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问：低于成本价出售商品房给员工应该如何进行账务处理?
答：低于成本价出售商品房给员工，需要区分是否低于市场销售价格。
企业销售给员工商品房，销售价格低于市场销售价的按照《企业会计准则第9号——职工薪酬》规定，属于“非货币性福利”。
企业销售给员工商品房，销售价格虽然低于成本价，但是销售价格本身就是市场销售价(公允价)，在税务处理和会计处理不需要进行特殊处理，就按照正常的销售商品房处理就行。
因此，该问题的重点是，如果销售给员工商品，销售价格低于市场价(包括高于成本价)属于“非货币性福利”的财税处理。
一、何谓“非货币性福利”
非货币性福利是指企业以非货币性资产支付给职工的薪酬，主要包括企业以自产产品和外购商品发放给职工作为福利、将企业拥有的资产无偿提供给职工使用、为职工无偿提供医疗保健服务等。
根据会计准则规定，非货币性福利也是属于“职工薪酬”;但是，在税务上由于涉及实物等，非货币性福利会涉及到增值税、企业所得税和个人所得税等问题。
二、非货币性福利的会计处理
《企业会计准则第9号——职工薪酬》(2014)第六条规定，“企业发生的职工福利费，应当在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本。职工福利费为非货币性福利的，应当按照公允价值计量。”
在会计核算上，根据新修订的会计准则，一般通过“应付职工薪酬——非货币性福利”核算;但是，实务中也有还是通过“应付职工薪酬——职工福利费”核算。
决定低价出售给员工时：
借：生产成本、管理费用等
贷：应付职工薪酬——非货币性福利(商品房的公允价值+相关税费)
实际低价出售时;
借：应付职工薪酬——非货币性福利/银行存款等
贷：主营业务收入(公允价，市场价)
应交税费——应交增值税(销项税额)
应交税费——应交个人所得税
同时：
借：主营业务成本
贷：开发产品等
三、税务处理
(一)增值税
《增值税暂行条例实施细则》第四条规定，“将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费”，视同销售货物。
由于该形式的销售不是按照市场价格进行的，因此需要调整为按照市场价格作为计税价格。
(二)企业所得税
1.《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
该条明确了非货币性福利是要视同销售的，与会计上规定基本一致，一般不会产生税会差异。
2、《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)规定：企业资产用于职工奖励或福利，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入;属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入;属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。
在会计实务中，对于企业自制的资产用作非货币性福利，一般都会以公允价值作为销售处理处理，不会产生税会差异。
(三)个人所得税
财税﹝2018﹞164号规定：单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，符合《财政部 国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》(财税〔2007〕13号)第二条规定的，不并入当年综合所得，以差价收入除以12个月得到的数额，按照月度税率表确定适用税率和速算扣除数，单独计算纳税。计算公式为：
应纳税额=职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额×适用税率-速算扣除数
财税〔2007〕13号第二条规定是：除本通知第一条规定情形外，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的有关规定，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。前款所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额。
来源：税企网 作者：彭怀文
2009年6月的解析——
向职工福利售房的纳税问题解析
[案例]2009年A房地产公司房产滞销，为缓解资金紧张局面，决定面向公司内部员工优惠销售商品房一批，对于有5年以上工龄的公司员工以正常销售价格的60%为内部优惠价格，对于5年以下工龄的公司员工以正常销售价格的80%为内部优惠价格，假定该公司正常的销售价格为4500元/平方米，平均建造成本为3000元/平方米。
该内部促销方案出台后，对于税务方面的处理财务人员比较矛盾，问题集中如下：
1、营业税、土地增值税、企业所得税、个人所得税应当如何计算？
2、对员工的优惠价款是否应该视同“工资薪金所得”计算征收个人所得税？
3、个人所得税的计税基数如何确定，是否按照正常销售价格与内部优惠价格的差额计算确定计税基数？
特别是个人所得税，由于涉及员工较多，税负过高的话难免影响大家积极性，所以公司上下都非常关心这个问题。
针对该方案的焦点问题，笔者分税种做了如下分析：
一、营业税规定
《中华人民共和国营业税暂行条例》第七条规定：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。
第二十条规定：纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：
（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（三）按下列公式核定：
营业额＝营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）
二、企业所得税规定
《企业所得税法》第四十一条规定：企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。
以上的合理方法，包括：
（一）可比非受控价格法，是指按照没有关联关系的交易各方进行相同或者类似业务往来的价格进行定价的方法；
（二）再销售价格法，是指按照从关联方购进商品再销售给没有关联关系的交易方的价格，减除相同或者类似业务的销售毛利进行定价的方法；
（三）成本加成法，是指按照成本加合理的费用和利润进行定价的方法；
（四）交易净利润法，是指按照没有关联关系的交易各方进行相同或者类似业务往来取得的净利润水平确定利润的方法；
（五）利润分割法，是指将企业与其关联方的合并利润或者亏损在各方之间采用合理标准进行分配的方法；
（六）其他符合独立交易原则的方法。
三、土地增值税规定
国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）对于“非直接销售和自用房地产的收入确定”规定如下：
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；?
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。?
[解说]对于该方案来说，由于内部销售价格偏低，主管税务机关会根据以上营业税、企业所得税、土地增值税的政策规定核定或调整企业计税收入，企业不应当有什么侥幸心理，重点是该方案以内部销售价格销售住房个人所得税的税负是否能为大家接受。
四、个人所得税规定
财税[2007]13号《关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》规定。
一、根据住房制度改革政策的有关规定，国家机关、企事业单位及其他组织（以下简称单位）在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税。
二、除本通知第一条规定情形外，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的有关规定，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。
前款所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额。
三、对职工取得的上述应税所得，比照《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发[2005]9号）规定的全年一次性奖金的征税办法，计算征收个人所得税，即先将全部所得数额除以12，按其商数并根据个人所得税法规定的税率表确定适用的税率和速算扣除数，再根据全部所得数额、适用的税率和速算扣除数，按照税法规定计算征税。
[解说]根据以上政策，该企业只要内部促销优惠价格不低于建造成本出售商品房给职工，就不用缴纳个人所得税，比如对于5年以下工龄的公司员工以正常销售价格的80%为内部优惠价格是4500元×80%=3600元/平方米，高于建造成本为3000元/平方米就不用计算缴纳个人所得税。
另外，对于有5年以上工龄的公司员工以正常销售价格的60%为内部优惠价格，即销售价格为4500元×60%=2700元/平方米，低于建造成本3000元/平方米，需要按照“工资、薪金所得”计算缴纳个人所得税。
以每套商品房100平方米计算，销售价款27万元，成本30万元，职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额为3万元，即计税基数为3万元，比照一次性奖金的个人所得税征税办法计算，个人所得税为4375元，5年以上工龄职工购房款以及个人所得税共计支出274375元，仅达到该公司正常商品房销售价格的60.97%，尽管略低于成本价格，但是对于加强公司员工的凝聚力无疑可以起到十分有效的激励作用。
[点评]实践操作中，销售价格的制定往往是房地产开发企业税务筹划的重要方面但是筹划不可能鱼与熊掌兼得，只要可以解决关键症结，就是良好的运作方案。
来源：中国税务网 作者：樊剑英 李建设 |
