浅析房地产项目盈余资金分配的关注要点

　　在合作方项目中，盈余资金分配是项目运营过程中非常重要的一个环节，最近涉及好几个项目的营运资金分配，结合自己的思考，凝练如下几个要点：

　　1、分配的角度

　　对于项目盈余资金的分配，分为两块——归还股东借款、以及预分配利润。在合作协议中，对于盈余资金分配上一般都有相关的条款。

　　2、归还股东借款

　　合作项目操盘方一般需要做到应分尽分（大部分合作项目的资金是归集不到集团资金池的），对于归还股东借款上，有两个注意点，①在就是要盘点未来几个月的现金流，②保证分配后不需要股东再进行反投。

　　同时对于项目的实际操盘团队，如果股东计息的话，尽早分配是可以减少账面的财务费用，体现的操盘项目的账面报表更好看，也可以减少资本弱化带来的税收风险。

　　3、预分配利润

　　核心要把握就是合作方是否具有反投能力，以及反投是否有经过多方股东认可。对于合作项目，资金一般是不能允许操盘方归集至集团使用的。在资金的价值和投资风险中，要进行权衡。

　　可以分多少：一般按照账面利润（含操盘费），签约利润（按照签约面积计算的利润），现有资金（要考虑未来几月的现金流量），三者孰低。

　　同时兼顾考虑到，①剩余货值的估计（特别是重难点库存的估值，如商铺、车位），②未支付的费用情况（税费、工程款是否估足），未归还的融资情况等，③是否存在相同合作方投资多个项目，项目风险是否需由其他项目的收益进行风险补偿（也就是说，当合作方无法反投时，由其他项目公司的收益进行反投），④合作方的整体合作情况，是否及时等比例投入，是否当需要反投时有能力投入。

　　通过以上的考虑，综合把控是否可以预分配利润，是否可以超分配利润，平衡资金的时间价值和投资项目的风险。

　　不对之处，敬请斧正！