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房企土地价款差额征税，3种观点及财税处理方式

来源：财税聚焦作者：周艳人气：发布时间：2020-11-04

摘要：实务中为取得土地支付的价款包括：土地出让金、契税、拆迁补偿费、城市配套费、耕地占用税、其他为取得土地缴纳的政府规费等。...

　　房地产开发企业哪些项目可以作为土地成本差额扣除?土地价款差额征税在会计上、不同税种上都是如何规定，又应该如何处理呢?本文针对以上问题分为两部分内容为大家梳理供大家参考。

　　第一部分哪些项目可以作为土地成本差额扣除

　　文件参考：

　　财税(2016)140号关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知

　　七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

　　实务中为取得土地支付的价款包括：土地出让金、契税、拆迁补偿费、城市配套费、耕地占用税、其他为取得土地缴纳的政府规费等。

　　这些项目中，哪些项目可以作为土地成本差额扣除在实务中是有争议的。个人观点是：土地价款差额征税允许扣除的项目主要是土地出让金和征地及拆迁补偿两项内容。其他项目是不符合规定不允许扣除的。

　　第二部分土地价款差额征税在会计上、增值税、土地增值税、企业所得税上的规定及处理

　　一、会计上的规定及处理

　　参考文件：财会[2016]22号

　　企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)”或“应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目)，贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。

　　根据规定，房地产企业发生土地价款差额征税的，抵减的销项税额应计入借方“应交税费—应交增值税(销项税额抵减)”，同时，贷方冲减“主营业务成本”。

　　以上规定仅是会计上的规定，并非税法的规定，所以企业在实际发生时可以参照这个规定做会计账务的处理。

　　二、增值税的规定

　　参考文件：国家税务总局公告2016年第18号国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告

　　通过文件规定我们可以明确以下几点：

　　1、房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

　　销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)

　　2、当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

　　当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

　　3、房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

　　4、支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

　　三、土地增值税的规定