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问：房子卖不掉，“以租代售”如何？
答：“以租代售”就是房地产开发商将空置的商品房进行出租，并与租房者签订一个合同，在合同约定的期限内购买所租的商品房，开发商即以租房时的价格卖给租房者，而租房者在租房期内所交的租金，可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该商品房的全部产权；如果租房者在合同期限内不购房，先期交纳的租金应视为开发商收取的房租。
增值税处理：租房者所交的租金，开发商按照“不动产租赁”计算缴纳增值税。
房产税处理：租房者所交的租金，开发商按照实际收取的租金金额和12%税率计算缴纳房产税。
企业所得税处理：租房者所交的租金，开发商按照“不动产租赁”租金收入计算企业所得税。
契税：暂不涉及。
例如：老樊买商铺，价格200万元，有点贵！既怕买了收不上租金，又怕买贵了，与开发商签了一个“以租代售”协议，协议约定租期三年，每年租金8万元，三年后如果老樊还想买商铺，则按照200-8*3=176万元买下商铺。当然老樊三年后也可能不想买，则租期结束。
如果三年后老樊真觉得物有所值，176万元买下，则就要缴纳契税了，契税计税依据176万元，而非200万元。
根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十八条规定，条例所称其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证，是指具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由省、自治区、直辖市人民政府确定的其他凭证。
吉林省税务局回答：“实际征管中，税务机关认定的契税纳税义务发生时间为土地、房屋权属转移合同的生效日期。即如果转让合同不附生效条件或生效期限，则合同生效日期为转让合同的签订日期，纳税义务发生时间即为合同签订日期；如果转让合同附生效条件或生效期限，则条件成就或期限届至时合同生效，纳税义务发生时间即为合同生效日期。”
届时老樊要买下商铺，肯定要重新签订房屋买卖合同。如果租房协议里有约定三年后必须买，则无论是否签订房屋买卖合同，这契税也得缴啦。
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