经法院判决，B公司以其不动产抵偿A公司债务1000万元。A公司取得该不动产后，拟以1200万元转让给C公司。A公司该如何计算缴纳增值税?

　　分析

　　根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)规定，一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人转让其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

　　首先，A公司再转让不动产，计税方法选择与取得时间有关。取得2016年4月30日前不动产，再转让可选择适用简易计税方法;取得2016年5月1日后不动产，再转让只能适用一般计税方法。

　　其次，与一般直接购买不动产方式不同，法院判决取得的不动产由于种种原因难以取得发票，再转让不动产时缺少税务部门监制的发票等有效扣除凭证。

　　第三，法院判决取得不动产选择适用简易计税方法可以差额计算增值税，适用一般计税方法既不能差额计算增值税，也无法抵扣进项税额。

　　国家税务总局公告2016年第14号规定，纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。

　　上述凭证是指：(一)税务部门监制的发票;(二)法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

　　因此，除税务部门监制的发票外，法院判决书可以作为简易计税计算时扣除凭证。

　　若A公司再转让不动产选择适用简易计税方法，应计算缴纳增值税=(1200-1000)÷(1+5%)×5%=9.52(万元);

　　若A公司再转让不动产适用一般计税方法，应计算缴纳增值税=1200÷(1+9%)×9%=99.08(万元)。

　　由上述分析可见，通过法院判决取得的不动产再转让，取得时间不同，计算规则有别。

　　作者：朱鹂  作者单位：乌鲁木齐市沙依巴克区税务局