为响应抗疫免租户租金期间如何进行税务处理
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各位水友大家好，欢迎来到木水吹税时间！ 2020年的1月下旬开始，一场波澜壮阔的抗击新型冠状病毒的人民战争在全国开展起来了。全国上下各级党委、政府、各部门都相继出台了抗击疫情的政策。其中，就有各地政府出台的一些降低企业负担的政策，包括对承租国企房产的租户在免一定时期的租金。一些商业房地产企业，为了与租户同心抗疫，主动承担社会责任，也对承租本企业物业的租户进行一定时期的租金减免。 免租一定时期，可以有效减轻疫情期间中小微企业的经营负担，对疫情结束后恢复经济，稳定就业有非常好的作用，木水在此先向各位主动承担社会责任的商业房地产企业表达敬意。 但是，租金是免了，免租期间的税务处理怎么整呢？ 众所周知，不动产出租涉及多个税种，其中木水认为影响最大的是三个税种：增值税、房产税和企业所得税。下面，木水就分享一下免租期间这三大税种的税务处理。 一、增值税 增值税主要考虑的问题，就是这种临时免租期间，是否属于视同销售应税服务，是否需要按规定缴纳增值税呢？木水认为，不属于视同销售应税服务。 法条速递 《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号，简称86号公告）第七条纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。 解释 86号公告规定了，在不动产租赁合同中如果约定了免租期，那么免租期间就不属于视同销售服务。但是问题来了，在疫情期间这种对租户的临时减免，属于在租赁合同中约定了免租期吗？木水认为是属于的。 根据合同相关法律法规规定，当事人协商一致是可以变更合同的。商业房地产企业为了抗击疫情，对租户进行临时租金减免，实质上就相当于变更合同，而租户在没有表达反对该项变更，并且已经按变更后的合同履行，即在临时减免期间不交租金，就相当于同意变更，此时，租赁双方协商一致，租赁合同实现变更，该临时减免期，就相当于变更后租赁合同中约定的免租期了。 当然，主管税务机关在实际执行中，由于口头约定太难以核实，一般都会要求有书面约定。重新签订所有租赁合同也不现实。为了降低税务风险，商业房地产企业可以发布一则定期减免租金的公告，以公告的形式告知租户，并约定公告一定时期后租户未提出反对的，视为同意定期减免租金的决定。这样，公告就相当于向所有租户提出变更合同的表示，在租户未反对的情况下，就可以视为变更了原租赁合同，在合同中增加了该项免租期了。 实在不行，还可以搬出以下的规定哦。 《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条：“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外……” 减免租金，与租户同心抗疫，助力中小微企业恢复生产经营，这可是全国现阶段最大的公益事业哦，如果连这都要事后算账要求补缴增值税的话，有点说不过去呀。 二、房产税 房产税的处理却没有那么友好咯。 法条速递 《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条关于出租房产免收租金期间房产税问题 对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。 解释 这个其实不用太多解释了，免租期间不从租，要从值计征房产税。但是对于一些公司来说，从值计征的房产税往往比从租计征税费还重，本来为了打赢抗疫战，减免租户租金，已经造成企业现金流的紧张了，现在反而要缴纳更多的房产税，有点雪上加霜啊，还有没有其他办法可以适当的减免一点房产税呢？ 如果因为受到疫情的影响，造成经营资金流紧张，需要缴纳按照从值计征的房产税实在有困难，那么木水认为可以考虑申请特殊性减免房产税的。 法条速递 《中华人民共和国房产税暂行条例》第六条除本条例第五条规定者外，纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。 三、企业所得税 法条速递 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。 租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。 解释 从企业所得税相关法规可以看到，在企业所得税角度，并未把无常提供有形资产使用权归入视同销售的范围，所以，免租期间，企业无需确认应税收入。 以上就是木水对抗疫期间，商业地产公司临时减免租户租金的三大税种税务处理方式的理解，希望对各位水友有帮助。武汉加油！天佑中华！希望疫情尽快结束！ 本期的分享到此结束，欢迎各位关注公众号“税月有情”并转发木水的文章。有兴趣跟木水交流税收业务的朋友，欢迎添加微信（微信号：gisondai）私聊。下期见，拜拜！ 相关阅读—— 面对疫情，万达、保利、富力等商业集团相继减免租金，那免租能免税吗？<王树兵> 疫情期间房地产企业减免承租方租金的涉税风险管控策略 |