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土地增值税
知识点：应纳税额的计算
（一）增值额的确定——计税依据
土地增值额＝转让收入-扣除项目金额
纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：
1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；
2.提供扣除项目金额不实的；
3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
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【例题·多选题】（2012年）下列情形中，应按评估价格计征土地增值税的有（ ）。
A.提供扣除项目金额不实的
B.隐瞒、虚报房地产成交价格的
C.房地产开发项目全部竣工完成销售需要进行清算的
D.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的
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『正确答案』ABD
『答案解析』纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：
1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；
2.提供扣除项目金额不实的；
3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
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（二）应纳税额计算
1.确定收入总额
2.确定扣除项目——重点，新5旧3
3.计算增值额
4.计算增值率=增值额/扣除项目金额
5.按照增值率确定适用税率和速算扣除系数
建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免税
6.计算应纳税额
应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
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【例题1·单选题】2016年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得不含增值税销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的增值税700万元，城建及教育费附加70万元，不考虑地方教育附加。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（ ）万元。
A.2256.5
B.2445.5
C.3070.5
D.2898.5
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『正确答案』D
『答案解析』计算扣除金额＝4800＋4800×10%＋70＋4800×20%＝6310（万元）
计算土地增值额＝14000－6310＝7690（万元）
计算增值率＝7690÷6310×100%＝121.87%，确定适用税率为50%、速算扣除系数15%
应纳土地增值税＝7690×50%－6310×15%＝2898.5（万元）
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【例题2·单选题】某生产企业2017年销售一栋8年前自建的办公楼，取得不含增值税销售收入1200万元。该办公楼原值600万元，已计提折旧200万元。经房地产评估机构评估，该办公楼的重置成本为1400万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳增值税60万元，城建、教育费附加、地方教育附加共计7.2万元，印花税0.6万元。该生产企业销售办公楼应缴纳土地增值税（ ）万元。
A.128.4
B.161.49
C.146.8
D.171.2
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『正确答案』B
『答案解析』扣除项目＝1400×50%＋7.2+0.6＝707.8（万元）
增值额＝1200－707.8＝492.2（万元）
增值率＝492.2÷707.8＝69.54%，确定适用税率为40%、速算扣除系数5%
应纳土地增值税＝492.2×40%－707.8×5%＝161.49（万元）
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【例题3·计算题】某房地产开发公司专门从事高档住宅商品房开发。2017年3月2日，该公司出售高档住宅一幢，总面积9100平方米，不含增值税的销售价格为20000元／平方米。该房屋支付土地出让金2000万元，房地产开发成本8800万元，利息支出为1000万元，其中40万元为银行罚息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为5%，印花税税率为0.05%、教育费附加征收率为3%，地方教育费附加征收率2%。当地省级人民政府规定允许扣除的其他房地产开发费用的扣除比例为10%。假设该项目缴纳增值税910万元（不考虑地方教育附加），请计算该项目应该计算缴纳的土地增值税。
【解析】1.销售收入=9100×20000÷10000=18200（万元）
2.计算扣除项目：
（1）取得土地使用权所支付的金额：2000万元
（2）房地产开发成本：8800万元
（3）房地产开发费用=（2000+8800）×10%=1080（万元）
（2）计算扣除项目：①取得土地使用权所支付的金额：2000万元
②房地产开发成本：8800万元
③房地产开发费用=（2000+8800）×10%=1080（万元）
④税金：城建税及教育费附加=910×（5%+5%）=91（万元）
⑤加计扣除=（2000+8800）×20%=2160（万元）
销售收入=91000×2000÷10000=18200（万元）
计算扣除项目：扣除项目金额合计=2000+8800+1080+91+2160=14131（万元）
增值额=18200-14131=4069（万元）
增值率=4069÷14131=28.79%＜50%
适用税率30%
土地增值税税额=4069×30%=1220.7（万元）
【例题4·计算题】（2015年，6分，修改）某工业企业2017年3月1日转让其位于县城的一栋办公楼，取得不含增值税销售收入12000万元。2008年建造该办公楼时，为取得土地使用权支付金额3000万元，发生建造成本4000万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为8000万元。
其他相关资料：产权转移书据印花税税率0.5‰，成新度折扣率60%；增值税选择简易计税。
要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。
问题（1）：请解释重置成本价的含义。
【解析】重置成本价的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建筑同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。
问题（2）：计算土地增值税时该企业办公楼的评估价格。
【解析】计算土地增值税时该企业办公楼的评估价格=8000×60%=4800（万元）
问题（3）：计算土地增值税时允许扣除的税金。
【解析】应纳增值税=12000×5%=600（万元）
应纳城市维护建设税=600×5%=30 （万元）
应纳教育费附加和地方教育附加=600×（3%+2%）=30（万元）
应纳印花税=12000 ×0.5‰=6（万元）
可扣除的税金=30+30+6=66（万元）
问题（4）：计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。
【解析】计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数=4800+3000+66=7866（万元）
问题（5）：计算转让办公楼应缴纳的土地增值税。
【解析】转让办公楼的增值额=12000-7866=4134（万元）
增值率=4134÷7866×100%=52.56%
应纳土地增值税=4134×40%-7866×5%=1260.3（万元）
知识点：土地增值税税收优惠
（一）建造普通标准住宅的税收优惠
1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税；
2.对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。
（二）国家征用收回的房地产的税收优惠
因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
（三）因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的税收优惠
免征土地增值税
（四）对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
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【例题1·多选题】下列各项中，属于土地增值税免税范围的有（ ）。
A.因国家建设需要依法征用、收回的房地产
B.个人之间互换自有居住用房地产
C.个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产
D.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产
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『正确答案』ABD
『答案解析』个人转让经营性房产，没有免土地增值税的规定。
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【例题2·多选题】下列项目中，按税法规定无需缴纳土地增值税的有（ ）。
A.国家机关转让自用的房产
B.税务机关拍卖欠税单位的房产
C.对国有企业进行评估增值的房产
D.因国家建设需要而被政府征用的房产
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『正确答案』CD
『答案解析』选项AB,缴纳土地增值税。
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