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近日某“房企”财务经理电话咨询关于商业地产对外出租如何做到税负最优的问题，在与对方的探讨交流中，分别从不同角度就其所提的问题展开分析，分析中涉及到的诸多亮点，笔者认为对于很多有类似业务的企业和个人均有指导和借鉴意义，特整理成文，以供大家参考。
一、税不是唯一考虑因素
问：我们拥有地产项目面积在16万平(纯商业、老项目)、包括写字楼，酒店，商业，车库，各大板块均为自持。目前考虑写字楼、商业综合体出租，在出租模式的选择上有以下两个思路：
(1)直接出租
(2)通过统一出租给100%控股子公司商管公司，由商管公司统一对外出租
以上两种操作方式，那种方式更好一些，对于未来面临的税负情况和风险点我们要作何考虑?
回复：实务中，两种模式都实际存在，一种模式是，由地产公司直接出租给商户，商管公司来运营，对于商户来讲是签订了两份合同(商户与地产公司签订租赁合同，与商管公司签订管理服务合同);另一种模式是，地产公司统一出租给100%控股子公司商管公司，由商管公司再对外出租并运营，对于商户而言仅与商管公司签订一份合同)。这两种操作模式需考虑一下几个方面的问题：
(一)税负方面(主要为房产税和增值税的比较)
1、房企(一般纳税人)直接出租：
增值税少交、房产税多交
(房产税可能高一些，增值税可能会低一些)
2、房企出租给商管公司，商管公司转租给商户：
增值税多交、房产税少交
(房产税可能会低一些，增值税可能会高一些)
3、实务中，经测算，对于老项目来讲，增值税适用简易计税(税率低但不能抵扣进项)还是一般计税(税率高但有进项可抵)，基本上在增值税税负上的差异不大，综合测算下来会有一个整体的税负平衡点(进项税占比比例)，所以，选择一般计税还是简易计税要视能够取得进项税比例而定，一般在税负平衡点的基础上上浮的话，直接出租比较划算，在税负平衡点的基础上上浮的话直租+转租比较划算。另外，在转租情况下，实务中，第一道租金价格会成为税务核查的重点。如果定的价格定的低且无合理的商业理由和解释，有被税务局核定征收增值税、房产税的风险。所以租金的确定一定要考虑以下几个方面：1、关联性;2、合理性;3、租期长短;4、付款情况;5、装修情况(地产公司装修还是商管公司装修)。来综合考虑风险大小、成本支出情况来做租金定价。需要强调的是，商管费用在实务中并没有固定的标准，实务中，商业综合体商管费用一般占租金的30%-50%。写字楼商管费用一般占租金10%-20%左右，可做参考。
(备注：关于房产租赁税负对比测算情况可参考笔者另外两篇原创文章1、个人出租名下商铺如何做到税负最优?2、关于现行不动产租赁税收制度的重大缺陷及改进建议)
(二)合同风险方面
1、房企(一般纳税人)直接出租：
合同与业主签订、如果发生纠纷，风险一旦波及地产公司，对房地产企业来说，影响较大。
2、房企出租给商管公司，商管公司转租给商户：
商管公司本身体量较小，即使发生纠纷、影响较小
(三)融资方面
贵公司目前写字楼，酒店，商业，车库，各大板块均为自持，如果后续有融资要求(资产证券化、私募基金、银行借款等)，需考虑两种模式不同融资方式下的影响。
(四)未来整个集团的发展方面
比方说，未来公司有谋求上市、融资、利润指标等方面的考虑，至于以上两种不同操作模式，具体还需根据贵公司实际情况，来做统筹考虑。
二、出租定价的两个原则
问：对于商业、写字楼，业主出租给商管公司，转租价格该如何确定，有参考的相关标准吗?
回复：实务中，需要把握两个原则：
(一)从租不能低于从价——房产税
从租计征方式下缴纳的房产税不能低于从价计征方式下缴纳的房产税
(二)租金不能低于折旧——增值税
房产出租收取的租金不能小于房产按规定计提的折旧，租金收入要大于折旧金额，确保第一道租金要有利润，不能租亏了。
在考虑以上两个原则的同时，再结合实际业务中的具体情况来做考虑。
三、其他相关问题
问：我们拥有地下车库一万平方米(有产权)，计划用于出售，为车库配套的转换层(不计容)发生的成本，是否可以分摊到车库?如果对外出租收取租金及管理费，房产税如何缴纳?
回复：不计容的转换层可以分摊到车库。
根据《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)的规定：“凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面上的建筑、地下人防设施等，均应当依据上述规定缴纳房产税。”同时规定：“出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。”
贵公司对外出租收取租金及管理费，应就租金收入从租计征房产税(税率12%)，管理费部分无需缴纳房产税。 |
