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案例一：公司从某一般纳税人处租赁设备架，设备架租赁后用于搁置电子产品，对方应提供何种票据?
案例二：我公司是物业公司，为增值税小规模纳税人，现收取蜂巢快递快递柜场地使用费，对方要求按照5%开具发票，对方要求是否合理?是否可以按照1%开具发票?
案例三：公司为一般纳税人，现在将2018年购进的房屋转租，适用税率是多少?
近日，有不同的客户咨询了以上三个问题，以上问题都是与现代服务-租赁服务-经营租赁业务相关。经营租赁，按照标的物的不同，可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。如何区分有形动产租赁与不动产租赁，看似简单，但是实务中还存在一些易混淆的业务。本文将结合以上三个小案例，为大家梳理常见的有形动产租赁与不动产租赁的情形，并根据纳税人的身份确定适用的税率或征收率。
一、如何区分动产与不动产
目前税法文件中并没有具体关于什么是动产的规定。
什么是不动产，可参考《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第二十三条第二款规定：“不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。”
综上可知，判断属于动产还是不动产的关键，不在于使用的时候是移动状态还是固定不动的状态，而是移动后是否会引起性质、形状的改变。
案例一租赁的是设备架，虽然设备架使用期间是固定不动的，但是设备架是可拆卸的且拆卸后重新安装后可以正常使用，属于动产租赁。
常见的租赁机器设备、脚手架等、交通运输工具(不带驾驶人员)，都属于有形动产租赁。此外利用出租车、飞机、船舶等有形动产作为载体的广告收入，亦属于有形动产租赁的范畴。
案例二物业企业收取的场地使用费，不同于物业管理费用，实质上还是在一段期间内，将土地使用权出租给其他单位，属于不动产租赁。
案例三为典型的房屋租赁，属于不动产租赁。
易混淆的业务：
电梯间的广告收入，虽然电梯在使用期间在上下移动，但因为电梯通常作为定制化的大型设备，整体不可移动，移动后会引起性质形状的改变，故电梯间广告收入属于不动产租赁。
其他常见的不动产租赁业务：
利用附着在土地或不动产上的空位、楼面、屋顶给他人安装竖立广告牌等取得的广告收入，商场、超市出租柜台，菜市场出租摊位，车辆停放，高速公路、江河等闸口、桥梁通行服务费等。
二、有形动产租赁与不动产租赁的适用税率或征收率
| 税目 |
纳税人身份 |
计税方法 |
适用税率或征收率 |
| 有形动产租赁 |
一般纳税人 |
一般计税方法 |
13% |
| 小规模纳税人 |
简易计税方法 |
3%（2021年12月31日前可减按1%） |
| 不动产租赁 |
一般纳税人 |
不动产或土地使用权取得时间在2016年4月30日之前 |
可选择一般计税方法 |
9% |
| 可选择简易计税方法 |
5%
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| 不动产或土地使用权取得时间在2016年5月1日之后 |
一般计税方法 |
9% |
| 住房租赁企业，向个人出租不动产 |
可选择简易计税方法 |
1.5% |
| 小规模纳税人 |
简易计税方法 |
5%
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特殊业务：
个体工商户和其他个人出租住房、住房租赁企业向个人出租不动产 |
1.5% |
综上：
案例一属于有形动产租赁，销售方为一般纳税人，适用税率为13%。
案例二属于不动产租赁，销售方为小规模纳税人，适用征收率为5%，不可享受减按1%的税收优惠。
案例三属于不动产租赁，销售方为一般纳税人且不动产在2016年5月1日之后取得，适用税率为9%。
2017年10月的解析——
动产与不动产租赁，你真的清楚?未必!
这是小会计与小税官的一段对话。
小会计：小税官在吗?想问个问题。
小税官：在，说吧。
小会计：在看经营租赁服务的解释，有问题不了解。请问：电梯的广告位出租给别人用于发布广告是属于经营性租赁吗?
小税官：是的。
小会计：那属于是有形动产租赁还是不动产租赁?
小税官：属于不动产租赁服务。
小会计：那就不明白了，电梯动吗?
小税官：动的。
小会计：既然是动的，为什么是不动产租赁?
小税官：电梯上下是在工作，整体不可以移动，所以属于不动产。
小会计：哦!那设备属于有形动产租赁吧?
小税官：对啊!
小会计：那设备在生产产品的时候可以移动吗?
小税官：不可以。
小会计：那既然都是在使用的时候不可以移动，为什么一个是不动产、一个是动产呢?
小税官：晕!规定按照标的物的不同进行区分!经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。有形动产经营租赁服务，适用税率17%;不动产经营租赁服务，适用税率11%。
小会计：哦!差别好大。那什么是不动产呢?
小税官：不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构建物等。
小会计：不好意思，似乎有点明白了。想再问个问题可以吗?
小税官：没问题。
小会计：飞机、车辆等有形动产的广告位出租给别人用于发布广告是属于有形动产经营租赁服务吧?
小税官：对啊。
小会计：我们公司准备5月份买一架飞机。
小税官：你们公司是航空公司?
小会计：不是，没有航空资格。是以后用来出租的。现在考虑营改增后的税收问题。
小税官：哦!飞机出租的营改增政策是这样的：(1)航空运输的湿租业务，属于航空运输服务，即交通运输服务，适用税率11%。湿租业务，是指航空运输企业将配备有机组人员的飞机承租给他人使用一定期限，承租期内听候承租方调遣，不论是否经营，均按一定标准向承租方收取租赁费，发生的固定费用均由承租方承担的业务。(2)航空运输的干租业务，不属于航空运输服务，而是属于有形动产租赁，适用税率17%。干租业务，是指航空运输企业将飞机在约定的时间内出租给他人使用，不配备机组人员，不承担运输过程中发生的各项费用，只收取固定租赁费的业务活动。(3)飞机出租广告位属于有形动产经营租赁服务，适用17%的税率。这下全部说清楚了吧?看你还有什么话好说!哈哈!
小会计：谢谢您这么耐心地讲解!但是，我们买的是旧飞机，已经不能飞行。我们准备把它装饰一下，放在我们投资的旅游景点，内部出租给人家开餐厅，外部出租广告位。我一直考虑不明白是属于哪一种租赁行为：算是有形动产吧，它现在是肯定不能飞的，否则不会卖给我们;算是不动产吧，它确确切切是一架飞机，我们还准备把轮子都换成新的，驾驶仓设备齐全，暂时封闭，据说简单整修后完全可以飞行。您说我们这算是什么租赁?
小税官：晕!世界这么大，我要去走走，88!
来源：一叶税舟 作者：叶全华 |
