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随着国内外学术交流的日益频繁，众多民办高校引进大型学术交流座谈会走进高校，与莘莘学子面对面交流宝贵经验。面对高频接待专家团队的公关压力，部分民办高校选择添置酒店资产专用于对外接待，那么对于这类特殊的资产运营模式该如何搭建?小编给大家浅谈一下常见模式的设计思路。
在开始搭建模式之前，我们需要明确对于这一类特殊资产的运营方向问题，常见的主要运营方向有以下两个：
1.未来运营整体税负的最优化
2.未来酒店品牌化的打造
对于后续酒店资产运营模式的确定，很大程度上取决于管理层对于该资产的运营方向的确定。
接下来，我们就来梳理一下常见运营模式的具体搭建思路。
一、民办高校持有土地通常为教育用地，将酒店资产所属土地单独分割，改变土地性质为商服用地后单独运营。
该模式是将酒店资产所属土地单独分割，改变土地性质为商服用地后单独运营。
站在运营管理角度来看，酒店资产持有者享有绝对的运营自主权，但会面临土地变性，补交土地出让金，而且还需要走程序化土地评估及招拍挂流程，人为可操作空间小。
如果将建成后的酒店资产出售给单独成立的酒店公司，又会面临需要缴纳增值税、土地增值税以及企业所得税，且上述税种暂无税收优惠可以享受。
二、民办高校作为酒店直接举办人，将添置的酒店资产命名为“国际交流中心”或者“专家楼”，用于后期学术交流接待以及对外酒店经营服务。
高等院校通常分为公办和民办两种模式，而民办学校通常是非营利机构，须经教育部以及民政局审批后取得教育资质方可办学招生。
该模式下将学校作为酒店直接举办人，酒店资产以及该资产所属土地均属于学校持有，可自主确定对内或者对外经营。后期在财务核算层面，将对内提供学术交流接待服务和对外提供酒店经营服务分开独立核算，其中：
对内提供学术交流接待服务可以享受免税政策，对外提供酒店经营服务需按照“现代服务”缴纳增值税、所得税等。
该操作方式可以将酒店资产运营取得收入进行合理拆分，合规调整税负水平。
三、民办高校成立产业集团公司，由其持有酒店资产和土地，并将上述资产租赁给单独成立的酒店管理公司进行运营管理。
该模式的产生是顺应时代大环境下，国家鼓励高校大力发展产业的要求，因此，成立产业集团持有酒店资产以及土地。考虑到相关风险的分割，通过资产租赁至单独成立酒店管理公司进行运营管理，利用酒店管理公司专业优势运营该资产。
如若采用租赁方式运营，按照税法规定需要缴纳增值税、企业所得税，同时会额外产生房产税的纳税义务。
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》相关规定：
“房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
……
依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。”
最后，特别提醒一下，上述三种模式搭建思路仅供参考，具体落地过程中需要结合实际情况来调整模式思路进行应用。 |
