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近年来，由于房地产调控政策趋紧，房地产企业通过一级市场取得土地资源的难度及成本不断攀升。除“招拍挂”拿地方式外，以股权收购或资产收购方式获取土地资源已成为房企重要的土地储备方式。由于股权收购在过户时的手续简便、快捷，且收购环节税负远低于资产收购方式，房地产企业在决定收购方案时倾向于选择股权交易。但股权收购在任何情况下均优于资产交易吗?为对其进项分析探讨，本文先将相关规定进行归纳，再以案例计算进行分析比较。
一、相关规定简要列表
二、案例分析
假设α公司以110亿取得土地使用权，β公司以200亿元通过股权收购或资产收购的方式购买α公司的土地使用权(第一阶段，即收购阶段)，β公司再以400亿元向最终销费者出售(第二阶段，即出售阶段)，暂不考虑其他开发成本和费用。计算结果如下：
三、结论
通过上述案例可以看出，如果仅考虑第一阶段的税负，则股权收购方式显著优于资产收购方式。但如果β公司收购目的是为了进一步开发后出售，则需要同时考虑第一阶段和第二阶段的税负情况。
通过上述案例可以看出，在考虑两阶段的情况下，由于股权收购方式下，第一阶段的收购溢价在税务上无法被确认为被收购公司的资产成本，从而导致在后期销售阶段的企业所得税和土地增值税成本大幅增加。因此，不考虑其他因素，仅从税负角度看，股权收购方式税负显著高于资产收购方式。
综上所述，建议房地产企业在项目收购时应充分考虑收购后目的，进行税负测算，综合考虑全阶段税负成本再与转让方进行合理议价，选定最优的收购方案。
2010年12月的解读——
外国投资者境内股权收购与资产收购的比较与分析
外国投资者在中国境内投资的形式主要包括绿地投资与收购，而收购分为股权收购与资产收购。由于收购标的的不同，导致收购完成的时间、交割、风险、税务等许多方面存在显著的差异，需要加以关注。本文结合其他专业人士的一些文章及个人以往参加资本并购项目的经验，就股权收购与资产收购进行初步的比较与分析，供感兴趣的企业及朋友参考。
股权收购是指投资方或收购方通过收购目标公司现有股东的股权或认购目标公司增资，进而获得目标公司股权的交易行为；资产收购是指投资方或收购方通过收购目标公司有价的某些特定或全部资产并予以运营，从而实现收购目的。下表是在其他专业文章的基础上进一步完善与丰富：
股权并购和资产并购的税负差异比较
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项目
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股权收购
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资产收购
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完成时间
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如果不涉及国有资产的评估，只要交易各方就交易条件达成一致即可，过程相对简单。
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由于需要对收购的目标资产进行详细的尽职调查，特别是资产的交割手续比较复杂，因此，资产收购项目完成的时间可能更长。
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调查范围
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需要对企业从主体资格到企业各项资产、负债、用工、税务、保险、资质、环保、知识产权、诉讼等各个环节进行全方位的调查，进而争取最大程度地识别和发现风险，为后续设计合理的交易架构及交易条件提供基础信息。
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主要针对纳入并购对象的目标资产进行具体的调查，相对于股权收购的调查范围，资产收购的调查工作量要小一些，收购风险的可控性要高一些。
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审批流程
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外国投资者收购目标公司的股权，需要通过相关政府部门的报批，甚至需要通过反垄断审查等。不确定因素相对较大，需要在合同文本所设定的交割条件等方面进行细化约定。
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资产收购过程中外国投资者承担的审批风险较小，因为需要审批的事项较少。
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特定经营资质的承继
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外国投资者通过股权并购，可以通过控制和利用目标公司特有资质与资格等，开展业务。
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根据中国法律规定及一般管理，特定资质，如建筑工程资质等，不能随着资产的转让而转移。
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交易风险
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外国投资者完成股权收购后，作为目标公司的股东需要承接并购前目标企业存在的各种法律风险，如负债、法律纠纷，相关税费未缴的风险，法定证照未取得的风险，环保未达标的风险，财务资料不齐全的风险等等。实践中，由于并购方在并购前缺乏对目标企业的充分了解，导致并购后目标企业的各种潜在风险爆发，不能达到双方的最佳初衷。
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外国投资者并对目标公司自身的债权债务无须承担任何责任；资产并购可以有效规避目标企业所涉及的各种问题如债权债务、劳资关系、法律纠纷等等。尽管如此，如果并购涉及到知识产权等，并购企业仍需要高度关注有关风险。
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税费负担
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股权收购不会产生营业税、增值税等问题。可能涉及到的税费主要包括印花税及出售方企业所得税货或个人所得税。
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根据所购买资产的不同，纳税义务人需要缴纳税种也有所不同，主要有增值税、营业税、所得税、契税和印花税等。税费是资产收购必须考虑的问题，必将导致资产收购成本增加。
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交易主体
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交易主体是并购方和目标公司的股东，权利和义务只在并购方和目标企业的股东之间发生。鉴于公司股权转让的法定要求，即其他股东有优先购买权，导致一些股权购买或出售可能更复杂些。其他股东可能基本各种目的和理由进行商业上运作。
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资产并购的交易主体是收购方和目标公司，权利和义务通常不会影响目标企业的股东。资产收购的角色基本上不需要股东参与，由目标公司或其董事会审批即可，决策流程比较简单。
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收购整合
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股权收购后续的整合工作量非常大，包括人员、财务、采购、销售、知识产权、文化等。
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资产收购基本不存在股权收购的大部分整合内容。当然，资产整合及整体运作也必不可少。
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投资人选择采用股权并购还是资产并购的一个重要考虑是税收负担。由于股权并购只涉及所得税和印花税，而资产并购除这两种税外，往往还涉及营业税、增值税、土地增值税、契税、城市维护建设税和教育费附加等多项其他税费，许多人因此认为股权并购税负较小。但是，这种通过比较税种的个数就简单地得出股权并购的税负小于资产并购的结论是很不科学的，实际情况要比这复杂很多。尽管很多时候股权并购的税负的确要小于资产并购，但也不尽然，需要具体情况具体分析，尤其是在房地产领域，股权并购的税负很多时候要高于资产并购。本文从股权并购和资产并购各自的税负分析出发，通过举例来比较二者在不同情况下的税负。
一、股权并购的税负分析
股权并购涉及转让方的所得税（企业所得税或个人所得税）和双方的印花税。为方便讨论，我们假设股权转让方为企业（不包括合伙企业和个人独资企业），转让方要缴纳的所得税为企业所得税。
（一）企业所得税
根据有关规定，公司转让股权应按以下公式确认转让收益或损失：股权转让收益或损失＝股权转让价－股权成本价
其中，股权转让价是指股权转让人就转让的股权所收取的包括现金、非货币资产或者权益等形式的金额。股权成本价是指股东投资入股时向企业实际交付的出资金额，或收购该项股权时向该股权的原转让人实际支付的股权转让价金额。股权转让收益应缴纳25%的企业所得税，股权转让损失可从应纳税所得额中扣除。如果股权转让方为境外实体，转股收益应当缴纳10%的预提所得税。
需要强调的是，如果转让方转让的是其全资子公司或者持股95%以上的企业，则转让方应分享的目标公司累计未分配利润和累计盈余公积应确认为转让方股息性质的所得，为避免重复征税，转让收入应减除上述股息性质的所得。
（二）印花税
股权转让双方均应按产权转移书据科目缴纳印花税，税率为万分之五。
需要注意的是，除了股权转让以外，股权并购还包括认购目标公司的增资。在增资情况下，投资人和目标公司原股东均无须缴纳印花税，但目标公司应就增资额按万分之五的税率缴纳印花税。
二、资产并购的税负分析
在资产并购情况下，目标公司除需要缴纳企业所得税和印花税外，还需要根据被转让资产的性质、转让价款的高低等分别缴纳营业税、增值税、土地增值税、契税、城市维护建设税和教育费附加等多项其他税费。由于资产并购时的企业所得税和印花税类似于前述股权并购，因此对这两种税不再赘述。
（一）营业税
如果被转让的资产涉及不动产或无形资产，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》，目标公司应缴纳营业税，计税依据为营业额（即目标公司销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用），税率为5%。
在一般情况下，营业税不允许抵扣，但对房地产开发企业，如果转让的不动产为转让方先前购置的不动产或受让的土地使用权，则以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。需要注意的是，这里的“受让的土地使用权”不包括房地产开发企业从土地部门首次获得的土地使用权，即土地出让金不得从营业额中抵扣。
（二）增值税
除不动产外，资产并购涉及的其他有形资产主要是固定资产和存货。投资人进行资产并购的目的是获取目标公司资产的利润创造能力，而存货并不具备利润创造能力，所以不是资产并购的关注点，因此本文只讨论资产并购过程中固定资产转让时的增值税问题。
在2008年12月31日之前，固定资产转让只要同时具备以下三个条件：（1）属于企业固定资产目录所列货物；（2）企业按固定资产管理，并确已使用过的货物；（3）销售价格不超过其原值的货物，就可以免征增值税。对于不符合这三项条件的，一律按4％的征收率减半征收增值税。
自2009年1月1日起，纳税人销售自己使用过的固定资产，应区分不同情形征收增值税：（1）销售自己使用过的2009年1月1日以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。（2）2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产，按照4%征收率减半征收增值税。（3）2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产，按照4%征收率减半征收增值税；销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。
（三）土地增值税
如果资产并购涉及不动产，转让时转让方还应缴纳土地增值税。土地增值税实行四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
土地增值税并不直接对转让不动产取得的收入征税，而是要对收入额减除国家规定的各项扣除项目后的余额（即增值额）计算征税。税法准予扣除的项目包括：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金。（5）财政部规定的其他扣除项目，是指对于房地产开发企业，可以按照取得土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房及配套设施的成本之和加计扣除20%。此项加计扣除项目对于非房地产开发企业不适用。
（四）契税
如果资产并购涉及不动产，转让时受让方应缴纳契税，税率幅度为3%～5%，具体税率取决于当地的规定。
（五）城市维护建设税和教育费附加
对于缴纳增值税、消费税和营业税的纳税人，应当就其实际缴纳的“三税”税额缴纳城市维护建设税，按照纳税人所在地分别适用7%（市区）、5%（县城、镇）和1%（其他地区）的税率。此外，对于缴纳“三税”的纳税人，还应就其实际缴纳的“三税”税额缴纳教育费附加，征收比率为3%。
三、股权并购与资产并购的税负比较
股权并购只涉及所得税和印花税，而资产并购除这两种税外，往往还涉及营业税、增值税、土地增值税、契税、城市维护建设税和教育费附加等多项其他税费。尽管很多时候股权并购的税负的确要小于资产并购，但也不尽然，需要具体情况具体分析。下面我们通过一个例子来说明这一点：
假设目标公司为一个制造业企业，由另一家国内企业全资控股，公司的资产主要是厂房和若干机器设备，并拥有一项独创的专利，该专利是其赢利的重要保证。现有投资人打算并购该企业，可以选择采取股权并购或资产并购，但总的交易价格相同，均为1亿元。已知目标公司的注册资本为5000万元，厂房的评估价值为3000万元，其中土地价值2000万元，地上建筑价值1000万元。机器设备和专利的评估价值分别为2000万元和5000万元。公司当初购买土地支付的地价款和有关费用合计1000万元，厂房由目标公司直接委托施工单位建设，截至并购日，厂房连同其土地的折余价值为2000万元。机器设备于2008年12月31日前购置，原购置价格为4000万元，截至并购日，折余价值为2000万元。目标公司位于扩大增值税抵扣范围的试点地区之外，假设并购发生在2009年1月1日以后，并购发生时目标公司无未分配利润和盈余公积。下面分别计算股权并购和资产并购时的税负：
1、股权并购
如果投资人以1亿元的价格从原股东处受让股权，则双方各自缴纳的印花税分别为5万元（1亿元×0.5‰＝5万元）元，原股东应当缴纳企业所得税1250万元［(1亿元-5000万元-5万元)×25%＝1248.75万元］。因此，股权并购双方的总税负为1258.75万元。
2、资产并购
如果投资人分别按照3000万元、2000万元和5000万元的价格购买目标公司的厂房、机器设备和专利，则税负如下：
（1）营业税：转让厂房和专利时，目标公司应当缴纳营业税，金额为400万元（3000万元×5%+5000万元×5%＝400万元）；
（2）增值税：转让机器设备时，目标公司应缴纳增值税，金额为38.46万元（2000万元/(1+4%)×4%×50%＝38.46万元①）；
（3）土地增值税：转让厂房时，目标公司应缴纳土地增值税，金额为250.05万元（(3000万元-1000万元②-1000万元③-150万元④-15万元⑤-1.5万元⑥)×30%＝250.05万元）；
（4）城建税和教育费附加：目标公司缴纳营业税和增值税时，需要同时缴纳城建税和教育费附加，金额为43.85万元（(400万元+38.46万元)×(7%⑦+3%)＝43.85万元）；
（5）印花税：双方应当就厂房、机器设备和专利买卖合同分别缴纳印花税，总金额为10万元［(3000万元+2000万元+5000万元)×0.5‰×2＝10万元］；
（6）企业所得税：假设目标公司在资产并购发生时不处于减免税期，也不存在亏损，因此需要就资产转让全部所得缴纳企业所得税，金额为628.16万元（(3000万元-2000万元+(5000万元-500万元)×50%⑧-400万元-38.46万元⑨-250.05万元-43.85万元-5万元)×25%＝628.16万元⑩）；
（7）契税：转让厂房时，受让方应当缴纳契税，金额为90万元（3000万元×3% ＝90万元）。
综上，资产并购双方的总税负为1460.52万元，高于股权并购的总税负。尽管如上述例子所显示的那样，很多时候股权并购的税负的确要小于资产并购，但也不尽然。例如，如果我们将前面假设的所有数据都缩小到原来的1/10，我们就会发现，股权并购和资产并购下，双方的税负分别为125.88万元（124.88万元+1万元＝125.88万元）和89.81万（40万元+3.85万元+25.01万元+9万元+4.39万元+1万元+6.56万＝89.81万元），股权并购的税负高于资产并购，具体计算不再详述。
来源：广州安华理达律师事务所 作者：阚凤军
