|
一、清算单位确定
1、合理规划清算单位，争取全项目土增税税负最低;
2、同一清算单位内合理搭配高低增值业态;
3、地块大、存在退税情况下，合理分期，加速前期项优先达到清算条件，加速清算，退税用于后续分期预缴抵税
二、清算时间的把握
合理规划清算时点，对于补税项目延缓清算，对于退税项目加速清算
三、分摊方式规划
1、因地制宜，结合各地情况，寻找最优的分摊方式：土地成本分摊方式，开发成本的分摊方式
2、占地or可售;受益对象的确认
四、预缴大于清算
减低预征率or减少预缴金额(不含税金额*预征率)
五、收入
捆绑or分拆
六、成本
1、土地成本
拿地方式：招拍挂;在建工程转让，溢价收购，股权转让
关注发票抬头、差额征税、是否可以加计，穿透征税等
2、开发成本
(1)红线外配套
①红线外道路、公园的支出
应对方式一，将相关支出列入土地合同，合同中明确作为拿地条件，为后期列支争取可能
应对方式二，沟通政府改变出让方式，将相关支出作为取地成本，红线外设施作为代建行为
应对方式三，若均无法实现，取得例如会议纪要等用于证明相关支出属于拿地条件
(2)少量的红线外绿化等项目提升支出
模糊处理
(3)地下车位
按照车位是否纳入清算范围的不同，考虑下述方案
①减少地下室面积，如：增加地上车位的数量，增加机械车位的使用;
②减少车位带走的成本，如：无产权车位不分摊地价以及除建安以外的成本分摊;人防车位作为公共配套处理;±0前归集一个成本包，地上地下分摊，±0以后一个成本包，只在地上分摊
③减少地下车位清算面积，如：部分车位不取预售证不销售作为公共配套;无产权车位按照划线面积清算;人防车位测绘报告中明确单个车位面积。
④补缴土地出让金办理产权
⑤人防异地建设费使用，全案考虑人防车位的异地建设费的缴纳是否有利
(4)精装支出
为适用按照受益对象归集，例如同一小区采用不同的精装标准，精装合同要明确签约对象，为后续按照受益对象归集提供可能。
举例：一个住宅项目中的精装合同，可能存在洋房(假设非普通)的装修标准显著高于高层(假设普通)。若签为一个合同，则只能按建筑面积分摊成本，若签署为独立的两个合同，则存在沟通成本直接归属的可能性。
七、尾盘清算
尾盘清算相同业态内高低增值搭配一起清算，例如尾盘商业(一般高增值)进行尾盘申报时，要搭配车位(负增值)进行，降低税负
思成考虑：
因地制宜结合各地政策，总结来看，差不多如下所述：
单位如何定，业态怎么搭，收入分条线，成本怎么切，费用摊多少，利息如何扣，清晰模糊相结合，车位面积很重要。至于不足于外人道的事项，穿透而言，无外乎收入、成本、费用的排列组合，里里外外罢了。
不对之处，敬请斧正。 |
