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营改增的政策文件，想必很多人都有看过，觉得不过如此。但一到了税务筹划的阶段，却依然有很多人在这上面犯错。营改增之后，谁是那个最“受伤”的人?有人说是金融业，也有人说是房地产，可在沥呕君看来，其实这些都不算，真正受营改增政策影响最深的行业，其实是建筑业。营改增后，压力最大的行业又是哪个?答案毫无疑问，还是建筑业!原因很简单，不管有没有营改增，建筑业该挂靠的还是得挂靠，该转包的继续转包，该没有发票的依然没有发票，该找票的同样还要找票。总结一句，相对于其他行业而言，营改增政策对于建筑业实在是太不友好了。为什么这么说呢?
作为房地产开发的一个中间环节，建筑企业的税收政策广为诟病。有人说，凭什么建筑业的增值税率定为11%呢，太高了，受不了。OK，假设国家同意建筑业按6%征缴增值税，那结果又如何呢?你的下游企业，那些房地产公司，他们拿着你提供过来的6%税票，自己却要对外开具11%的税票，地产公司能乐意吗?那要不，大家都统一按6%来?这显然又是不太现实的。
既然有“深受其害”的行业，理论上，自然也有最为受益的行业：房地产。无论是营改增前亦或营改增后，新增不动产均允许抵扣进项税。正因如此，有学者认为，买房将成为最好的税务筹划方式之一。比如你购进价值10亿的一套房子，那你就等于增加了进项税1.1亿，这个是可以未来抵扣的，等于是钞票。这1.1亿的进项税发票，给小公司拿去抵扣，一辈子都够用了。但这只是个美好的前提假设，前提是你能拿出10亿资金用来买房子。可如果你能拿出10亿，你还在乎那一点点税吗?所以这又是一个悖论。事物都有两面性。营改增政策固然是对房地产行业最为受益的，但同时房地产行业在执行营改增政策时的情形又是最为复杂的。营改增前能够套用的政策，放在营改增之后，是否依然可以沿用呢?比如，大家都知道利用股权转让方式达到间接转让不动产的目的，这个在营改增之前是免征营业税的，那么在营改增之后呢，情况又会发生哪些变化呢?接下来，正式进入到我们今天的重头戏：案例分析。
案例
某房地产开发企业F公司，其为A公司的全资控股子公司，实收资本为5千万元。F公司于2016年1月支付土地出让金3千万元取得了某宗地使用权。F公司拟投资6千万元开发非普通住宅项目。F公司2016年投入项目开发成本1500万元，同时发生期间费用500万元。2016年8月因资金原因无力继续开发，遂欲将该在建工程以8500万元(不含增值税)转让给B公司。F公司无其他经营业务。为了避免缴纳不动产转让环节的土地增值税，降低税收成本，决定此股权转让方式进行项目交割。
A公司设计流程：
第一步：A公司将其股份的90%转让给B公司，10%转让给C公司
第二步：C公司将其取得的10%股份转让给B公司。
整个交易交易完成后，B公司成为了F公司的全资控股母公司，完成了项目主体实质转移。
沥呕君分析
《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函[2000]687号)
鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
国税总局之所以作出这样的回复，主要是基于实质重于形式的原则，采取税收穿透原理进行反避税。但对于该文件的执行效力，现在全国各地税务机关对该文件执行口径不一，有参照执行的，也有未参照执行的。
问题的关键点在于，回复针对的是一次性转让100%股权的行为，并不包括转让比例未达100%或分次转让的情形。上述案例中，之所以分拆成两步操作，就是为了规避687号文的政策限制。
既然不考虑土地增值税的影响，只是纯粹的股权转让行为的话，那么我们在计算税负的时候，情况就显得简单许多：
增值税：免
土地增值税：暂免
企业所得税(股权转让溢价)：(8500-5000)*25%=875(万元)
也就是说，在此笔交易中，A公司总计要缴纳的税金即为875万元。
刚才说的是股权转让方式下，A公司的税负情况。那如果是采取直接转让资产的方式呢，A公司的税负情况又将如何?
增值税
8500*5%=425(万元)
附加税费：425*12%=51(万元)
两项合计：476万元
土地增值税
不含税收入：8500万元
可扣除项目金额：(3000+1500)*(1+20%+10%)+51=5901(万元)
增值额：8500-5901=2599(万元)
增值率：44%
适用税率：30%
应纳土地增值税额：2599*30%=779.7(万元)
企业所得税
(8500-3000-1500-500-51-779.7)*25%=667.33(万元)
三项税负合计：1923.03万元
作为受让方的B公司，仅需缴纳一道契税：8500*3%=255(万元)
故：转让双方合计总体税负为：2178.03万元。
到这里为止，我们可以从中看出，采取股权转让方式要比直接转让资产方式，少交税额：1303.03万元(2178.03-875)。
那我们是否可以据此认为：采取股权转让方式进行项目交割，对于双方而言，一定是综合税负最优的方案呢?未必!我们接着往下看——
后续开发销售税负情况分析
假定B公司受让后继续投入7500万元进行项目开发建设，并发生期间费用800万元。销售收入假定为26000万元(不含增值税)，项目业态皆为非普通住宅。
1、假定上一环节，双方采取股权转让方式后B公司的纳税情况：
增值税
26000*5%=1300(万元)
附加税费：1300*12%=156(万元)
两项合计：1456元
土地增值税
不含税收入：26000万元
可扣除项目金额：(3000+1500+7500)*(1+20%+10%)+156=15756(万元)
增值额：26000-15756=10244(万元)
增值率：65%
适用税率：40%
应纳土地增值税额：10244*40%-15756*5%=3309.8(万元)
企业所得税
(26000-3000-1500-500-7500-800-156-3309.8)*25%=2308.55(万元)
三项税负合计：7074.35万元
2、假定上一环节，双方采取资产转让方式后B公司的纳税情况：
增值税
(26000-8500)*5%=875(万元)
附加税费：875*12%=105(万元)
两项合计：980元
土地增值税
不含税收入：26000万元
可扣除项目金额：(8500+7500+255)*(1+20%+10%)+105=21236.5(万元)
增值额：26000-21236.5=4763.5(万元)
增值率：22%
适用税率：30%
应纳土地增值税额：4763.5*30%=1429.05(万元)
企业所得税
(26000-8500-7500-800-255-1429.05)*25%=1879(万元)
三项税负合计：4288万元，考虑契税的255万元，总计即为4543万元。
结论
以股权转让方式进行交易，前后两环节双方合计纳税额为7949.35万元(A公司875万元，B公司7074.35万元);
以资产转让方式进行交易，前后两环节双方合计纳税额为6466.03万元(A公司1923.03万元，B公司4543万元)。
显然，如果前后两个阶段相结合起来考虑，采取股权转让方式进行项目交割，考虑到受让方二次销售的情形，最终双方总体税负将上升1483.32万元!
产生这个结果的最主要原因，还是体现在土增税上。所以判断一个交易方式的好坏，不能只看一方，也不能只看一个阶段，而是要全面综合考量才能得出最为科学客观的结论。 |
