物业公司纳税筹划案例
来源：中国税务报 作者：龚厚平 崔国 人气： 发布时间：2022-08-06
摘要：笔者从事四川省某大型物业公司的税务顾问已有10年，发现许多大型物企忙于开拓新市场，不重视税收节流工作，造成多纳税费的风险。2015年笔者亲自见到深圳某大型物业公司四川分公...
笔者从事四川省某大型物业公司的税务顾问已有10年，发现许多大型物企忙于开拓新市场，不重视税收节流工作，造成多纳税费的风险。2015年笔者亲自见到深圳某大型物业公司四川分公司财务人员不懂税收优惠政策，未能依法享受的企业所得税额多达100万元。
其实物企在税收政策方面有许多特殊之处，充分利用纳税筹划工具，物业公司可以轻松获得良好的经济效益。
纳税筹划是指纳税人为达到减轻税收负担，实现企业税后净利润最大化和实现税收零风险的目的，而在税法允许的范围内，通过对企业设立、筹资、投资、交易、股利分配、股权转让等各项交易活动进行事先安排的过程。
物企无论是在企业所得税、还是流转税（现行的营业税或是将来营改增后的增值税），甚至是印花税方面，都有纳税筹划空间。
下面笔者结合现行的企业所得税政策与实务案例，分析新时期物企如何利用纳税筹划工具带来税收政策实惠！
案例一：四川省吉祥物业管理有限公司（以下简称“吉祥公司”）是2012年新成立的物业公司，企业所得税的主管税务机关是地税。2014年应纳税所得额为2000万元。企业适用企业所得税税率为25%。
纳税筹划前：
吉祥公司2014年应纳企业所得税2000×25%＝500万元。
纳税筹划方案：吉祥公司应根据《关于深入实施西部大开发战略有关税收政策问题的通知》（财税[2011]58号）第二条：“自2011年1月1日至2020年12月31日，对设在西部地区的鼓励类产业企业减按15%的税率征收企业所得税。上述鼓励类产业企业是指以《西部地区鼓励类产业目录》中规定的产业项目为主营业务。”和《西部地区鼓励类产业目录》（国家发展和改革委员会令2014年第15号）规定：“《西部地区鼓励类产业目录》已经国务院批准。本目录包括《产业结构调整指导目录（2011年本）（修正）》（国家发展改革委令2013年第21号）中的鼓励类产业。”和国家发展改革委令2013年第21号规定：“第一类 鼓励类 三十七、其他服务业 2、物业服务。”实体法文件以及《四川省地方税务局关于西部大开发企业所得税优惠政策管理有关事项的通知》（川地税发[2012]47号）规定：“企业申请享受优惠政策的，第一年由税源管理部门依法审核后报县地税局直属税务分局依法审核确认，第二年及以后年度实行事先备案管理。企业申请享受优惠政策的，应在每年4月底前向地税机关报送资料。”和《四川省地方税务局关于享受西部大开发优惠政策企业填报年度纳税申报表问题的通告》第三条：“申请享受2014年度西部大开发企业所得税优惠政策的期限延长至2015年5月31日。”程序法文件规定：向地税机关提交相关资料，2014年度享受企业所得税15%税率优惠。
纳税筹划方案：吉祥公司2014年应纳企业所得税2000×15%＝300万元。
纳税筹划效果：吉祥公司节约企业所得税500－300＝200万元。
案例二：假设案例一吉祥公司2014年12月在湖南省设立一家如意分公司，如意分公司预计2015年应纳税所得额为18万元，吉祥公司总机构【以下简称吉祥总部】应纳税所得额为3000万元。
根据《关于深入实施西部大开发战略有关企业所得税问题的公告》（国家税务总局公告2012年第12号）第六条第一款：“总机构设在西部大开发税收优惠地区的企业,仅就设在优惠地区的总机构和分支机构的所得确定适用15%优惠税率。”和《跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理办法》（国家税务总局公告2012年第57号）第十八条：“对于总机构和分支机构处于不同税率地区的，先由总机构统一计算全部应纳税所得额，然后按本办法第六条规定的比例和按第十五条计算的分摊比例，计算划分不同税率地区机构的应纳税所得额，再分别按各自的适用税率计算应纳税额后加总计算出汇总纳税企业的应纳所得税总额，最后按本办法第六条规定的比例向总机构和分支机构分摊就地缴纳的企业所得税款。”和第六条：“汇总纳税企业50%在各分支机构间分摊，50%由总机构分摊缴纳。”和第十五条：“总机构应按照上年度分支机构的营业收入、职工薪酬和资产总额三个因素计算各分支机构分摊所得税款的比例；三因素的权重依次为0.35、0.35、0.30。”规定：
2015年吉祥公司全年应纳企业所得税计算过程如下：
吉祥公司2015年应纳税所得额为18＋3000＝3018万元，其中吉祥总部应纳税所得额为3108×50%＝1509万元；如意分公司应纳税所得额同为1509万元。吉祥总部依法可以享受15%的优惠税率；湖南省不属于西部地区，故如意分公司只能适用25%基本税率。
纳税筹划前整个吉祥公司全年应纳税额为：1509×15%＋1509×25%＝603.60万元。
（提醒：根据国家税务总局公告2012年第57号第五条第三款：新设立的二级分支机构，设立当年不就地分摊缴纳企业所得税。2014年如意分公司不在湖南缴纳企业所得税）
纳税筹划方案：吉祥公司在湖南省设立如意全资子公司，2015年如意公司应纳税所得额为18万元，全年从业人员50人，资产总额为200万元。
根据《关于小型微利企业所得税优惠政策的通知》（财税[2015]34号）第一条：“自2015年1月1日至2017年12月31日，对年应纳税所得额低于20万元的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。”和《企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）第九十二条：“小型微利企业，是指从事国家非限制和禁止行业，并符合下列条件的企业：其他企业，年度应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过80人，资产总额不超过1000万元。”规定可知：
如意公司2015年应纳企业所得税为18×50%×20%＝1.8万元
吉祥公司2015年应纳企业所得税为3000×15%＝450万元
吉祥公司和如意公司2015年合计缴纳企业所得税为1.80＋450＝451.8万元
纳税筹划效果：纳税筹划方案节税603.60－451.80＝151.80万元。
案例三：假设案例二中吉祥公司总机构注册地在湖南省，在四川省设立如意子公司。其它同案例二。
如意公司2015年应纳企业所得税为18×50%×20%＝1.8万元
（提醒：如果2015年如意公司依法享受西部大开发的税收优惠，按15%征收企业所得税。此时应纳税额为18×15%＝2.7万元。故如意公司放弃此优惠为宜。）
吉祥公司2015年应纳企业所得税3000×25%＝750万元
吉祥公司和如意公司2015年合计缴纳企业所得税为1.80＋750＝751.8万元
纳税筹划方案：吉祥公司在四川省设立如意分公司，如意分公司根据国家税务总局公告2012年第12号第六条第二款规定：“总机构设在西部大开发税收优惠地区外的企业，其在优惠地区内设立的分支机构，仅就该分支机构所得确定适用15％优惠税率。”规定：
如意分公司申请享受西部大开发的15%税率优惠，湖南总机构适用25%基本税率。
2015年吉祥公司（包括如意分公司）应纳税额为
1509×15%＋1509×25%＝603.60万元。
（提醒：分公司一般情况下不可单独享受小微企业税收优惠，符合条件视同独立纳税的分公司例外。）
纳税筹划效果：纳税筹划方案节税751.80－603.60＝148.20万元。
纳税筹划方案总结：在西部地区物业公司如果单独纳税，享受西部大开发15%低税率为宜（如案例一）；如果需在非西部地区开拓新市场，以设立子公司为宜（如案例二）。在西部地区外的物业公司，可以在西部地区设立分公司，将部分应纳税所得额适用25%税率降为15%，达到减轻税收负担目的（如案例三）。 |
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