房地产开发企业“委托代建”业务的涉税处理要

　　近年来，越来越多的房地产开发企业开始注重轻资产管理运营模式，寻找与当地政府和其他房地产开发企业合作，运用自身专业化团队组织和丰富管理经验开展“委托代建”业务。实务中，许多财务人员会将代建模式与其他业务模式混淆，本文将对地产企业“委托代建”业务的涉税问题进行分析。

　　一、“委托代建”业务包括哪些范围?

　　房地产开发企业的委托代建业务包括代建房屋、场地和城市道路、基础设施等市政工程。

　　二、标准的“委托代建”业务应符合哪些基本条件?

　　目前国家税务总局对委托代建业务没有明确的税法规定，而部分地区的税务局自行制定了相应政策。通过了解各地政策，可以大致总结标准的“委托代建”业务需要同时符合以下几个基本条件：

　　1、由委托方自行立项;

　　2、不发生土地使用权或产权转移;

　　3、代建方不垫付资金，单独收取代建手续费或管理费;

　　4、代建方事先与委托方签订有委托代建合同;

　　5、施工方将建筑服务发票开具给委托方。

　　三、标准的“委托代建”业务应缴纳哪些税?

　　如果同时符合以上五个基本条件，就是税务上认定的标准“委托代建”业务，需要委托方与代建方签订委托代建合同，按合同约定条款支付工程代建手续费或管理费，代建方负责整体项目工程的过程管理，业务实质是代建方提供了一种特殊的工程管理服务，应就取得的代建手续费或管理费收入按照“现代服务业——商务辅助服务——经纪代理服务”缴纳增值税，并向委托方开具增值税发票。同时，代建方还需要缴纳企业所得税，不需要缴纳土地增值税。

　　四、演变的“委托代建”业务应缴纳哪些税?

　　在实际操作中，代建方可能存在代为立项、垫付建设资金等情形，就不能按照标准“委托代建”业务中的“经纪代理服务”缴纳税款，而应根据其实际从事的业务性质缴纳税款。常见的演变“委托代建”业务包括以下几种情形：

　　1、代建方以自己名义立项

　　如果代建方以自己名义进行项目立项，在取得土地使用权和报批报建手续后，由施工企业建设不动产的行为，就不再是真正意义上的代建，而是属于代建方自行开发房地产项目，在项目完工移交委托方时，应按“销售不动产”缴纳增值税、土地增值税和企业所得税。

　　2、代建方垫付建设资金

　　如果代建方除从事代建管理外，还为代建项目垫付全部或部分建设资金，需要将该业务进行分拆，分别签订委托代建合同和借款合同，应就取得的代建手续费或管理费收入按“经纪代理服务”缴纳增值税和企业所得税;应就其取得的资金占用费(利息性质)的收入按“贷款服务”缴纳增值税和企业所得税。

　　五、“委托代建”业务实务操作要点

　　1、代建项目的立项、土地和后续报批报建手续都应在委托方名下，而不应在代建方名下。否则，代建方需按销售不动产进行涉税处理。

　　2、代建方不能垫资，项目建设费用全部由委托方承担。

　　为了完全规避代建方垫资的风险，建议在委托代建合同中不要涉及垫资、借款等事项，代建方最好也不要直接借款给委托方使用。

　　3、委托代建合同签订风险提示

　　(1)在合同中明确约定双方在代建业务中的权利义务和法律责任;

　　(2)在合同中明确约定单独收取代建管理费的依据及标准;

　　目前很多省份对代建管理费收取依据及比例没有明确规定，实务中，委托代建业务一般按照委托方投资总额(概预算)或销售货值的一定比例收取。根据税务常规的认定标准，收费比例一般在4%以内。

　　4、施工方不应将建筑服务发票开具给代建方。

　　施工方应将建筑服务发票开具给委托方，而不能开具给代建方，这一点需要特别注意。实务中很多委托代建业务在操作中将建筑服务发票开具给代建方，最终给企业带来了不必要的涉税风险。

2010年12月的解读——

有关委托代建的税法解释认定问题

      委托代建房屋行为是应该无偿提供劳务行为，根据营业税税制，无偿提供（赠送）劳务行为不“视同销售”缴纳营业税，但是对销售和转让不动产中的无偿提供（赠送）劳务行为应“视同销售”缴纳营业税。也就是说对单独无偿提供（赠送）劳务行为不缴纳营业税。这样的规定主要是防止企业随意分解营业税的计税基础。

      因此各地在制定委托代建房屋不缴纳营业税行为的认定条件（即代建行为），应同时满足下列条件（各地表述文字不一，但是意思一样）：
    （一）委托建房单位有相关部门项目批准书；
    （二）委托建房单位具有土地使用证；
    （三）签有代建房屋协议，并在协议中列明所收取的“代建费或者代理服务费”；
    （四）受托方不垫付资金。

     大家不明白为什么这样规定，俺就解释一下：
    （一）委托建房单位有相关部门项目批准书；
      ——这个是依据房地产开发法规来的，意思是必须以委托方的名义立项报建。根据房地产开发法规，谁报建谁就拥有项目的所有权。这个规定目的是规定不发生土地使用权或产权转移行为。

    （二）委托建房单位具有土地使用证；
      ——这个规定看似多余，但是很重要，根据相关法律只有土地所有人才能是报建方，为什么还要这样多余的规定呢，注意了：有些政府机关和单位的报建人是没有或者不具备拥有土地使用证！！！！！

    （三）签有代建房屋协议，并在协议中列明所收取的“代建费或者服务费”；
      ——这个规定是依据合同法来的，只有约定收取相关费用才是真正有效的委托合同。否则是其他性质的合同。

    （四）受托方不垫付资金。
      ——这个规定非常重要，是依据招标法来的，为了显示工程招标公平公正，规定建设方不得要求承建方垫付资金，招标法的规定虽然对招标以外的行为没有    效力，但是招标条款是企业一个承诺。一样有法律约束作用。但是实际中是有许多“垫付”资金行为的，为什么就没有处罚呢。其实企业一般作了变通，将垫付资金行为变成了借款行为。

      根据合同法规定，只有个人之间借款行为可以不约定利息。也就是说其他借款应当有约定借款利息条款，如果没有明文约定，按照一般惯例视同约定利息执行。

      如果企业没有相应借款行为（合同），承建方有垫付资金行为——就说明承建方在垫付资金事项上取得“相关其他经济利益”，否则承建方不可能做不符合商业常规的行为。所谓代建工程是无偿劳务而不收营业税的前提就不存在了。因此凡是单纯垫付资金的工程一般被核定缴纳营业税，因为这里还隐含了一个偷漏借款费用营业税的问题。

      综述以上，俺总结一下各地委托代建房屋不缴纳营业税行为的认定条件：
      1、委托方拥有土地使用权，由委托方自行立项；
      2、不发生土地使用权或产权转移；
      3、事先受托方与委托方订有委托代建合同；
      4、受托方不垫付资金，按照协议定单独收取代建手续费（或管理费）；
      5、施工单位将建筑业发票全额开具给委托方，受托方原票转交给委托方；
      6、以上五个条件应同时满足。

     只有这样企业才能证明代建行为是无偿提供（赠送）劳务，没有取得取得“相关其他经济利益”的行为。

     来源：海南地税 作者：海涵235