案例全过程:如何筹划增值税/房产税/土地使用税

前言

1.如何税务筹划和管理？

2.理论和实务如何联系？

企业提供不动产租赁的筹划过程（办公楼就别想了）

一、政策收集

忌讳：1.不收集政策，仅仅“听说”；2.仅仅考虑某个税种而忽略其他税种，要综合测算

（一）增值税

1.仓储服务，是指利用仓库、货场或者其他场所代客贮放、保管货物的业务活动，属于现代服务-物流辅助服务，增值税税率为6%；一般纳税人发生仓储服务的应税行为可以选择适用简易计税方法计税，简易计税适用征收率3%（小规模纳税人适用征收率3%/1%）。。

物流辅助服务，包括航空服务、港口码头服务、货运客运场站服务、打捞救助服务、装卸搬运服务、仓储服务和收派服务。

仓储服务，是指利用仓库、货场或者其他场所代客贮放、保管货物的业务活动。

一般纳税人发生下列应税行为可以选择适用简易计税方法计税：电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务。

——摘自《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

2.经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。不动产租赁属于现代服务-租赁服务，增值税税率为9%。符合条件可以选择简易计税方式计税，提供不动产经营租赁简易计税适用5%征收率。

现代服务，是指围绕制造业、文化产业、现代物流产业等提供技术性、知识性服务的业务活动。包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、租赁服务、鉴证咨询服务、广播影视服务、商务辅助服务和其他现代服务。

经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。

一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

——摘自《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

（二）房产税

1.提供仓储服务按房产余值计税，从价计征房产税。

2.提供不动产租赁服务的纳税人，从租计征房产税。

房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

——摘自《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）

（三）印花税——无差别

1.提供仓储服务

仓储保管合同/仓储合同税目，适用税率按仓储保管费用千分之一贴花

2.提供不动产租赁

财产租赁合同/租赁合同税目，适用税率按租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的按一元贴花

——摘自《中华人民共和国印花税暂行条例》（〔88〕国务院令第11号）（本条例自2022年7月1日起废止）和《中华人民共和国印花税法》。

（四）企业所得税——可以无差别

1.提供仓储服务——权责发生制

企业所得税法第六条第（二）项所称提供劳务收入，是指企业从事建筑安装、修理修配、交通运输、仓储租赁、金融保险、邮电通信、咨询经纪、文化体育、科学研究、技术服务、教育培训、餐饮住宿、中介代理、卫生保健、社区服务、旅游、娱乐、加工以及其他劳务服务活动取得的收入。

——摘自《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十五条

2.提供不动产租赁——权责发生制和合同约定

企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。

租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

——摘自《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条

根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

——摘自《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）

（五）城镇土地使用税——优惠政策

1.提供仓储服务——特殊政策

《关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2020年第16号），规定自2020年1月1日至2022年12月31日，对物流企业自有（包括自用和出租）或承租的大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。

2.提供不动产租赁——无特殊政策

二、实务落地

1.测算

测算提供仓储服务和提供不动产租赁整体综合税负，同时要客户谈判，由于企业的选择，进而产生的其增值税进项税额抵扣损失如何通过价格调节。

2.如何签署合同

（1）是否有保管义务是区别租赁服务和仓储服务的关键区别

（2）其他非财税部门的配合：合同的签署

第十四章 租赁合同

第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百零四条 租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

第二十二章　仓储合同

第九百零四条 仓储合同是保管人储存存货人交付的仓储物,存货人支付仓储费的合同。

第九百零五条 仓储合同自保管人和存货人意思表示一致时成立。

第九百零六条 储存易燃、易爆、有毒、有腐蚀性、有放射性等危险物品或者易变质物品的,存货人应当说明该物品的性质,提供有关资料。

存货人违反前款规定的,保管人可以拒收仓储物,也可以采取相应措施以避免损失的发生,因此产生的费用由存货人负担。

保管人储存易燃、易爆、有毒、有腐蚀性、有放射性等危险物品的,应当具备相应的保管条件。

第九百零七条 保管人应当按照约定对入库仓储物进行验收。保管人验收时发现入库仓储物与约定不符合的,应当及时通知存货人。保管人验收后,发生仓储物的品种、数量、质量不符合约定的,保管人应当承担赔偿责任。

第九百零八条 存货人交付仓储物的,保管人应当出具仓单、入库单等凭证。

——摘自《中华人民共和国民法典》(2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过)

3.业务实质

忌讳：光签合同，不做业务实质的安排，如测算按照仓储合同缴纳的税费少，仅仅签合同按照仓储合同，但是提供服务过程中，没有保管服务，那还是租赁服务。

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