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所谓委托贷款，指由委托人提供合法来源的资金，委托银行根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。委托人包括政府部门、企事业单位及个人等。目前这种融资方式被广泛运用于房地产开发企业。因为大型的房地产开发企业一般都设有若干个项目公司，如果项目公司因开发进度、销售进度不一，会造成项目公司之间资金的不平衡，通常表现为已进入预售阶段的项目公司资金充裕、闲置；而尚处在征地、前期开发的项目公司因投入资本有限，导致开发资金捉襟见肘，甚至无米下锅。为此，部分房地产开发企业对集团下属的项目公司的资金进行统一调配使用，以提高整个集团的资金使用效率，而委托贷款即为其中通常使用的方式之一。
委托贷款业务涉及的主要税种
1.营业税由承办委托贷款业务的金融企业扣缴，扣缴义务发生时间，为受托发放贷款的金融机构代委托人收讫贷款利息的当天。营业税税率为5%.
2.城市建设维护税及教育费附加
按应缴纳营业税的税额及适用税率、征收率计算缴纳。
3.印花税双方签订的借款合同，按借款金额万分之零点五计算缴纳。
4.企业所得税借出方取得的利息收入为企业所得税的收入总额组成部分，按规定缴纳企业所得税；借入方支付的利息，符合规定的条件可在企业所得税前扣除。
5.土地增值税借入方计入财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除。
委托贷款业务纳税风险分析
1.营业税根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财法〔1993〕40号）第十五条规定：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权核定其营业额。因此，房地产开发企业项目公司之间通过银行进行委托贷款时，如果与银行同期同类贷款利率存在较大差异，可能会给借贷双方带来一定的税务风险。
2.企业所得税《中华人民共和国企业所得税法》第四十一条规定：“企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立缴易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。”据此，对于借贷双方而言，若贷款利率与银行同期同类贷款利率严重背离，则存在税务风险。
《中华人民共和国企业所得税法》第四十六条：“企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除。”《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第一百一十九条规定：“企业所得税法第四十六条所称债权性投资，是指企业直接或者间接从关联方获得的，需要偿还本金和支付利息或者需要以其他具有支付利息性质的方式予以补偿的融资。企业间接从关联方获得的债权性投资，包括：（一）关联方通过无关联第三方提供的债权性投资；（二）无关联第三方提供的、由关联方担保且负有连带责任的债权性投资；（三）其他间接从关联方获得的具有负债实质的债权性投资。企业所得税法第四十六条所称权益性投资，是指企业接受的不需要偿还本金和利息，投资人对企业净资产拥有所有权的投资。企业所得税法第四十六条所称标准，由国务院财政、税务主管部门另行规定。”
上述规定是企业所得税法中为防止“资本弱化”的专门条款。资本弱化，是指企业通过加大借贷款（债权性投资）而减少权益性投资比例的方式增加税前扣除，以降低企业税负的一种行为。尽管我们对“资本弱化”这个词鲜有睹闻，因为此前这是对外商投资企业进行反避税调查的一个重要内容。而“两法合并”后，企业所得税法的条款适用于内资企业与外资企业，也就意味着内资企业若存在资本弱化情形时，税务机关有权进行调整。
到目前为止，我国尚未对外正式公布“关联方接受的债权性投资与权益性投资比例的标准”，《企业所得税税前扣除办法》（国税发〔2000〕84号）第三十六条的规定：“纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除。”因此，房地产开发企业在安排内部项目公司之间的委托贷款时，要考虑借入方的权益性投资规模（即注册资本的总额），合理安排债权性投资的规模，使二者保持合理的比例，否则可能存在较大的税务风险。因为据我们对国内现有的房地产行业上市公司的研究，许多项目公司在设立时其注册资本仅有几千万元，注册资本超过亿元的项目公司不多见，而房地产开发项目总的投资额多在数亿元以上，若按《企业所得税税前扣除办法》规定的条款推断，是典型的资本弱化情形。
3.土地增值税《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第三款规定：与房地产开发项目有关的财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本之和的10％以内计算扣除。
由此可以看出，如果项目公司之间的委托贷款利率超过商业银行同类同期贷款利率的部分，在计算土地增值税时不得扣除，因此，房地产开发企业在委托贷款安排时，要商定合理的贷款利率，避免增加税负。 |
